SOHO房异军突起 杭州"小产权房"难掩风险

    最近杭州房产市场上出现了一种奇怪的楼盘：精装修的SOHO小户型房子，售价要比一街之隔的毛坯房还要便宜——然而付房款只能签个长租协议，原因是它现在不能办单套独立产权。从去年以来，斯坦福平方、紫金门等一些没有独立产权证、以长期租赁方式“销售”的楼盘开始出现在市场上。这些特殊产权楼盘特别集中于三墩、下沙一带。

　　据业内人士透露，这些楼盘便宜有背后的原因。这类无独立产权的房子几乎都只有不能分割的大产权，因此对购房者来说，与其说是买房子，其实就只“买”到几十年的使用权，签订的协议也只是租赁协议，即“以租代售”。

　　同时，杭城一些处于风景区的无产权物业也以长租方式吸引购买者。如位于之江旅游度假区的云栖度假酒店，一度打出过业主公寓销售的广告，但很快就不了了之。据销售方称，主要原因是因为业主公寓不能单独分割产权。记者与另几家景区长租物业销售方联系，试图做进一步了解，但是只要一提及产权详情，对方均讳莫如深。此外，城郊接合部一些集体土地上建设的房屋，只有集体土地产权、没有单套产权的房子，在二手房市场上屡见不鲜。在目前城市房价企稳走高的刺激下，很多城乡接合部的“小产权房”，由于价格低廉而日益受到追捧。近来在杭州很多郊县曾兴盛一时的“农庄”、“农家别墅”也是这一类房子的代表。

　　以上这些楼盘或者房屋尽管都没有单独产权，但仍被大家俗称为“小产权房”。建设部在今年6月专门发布购房风险提示称：“小产权房”不受法律保护，不能办理房产证等合法手续。记者从杭城几家以从事房地产案件为特长的律师事务所了解到，由于“小产权房”产权证不完备导致房子的经济纠纷，是他们最为常见的案子。

　　长期从事地产法律工作的浙联律师事务所戴和平律师介绍，根据《城市房屋权属登记管理办法》规定，房屋权属证书是权利人依法拥有房屋合法权利并对房屋占有、使用受益和处分的惟一合法凭证。也就是说，只有依法登记的房屋权利才受国家法律的保护。现在很多楼盘都是以项目公司的名义开发的，一旦该项目公司注销，购房者将处于极其被动的局面。

这种精装修SOHO只租不售

　　没有产权的房子吸引力有多大　　

　　前不久，正准备置业投资的章小姐初涉楼市，偶然路过三墩紫金港一带，被正在大兴土木的一个楼盘工地吸引。

　　根据工地的广告牌，章小姐兴冲冲地找到了这个名叫剑桥公社的楼盘售楼部。没料到刚问了几句有关楼盘坐落具体位置的简单信息后，销售人员就认真地提醒她：“我们的精装修房出租不售，这点请您先考虑清楚。”

　　章小姐细问之下才明白，这种“出租不售”是有原因的。该楼盘目前只有大产权，购买者没有单套产权，只能以长租形式来销售。

　　据介绍，在整个三墩板块，剑桥公社精装修SOHO均价6000多元/平方米相对偏低，整个项目体量较三墩板块而言较小，房源市场消化肯定不成问题。很明显，价格的优势足以让很多购房者心动。就在与剑桥公社百米之隔的申花路上,广宇西城年华的售价在8600元/平方米，就连更靠北面的坤和亲亲家园均价也在7000元/平方米，而且这两个楼盘都是毛坯房。

　　但该项目负责人接受记者采访时坦言，由于用地性质原因，该楼盘的精装修SOHO仅50年产权，商铺40年产权，去掉开发周期3年，实际到手的产权年限就更少了。于是在销售方式上，只能采取与客户签订长租合同的形式。“作为开发商杭州龙申置业有限公司，保证有大产权证，或许今后也有可能做出小产权证，但不承诺一定有。如果合同到期，老住户享有优先续租权。”

　　“由于是利用农村集体土地开发建设，剑桥公社只有大产权证，不承诺能办出小产权证，银行按揭可以办的，后期利益会在合同里体现，目前合同细节正在律师事务所研究。虽然有一定的缺憾，但是我们在楼盘设计、工程质量、用材品质上投入很大。”该项目负责人表示，在销售过程中为便于传递产权信息，他们都向购房者事先说明白这些事实。

　　低价诱惑掩盖产权隐患

　　跟章小姐一样，很多购房者认为像剑桥公社这种出租不售的楼盘，各方面来讲都是不错的，包括地段、价格、建筑、交通、配套等。尽管只租不售意味着较难直接分享到地块升值的成果，而且在未来转让也不方便，但归根到底，其价格无疑很具吸引力，要比周边楼盘低很多，当然让大家心动。

　　从去年以来，一些没有独立产权证、以长期租赁方式“销售”的楼盘开始出现在市场上。据相关人士介绍，这些无产权楼盘集中于三墩、下沙一带。这些以前的城郊接合部，随着高教园区启动，在其区域内出现了不少建在商业用地、教育综合用地及农村集体用地上的商住楼。与剑桥公社一样，相对于周边有产权楼盘的价格，它们相对便宜，如去年发售的紫金门当时仅每平方米5500元左右，斯坦福平方起价为每平方米5250元。

　　当然，价格便宜自然有便宜背后的原因。这批无独立产权的房子几乎都只有不能分割的大产权，因此对购房者来说，与其说是买房子，其实就只“买”到几十年的使用权，签订的协议也只是租赁协议，即“以租代售”。

　　现在已是杭城大公司云集的嘉华国际商务中心里，当年有近10%的租客是签定了最长达40余年租期的，他们一次性付完了几十年的租金。据知情人士透露，其实是因为写字楼没有产权，无法出售。据介绍，上世纪90年代以来，杭州陆续进行了城中村改造，土地被征用后，政府考虑到村民们的日常生计，出台政策规定撤村建居有10%留用地，可作为当地村民建设经营性建筑。于是有的村集体土地以40-50年形式出租，由开发商建设楼盘并长期经营，所得收益部分补偿当地村民。

　　此外，一些处于风景区的无产权物业也以长租方式吸引购买者。两年多前，梅家坞华庭云栖酒店曾对外“会员公寓18种户型限量发售”，至于价格却没有确定。近日，记者以购房者的身份求证，拨打出现在华庭云栖度假酒店官方网址上的销售电话时，分机处于无人接听状态。记者几经辗转才找到了其销售经理的手机，向她了解有关华庭云栖酒店会员公寓的销售详情，吴经理立即表示不向个别出售，因为是小产权类型物业。“我们的房子办不出产权,早就不卖了。”记者与另几家景区长租物业销售方联系，试图做进一步了解，但只要一提及产权详情后，对方均讳莫如深。

　　“无论你是自住还是投资，产权问题还是要慎重考虑。”这句忠告对于从事房产交易的人们来说，早就是听出两耳老茧了。不过，在集体土地上建设的房屋，某种意义上称为“小产权”的房子，却在二手市场上屡见不鲜，也频频成交。

　　王先生1998年在杭州城东某大型客运中心附近购买了一套“小产权房”。这套小产权房是附近某村土地征用后，在集体土地上自建的楼房。“自建的房子按户分有剩余，于是村里拿来销售给外面的人，这种单套住宅是没有产权证的。当时我们按每平方米1600元的单价买下了其中一套70平方米的房子。”王先生回忆道。

　　现如今，王先生听说几个一起买的邻居已经在二手房市场上找到下家了。双方签订一份“购房合约”，承诺在多久时间办出产权证后转让，接下来就是”银房两清“办手续去了。

　　不过，对于买家来说，究竟何年何月能够得到齐全的三证，那就是个未知数了。

　　对此，王先生倒是不以为然：“你看看在马路对面的那个楼盘，在中介公司挂牌价都到9000元/平方米了。我们的房子肯定售价要比正常的商品房低一大截，假如我是买家，肯定会考虑价格因素多些，更何况与我们卖方是有协议的。”

　　确实正如王先生所说，在目前城市房价企稳走高的刺激下，很多城乡接合部的“小产权房”，由于价格低廉而日益受到追捧。

　　在此我们有必要先搞清楚“小产权房”的所指。据解释，在众多城市郊区，一些村集体经济组织在本村集体土地上集中建设农民住宅楼，除了用来安置本集体经济组织成员外，还以较低的价格向本集体经济组织以外的成员销售。这些房子不具备独立的单套产权，一般俗称“小产权房”。“小产权房”之所以受到青睐，不外乎一个原因，那就是便宜。据悉，今年夏初在北京闹得沸沸扬扬的“小产权房”之争，其中涉及的那些小产权房，在当地房价多在每平方米2500元~4000元之间，仅为四环内商品房价格的25%~30%。

　　今年6月，建设部资讯发言人专门以“针对当前房地产市场中购买新建商品房各种陷阱”为前提，向消费者发出了购房风险提示。在这次风险提示中，特别提及当前各地比较活跃的“小产权房”交易，该发言人强调，“城市居民不要购买在集体土地上建设的房屋，目前的法律法规不允许在集体土地上进行房地产开发，不允许集体土地上建设的房屋向本集体经济组织以外成员销售。”针对北京市一些在售楼盘项目允诺办理的“乡产权”、“小产权”问题，当地有关部门表示均不符合法律规定，不受法律保护。

　　这类小产权房，与杭州王先生购买的、如今又要转让套现的低价房非常相似。

　　小产权住宅频频转让

　　农家别墅打擦边球？

　　与王先生的小产权房相比，近来在杭州很多郊县曾兴盛一时的“农庄”、“农家别墅”堪称另一类小产权房的代表。这些建在农村自留地上的项目，事实上一直被有关部门所明令禁止，将其直接定义为非法项目。不过，这种“农庄”、“农家别墅”的交易，很多都是暗中进行，执法部门也很难禁止。

　　虽然价格比较便宜，但是购房者要注意到，买这种房子，如果遇到政策性或突发性事件，是得不到政府和法律保护的。

　　就在去年6月，杭州市国土资源局发布消息称：严肃处理了桐庐10宗面积近200亩的典型国土资源违法案件。由于桐庐春江农庄吸引了不少城里人前往，农庄主就以休闲旅游度假为名，未办理用地审批手续，于2000年3月至2003年10月期间，擅自建造别墅、住房、餐厅及管理用房等21处，占用村集体土地，以5万-15万元不等的价格，将别墅“卖”给七八位外地人。买卖双方尚没有意识到，不但这些别墅交易得不到法律保护，而且还会为此付出沉重代价。国土部门依法对该案立案调查，并作出了责令其退还非法占用的10466平方米土地、没收在非法占用的土地上新建的建筑物及构筑物的行政处罚。国土部门相关负责人向人们发出警示：别等房子造好才追悔莫及。

　　随着住在近郊、享受自然景观成为一种日趋为人们接受的时尚生活方式后，到农家长期包租一幢楼或者改建，成为很多人津津乐道的美事。其实，很多情况下这种类似购买小产权房的行为，较难得到法律保护，特别是出现征地、拆迁等未知情况时，租售双方在届定违约责任上就很麻烦。或者一旦这个房屋被翻建了，集体组织不同意，因为集体组织是所有权人，或者说出售者他自己持有异议，那么这个时候如果买房人想求得法律的帮助，还是有些困难的。我国土地管理法第六十三条规定，农民将房屋卖给城市居民的买卖行为不受法律保护，即不能办理土地使用证、房产证、契税证等合法手续。

　　“如果不是政策限制，很多城里人都会买个农家院享受田园风光，才不会花高价去买商品房和别墅呢。”一位租下杭州绕城公路附近农家别墅的自由职业者向记者感叹。