掘金地铁一号线 下沙九堡等地段成受益者

    滨和站开工了。

　　九堡东站开工了。

　　下沙西站开工了。

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　　进度最快的钱江新城地下空间连接工程城星路站主体结构已封顶。这就是杭州地铁一期工程的进度。在2007年3月计划开工的一期工程的32个站点中，目前已开工28个，还有武林广场站、文化广场站、火车东站等站点未开工，但今年都将破土。2011年，这个已经越来越近的日子，将是杭州拥有地铁的开始。

　　“杭州的商业业态将注定来场大的变革，一切将因地铁而改变。”这些判断已经在商人中形成了共识。地铁线就是黄金线，谁占领了这个未来的高地，谁就拥有了市场。

　　本期18创富封面报道对一号线沿线的商业地产做了一个基本摸底。毫无疑问，现在是进入地铁商铺的最佳时机，整个市场处于启动前夕，价位相对合理，资金占用周期也不会太长，不需要太长的等待。走吧，一起顺着一号线去看看，看看这些将会属于我们的创富机会。

　　从体育场路出发，沿着地铁沿线，到下沙、九堡、钱江新城、滨江以及临平，所到的每个站点周围，正在预售、尚未封顶和热销的楼盘迎面袭来。楼盘的公路广告铺天盖地，五彩纷呈，其中一个共同的特征就是，围绕地铁做文章。“地铁物业”成为这些楼盘的金字招牌，让正在寻找商铺的韦红看花了眼。地铁1号线的“y”状半环形的骨干线分布图被韦红捏在手里，随身带着。自地铁开工以后，她一直想在地铁沿线有一间属于自己的商铺。近半年的时间里，到地铁沿线搜索楼盘、咨询商铺，成了她最热衷的事。

　　投资要趁早，但不能盲目。地铁沿线工程已开通，就耳闻身边很多像韦女士这样的投资人士，一窝蜂地想买沿线商铺。买什么位置的商铺适合？什么样子的价位符合当地的商铺投资？很多问题值得思考。

　　据业内人士透露，从城市开发的角度，地铁物业的兴衰与两个因素密切相关。一是地铁车站的设置。地铁站的人流集散范围，一般是指人们能够通过步行方便到达车站的范围。国内外比较一致的结论是，以车站为圆心的一个半径为500米—700米，步行时间为10分钟。如果车站设施完善，这个范围还可以增加50%，超出这个范围，地铁的作用就很难控制了。第二就是地铁站口所在地带的整体规划，这点在做地铁物业投资时是应该重点考虑的因素。车站地区的空中、地下和地面是否有一个完整的规划和设计，是考察地铁物业不容忽视的一个方面。

　　因此，从地铁1号线分析，九堡东站、下沙文泽路站、滨江站和滨和路站在规划中，最有商业地产投资的潜力。四大站点分别位于以市场规划为重心的九堡，以文教规划为重心的下沙，以商务为重心的滨江。而在这些站点边上，一些上盖物业已经开始紧锣密鼓地建设当中，拔地而起的预售或在售的楼盘不计其数，商铺的数量也非常可观。18创富经过比较，着重调查了下沙、九堡一带。

　　对于杭州来说，商业的下一波必定会在地铁站周边爆发。

　　“地铁开到哪儿，人流就跟到哪儿，黄金就涌动到哪儿。”浙江树人大学、中国服务经济研究中心主任教授兼副校长郑吉昌去年在接受18创富记者采访时就分析说，“地铁将城市主要的交通枢纽连成网状态，从而引起城市圈的扩大，引起人群的集聚，这是地铁商机的标志，将大大带动商业的发展，给城市带来巨大的变化。比如香港的铜锣湾，就是由地铁商业模式带来的明显变化，由一落后的片区蜕变为一个时尚潮流的都市中心。而一号线沿线的下沙、九堡等地块显然都有这样的条件，比如九堡是未来杭州的交通之‘心’，随着中国四季青服装交易中心的迁入、杭州公路长途客运中心站的建成以及九堡大型居住区的交付，九堡就要‘脱胎换骨’。”

    从体育场路出发，半小时后到达下沙。在路上，风趣的司机师傅说：地铁开通后，市区到下沙估计十几分钟搞定。半个小时的车程一下子缩短到十分钟，让人不禁对下沙多了几分遐想。根据初步设计批复，近期在下沙将建有4个站点，分别是位于文泽路和二号路交叉口的文泽路站，迎宾路上的下沙西站、下沙中心站、下沙东站。

　　而作为文教区的下沙，在各大学院落户安定之后，其商业氛围已经逐渐有起色。从下沙路拐到下沙四号路和五号路口，物美超市赫然出现在眼前。而在同一视野，位于物美东北面百米处的文泽路上的地铁站口修建工程正在紧锣密鼓地进行。据该地铁站工作人员艾先生介绍，目前，文泽路站和下沙西站的地铁围护结构已基本完成，正在进行下一步的主体结构工程。而下沙中心站和东站的建设还在前期的准备当中。

　　“一开工，就有很多人围在绿色隔离网旁边，看见你就凑上来问，这附近有没有什么商铺啊？最靠近地铁口的是哪个小区？”在下沙文泽路站口，正在负责地铁施工的技术管理人员艾先生发出了这样的感慨。对于这样的问题，艾先生无法回答。但他知道，在这些问题背后，隐藏着巨大的商机。

　　站在正在修建的地铁站内，地铁站南面是物美超市、东方未名园和月雅苑，站口北面百米处就是福雷德广场。福雷德广场两侧，以文泽路为界，分别是杭州电子科技大学和浙江理工大学。而离文泽地铁站最近的是月雅苑，仅2分钟的路程。元华十六街区位于月雅苑的东面，离地铁口仅四五百米的距离。同时，文泽路站附近的楼盘基本上已经交付使用，像华元十六街区、文渊大厦的商铺已经基本售空，而一些暂未被出售的商铺也成为了投资客关注的焦点。“十六街区一推出就被人抢光了，当时的售价就达到了1万多元每平方米。”某房产代售公司的工作人员表示。目前，十六街区商铺共有90间，30%的商铺用来招租国际知名餐饮店。商铺开间为4.2米，进深12米。一层商铺层高均为5.5米；二层除四个角商铺层高是4.5米，其余为3.6米；三层除四个角层高为5.7米，其余为3.6米。同时，该商铺的日租金在每平方米2.5—3.5元。 “目前已定有麦当劳、知名品牌影院等企业进驻，”十六街区招商部的赵小姐表示。3月初，十六街区东面的云水苑商铺即将推出，出售均价在11500元每平方米左右。与十六街区相比，云水苑的商铺比较实惠。该社区商铺分为东南西北四面，东面的户型均在上百个平方左右，而北面是高档双层商铺，西面则是80平方米左右的商铺。

　　相比较，位于月雅苑南面的东海未名园的地理位置更优越，其临街的商铺自然也非常旺。物美超市向东百米，过文泽路就是一字排开的东方未名园的商铺。理发店、洗衣店、比萨店等等都在其中。东海未名园物业公司的吴家俊表示，2003年，东海未名园的开盘价格是2900多元每平方米，现在售价达到了8500元每平方米，而临街的商铺已经全部售空，只剩下少数几个小区内的商铺。“门口处的这间烟草店才30个平方米，年租金7万元，平均的日租金在6元左右。”吴家俊透露。东方未名园的地理位置比十六街区优越，价格也是成倍增长。

　　作为一个将拥有60万人口的杭州城市副中心，下沙蕴藏着巨大的地铁商业前景。作为杭州市经济开发区，下沙一直拥有一个高效率和极为国际化视野的管委会，这让下沙很让人期待。也许这是最有可能产生杭州地铁商业地产奇迹的地方。走在下沙的地铁建设地块，18创富不由自主地想起的是香港的著名购物中心apm mall(注： apm商场是将am(上午)和pm(下午)融合起来，即打造24小时购物消费场所，与商场提倡的夜间休闲概念互相呼应)。这家位于香港九龙观塘地铁站出口的地铁mall总面积大约6万平方米，全年营业额高达30亿元！是地铁mall的经典商业案例。

　　而下沙显然具备着这样的财力、人流与政府思维。

    不止是1号线，钱江新城这个被誉为“杭州的未来之心”的地方，也将是众多掘金人士的布局点。作为杭州地铁的连接工程，这儿被称为杭州未来的中心，代表着一个时代的开始。从西湖到钱塘江，所有的城市梦想最终都将汇聚到这儿。

　　开车从钱江三桥而下，桥口的楼盘广告琳琅满目，“你好，晓庐”、“圣奥中央商务大厦”、“尊宝大厦”、“钱江时代”、“圣奥集团”等等。与不远处的市民中心、杭州大剧院交相呼应。目前，钱江新城地下空间连接工程城星路站、市民中心站及江锦路站主体已基本完工，连接市民中心站和市民中心的通道已基本成形。城星路站位于尊宝大厦楼下，对面就是通策的钱江时代，而江锦站也在附近一公里不到的范围之内。这三个站点周围同时在建的项目有总面积80万平方米的华润新鸿基万象城、东方润园、金基晓庐、倚天盛世钱塘、财富金融中心等等。

　　据了解，为了保证钱江新城的生活品质，大部分的住宅项目多数没有商铺，而这一大批配套的写字楼和商务楼正好弥补了这个空白。距离地铁江锦站出入口五六百米的盛世钱塘，去年下半年楼盘交付，预计今年68个商铺即将开售。据了解，盛世钱塘的商铺以大开间、小进深、高采光吸引投资者，且以100平方米以下的为主。面积最大的600平方米左右，数量仅一间。“7000多平方米的独立商铺面积，在钱江新城属于稀缺资源。”盛世钱塘营销部总经理童宗强表示。在钱江新城的规划中，盛世钱塘的沿街商铺数量已经是达到顶峰了，而距离不远的金基·晓庐、东方润园是无商铺住宅。而位于江锦站地铁口的万象城对面，新城国际的20多间商铺，在去年年底以2.8万每平方米的价格全部售空。在地铁的带动下，盛世钱塘的商铺出售价位将在3.5万——4万每平方米。

　　钱江新城的社区商铺成为稀缺资源，而写字楼和商务楼将在今年大放光彩。据钱江新城管委会的一个调研报告显示：到2010年，钱江新城核心区将建设650万平方米的公建建筑体，其中写字楼开发量约占60%以上，即约400万平方米。据透明房网数据显示，尊宝大厦自去年12月份开盘以来，目前已售36套，价位在2万元每平方米左右。而去年10月份，尊宝大厦的写字楼出售价格仅在17900多元每平方米，266平方米的写字楼售价466万元。而尊宝大厦的价格，在一定程度上代表了地铁站点周边的写字楼的预售趋势。

　　白领多，商铺少。从某个角度上看，这正体现了这一带商铺的价值，如果商铺项目规划得当，租用这一带商铺的经营回报应该是不错的。惟一遗憾的是这一带可售商铺实在不多。

    沿着杭州城东的杭海路一直向东，沿着钱塘江边，有着九个数字排序、尾字相同的地名，那就是一堡至九堡。

　　至于地名的由来，有考证认为，明代时习惯在大城市的外围建若干碉堡，相互形成犄角之势以作战术防御，因此就有了这从一到九的九个“堡”。

　　现在堡没了，但地名尚在。而且在许多有远见的商家眼里，这儿正成为一个需要占领的商业桥头堡。

　　因为在未来五年内九堡会成为杭州市最大的综合交通枢纽中心，地铁，长途车客运甚至于城际列车都将在这儿交会形成一个一站式换乘。现在已吸引了金海置业、宋都、旅游、美达、名城、万科、绿城房产等一系列房产商进驻，在未来会成为一个融合乡村自然和都市文化特征的高达40万人口的新都市主义居住中心。而一大批有远见的商家已经进入，营造了不错的商业氛围，联华超市、肯德基、五星电器、两岸咖啡都已入驻，不久中国四季青服装交易中心也将在此落户。

　　“你想像不到这儿有多旺。”去年九月落户九堡金海城的世纪联华超市杭海店店长夏国强说起生意很是开心。

　　“你知道么？开张那天真是人山人海，排队付账的队伍老长老长的。人流量应该有两三万吧，那天营业额就近30万元。”一回忆起当天开张火爆场面，夏经理的嗓门就调高了八度。

　　对于落户金海城，夏国强作出了这样的解释：“九堡对超市来说还是块处女地。随着九堡东站、九堡站等地铁站点的建设，几年以后，九堡将成为一个现代化大型综合交通枢纽。更重要的是，地铁会带来大量的人流，九堡区域内将形成一个繁华的地铁商圈。再加上九堡本身经济发达，人们勤劳，脑子活络，喜欢做生意，生活条件好，这自然带动了超市的消费能力。这些日子以来，世纪联华日均营业额在20万元左右，与市区同等面积的店面相比仅相差30%。而且随着更多商家和居民的迁入，人气将更加旺盛，营业额将得到更大的提升！”

　　据不完全统计，九堡目前在售和尚待开发的楼盘有13个左右。自2006年开始，九堡一直是楼盘卖得最火的板块之一，楼盘销售价格节节攀升。已售均价4492元/平方米的晨光绿苑，借多层的稀缺类型，卖到了12000元/平方米。去年10月份开盘均价尚为6300元/平方米的旅游·红苹果，去年1月份再次开盘时，均价已经上升为6800元/平方米。今年，该楼盘的新近开盘价达到了11000元/平方米。而附近的名城左邻右舍在昨日开盘，销售均价12000元/平方米。从2007年到2008年，九堡已经实现了完美的蜕变，它的楼盘价位已经赶上了主城区的朝晖、德胜等社区。

　　从迎宾路一路过来，路边离绿化带不远处便是一片“工地景象”。巨大的“红苹果”、“左邻右舍”的招牌挂在刚封顶的楼盘建筑当中，非常惹眼。从下沙路口进去到杭海路，对面就是九堡地铁东站位置，而往北1公里，就是九堡站。一直沿着杭海路往北四五百米之内，金海香滨湾、新江花园、东方公寓、晨光绿苑以及金海购物中心等已经建成，沿街社区的入住率已经相当高。再往左到德胜东路，沿线就是华鸿汇盛德堡。

　　目前，九堡地块最被看好的商业地产区块应数金海城沿线一带。作为一处离地铁出口不到50米的5.3万平方商业mall，金海城目前已是九堡的一个商业中心地带，拥有联华超市、五星电器等商家，目前租金价格为每平方米1.5元左右。而在金海城·香滨湾有23个商铺，商铺面积集中在180—300多平方米。目前，这些商铺还未开售，其房产部门工作人员估计均价在2.5万元左右。而与香滨湾相距不到200米的晨光·绿苑内有20多间商铺，去年开售，目前还有部分商铺待售。从晨光·绿苑售楼部了解到，商铺的销售价格在2万—3万每平方米。因为地铁，这些商铺都具有自己的独一无二性。

    滨江区块

　　对交通不便、配套设施很弱的滨江来说，地铁的开通就像是雪中送炭。目前，滨江区已有23万人口，规划人口将达38万。去年10月份，滨和路站的地铁口附近的铂金时代推出289套房源，最低的售价也达到了9000元每平方米，最高的达到了13000元每平方米。离开地铁站不到1公里的距离，让铂金时代身价倍增，地铁概念大大拉动了其销售业绩。铂金时代对面是欣盛东方郡，号称“滨江核心区双主体地铁大盘”，预计今年开盘。2008年滨江板块将有包括欣盛东方郡、钱江水晶城、钱江彩虹豪庭在内的8个楼盘开盘，业内普遍认为，滨江板块将在今年掀起新一轮的楼市热潮。

　　下城地块
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