下沙板块前景看好外来大鳄为何首选下沙

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2007-8-16 11:00:00 下沙网网友发表评论　IP:218.108.82.*

【原创】从今年拍地潮看下沙沿江楼市的发展<1087>字节my3d 2007-6-7 18:30:41发表于房地产门户-搜房网>业主论坛> 东海·未名园业主论坛 dhwmy.hz.soufun.com
今年下沙轰轰烈烈地拍了几块地，三块地面积都比较大，先后被上海、南京和北京的开发商拍走。那么，下沙东区楼市将如何发展？本贴换一双眼睛看下沙，纯粹个人意见而已。
1、今年三月地铁一号线动工，下沙东区段缓建的消息是较大的利空，江边位置比较偏远，通了地铁的其他区域，如下沙西、九堡、乔司、临平等等，这些区域的目标客户群和下沙东比较类似，都是中下价位客户群，下沙东区现在只剩下江景概念了，吸引力不足，相对竞争力减弱。
2、尽管有媒体称和黄地产、中海等房产大鳄必入驻，然而前期的乐观报道并没有带来如期激烈的竞争，当今年第一块地出让时，位于最好地段的400多亩土地甚至没有竞争由上海世贸获得，结果让人大跌眼镜，预示着下沙沿江区域拍地并没有想象中的热门，而至今下沙的几块地都由外地企业获得，本地房产企业无人问津，说明熟悉杭州市场消费者购买习惯的企业对下沙楼市的销售信心不足。
3、下沙楼盘量大，本区域购买能力有限，升值空间不大。下沙楼盘不多，目前在销售的有名一点的就野风和华元两家，其他的如阳光华城，第六大道等不足以影响楼市，但在售面积不小，下沙号称人口30万，真正非流动的有购买能力的常住人口不到5万，有实力的教师群体大都已经购房，无房的老师等着最后一批教师专用房。区域消费者定位空间狭小，并且下沙大规模的农改居房、经济适用房，又拉走了大批潜在客户。别说再开建几百万方的住宅，就算消化几千套积压房压力也很大，因此，本地开发商慎重是正确的。
4、东区沿江区域的硬伤。目前江边的配套基本是零，和城区的距离比较远，就算和目前下沙的商业中心距离也在4公里以上，这相当于翠苑到武林门的距离了，距离以后的下沙商业行政中心更远，这对于自住的客户顾虑较大。江景是这些楼盘的卖点，但江对面是污染极其严重的江东开发区，看着这些化工企业，有什么诗情画意呢？更不要说从对岸和下沙西面污染企业传来的污染了。
5、下沙政府的重视程度不足。这次拍地，本来不应当这么平淡，李嘉诚所属的企业和中海先后和管委会谈判，对这几块地的需求十分强烈，而管委会为了把更多的资金投入到即将大规模开建的CBD商业行政中心，不愿意对江边的建设作出更多的承诺，最终谈判破裂。下沙管委会目前拍地只是回笼地铁建设资金的手段，而不是为了把沿江区域打造成房产大鳄的集中地、高端楼盘的中心，不然花光了积蓄，以后的下沙CBD建设怎么办？
    没有吸引几条巨鳄，只引进了几条大鱼，下沙东区楼盘任重而道远，必须有丰富市场操作经验的开发商充实该区域居住理念，才能在销售上有所突破。




[5楼] [回复本贴]

2007-5-18 10:42:00 下沙网网友发表评论　IP:220.189.211.*
【原创】他们为什么选择搬离下沙<756>字节my3d 2007-5-16 16:32:36发表于房地产门户-搜房网>业主论坛> 东海•未名园业主论坛 dhwmy.hz.soufun.com
半年前，我的一位同事把下沙的房子匆匆卖掉，搬回浙工大边上的楼房居住，下沙的房子她是以5000每方购买的，装修花费了大量的精力，这时下沙的利好连绵不绝，地铁开工、配套完善，本来她可以让房子升值一些再出手的。那时，我还没入住下沙，不明白她的缘由。现在看来，有以下原因：
1、下沙的污染是她搬迁的决定性因素。因为地方政府的猫腻，一些企业无无序排放让下沙的空气变得恶臭，每到半夜，它们到了肆无忌惮的地步，根本无法开窗呼吸外面的空气。人们都说郊区的空气好、半夜的空气更好，而下沙却相反。
2、孩子的教育问题。下沙虽然是浙江省最大的大学城，但中小学的配套比较差，虽然有清雅苑、实验外国语等学校，但比起城区的学校差距很大，城东历史上缺乏文化气质，优质的学校很少，下沙很多居民由城西迁入，孩子的户口多在城西，所以把孩子放到城区入学，基本要放到城西，这30公里左右的路程对于每天接送孩子来讲是极为困难的，于是只有一个办法，举家再次搬迁。
3、下沙的居住氛围不佳。下沙配套的档次不断提升，但对于住惯了城市生活的老杭州人们来讲，下沙5年内达不到城区生活标准，大学城商品定位单一，开发区流动人口杂乱，各类配套都比较底端，城市管理能力差，各个店面如物美到了下沙后，服务质量、产品质量、卫生环境都不如文一路物美，十六街区和福雷德招商也没有那么顺利，再象下沙商贸城这个四不象就更不用说了，联华假冒伪劣产品一大堆，文渊大厦估计也是个垃圾。
4、交通不方便。虽然她是有车族，但下沙和城里的距离实在是太远，来回一趟至少1个小时、距离50公里、油费25元，成本高昂。下沙的交通B1线现在是人满为患，车里塑胶气味让人眩晕。东方医院医术低劣，看个病必须到城里，天长日久必定不便。

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