"白领城市"效应显现 精装小户型热度急升

    一个很简单的故事：一座美丽城市，一栋单身公寓，一对单身男女……他们都没变过，还是一个向左走，一个向右走。

　　结果，他们不断地碰面，或者错过，一连串的巧合；最后，就在那栋单身公寓里，完成了圆满的大结局。也许，台湾漫画家几米讲述的单身公寓、单生故事，在今天乃至不久的将来就成为我们生活中的场景。

   单身公寓涌现杭州城

   单身公寓，在美丽杭州的各个区域都可以看到它的身影。近两年来，精装小户型一直是市场的主力品种之一，据不完全统计，2005至2006年交付的精装小户型在7000套左右。精装小户型在杭州的各个区域都可以看到它的身影，如黄龙商务区的世贸丽晶城、学院路的枫华府第、武林商圈的华润西子中心及钛合国际、延安路商圈的东方金座等，而城西、紫金港、滨江、下沙板块更是有大量楼盘面市，体量巨大，如位于三墩紫金港区块的就有1400多套的剑桥公社、200多套的广宇·西城年华、旅游·橡树园等，大量的精装小户型的涌现，这正是因为开发商在市场中看到了巨大商机。

　　精装小户型究竟哪些人看好？买单的人是用来自住的还是投资的？从正在热销的世贸丽晶城、枫华府第、东方金座等项目看，目前精装小户型因其地段好、配置高而总价不高，受到本地“白领一族”的喜爱；更有不少周边的外地人为自己或子女买套精装小户型房，还吸引了不少纯投资客。业内行家分析认为，杭州精装小户型成为市场的热点不是一个短期的现象，在杭州向国际化大都市迈进的过程中， “白领城市”效应的逐渐显现，精装小户型的热度还将进一步的提高。

　　精装小户型的自住人群 准杭州人、新杭州人最爱

　　在杭州求学，渐渐习惯了这里的一草一木，向往在这个风景怡人的环境里拥有自己的空间。小蒋这几天特别兴奋，因为在外地工作的父母为他选购了一处精装小户型公寓，这是一套枫华府第46平方米的小户型，虽然很小，但阳台和电器厨房一应俱全，而且全家都很满意这里的环境，朝南的房间，全明的楼梯间和走廊，距离他钟爱的网球场和植物园又很近，这也许就是小蒋真正成为新杭州人的开始。

　　精装小户型的自住人群大多是单身者，所以也被称为单身公寓，记者现场采访了国都房产集团企划部经理贺越敏，他分析道：购买小户型的人群主要为三类人群，一类是外地购房者给在杭州上大学的子女购房；还有是在杭工作几年的大学生的首次置业，至于其他自住类型的单身人士，以“白领”为主。这些购房者在关注投资价值的同时，最关注的是生活的舒适度，对楼盘的配套要求更高。不但需要有便利的交通、完善的配套、高尚的生活氛围、智能化的配置，更需要一个适住的户型，对朝向、阳光的要求很高，其中枫华府第朝南的、带阳台的小户型很受他们的青睐。

　　外地公司购买也是精装小户型重要的客户来源。不少外地公司表现出浓厚的兴趣，已经有很多外地公司购买小户型作为其驻杭的联络处或者员工宿舍，甚至有整层购买的，既可使用又作为今后保值的物业。

　　精装小户型投资者占七成 关键选择六要素

　　小蒋只是购房精装小户型公寓的一类人群，据不完全调查显示，与目前自住需求为主流的一般住宅市场不同，有超过六七成的购房者看中的是投资功能。精装小户型的产品越来越丰富，开发商也信心十足，它到底触动了哪些人心弦？

   枫华府第精装修样板房实景

   据对枫华府第的调查显示，外地投资者和本地投资者各占一半，外地购房者购房一次购买多套的比例较高，而杭州本地人单套购买的比较多。外地投资者来自温州、台州、义乌等地方的占了大部分，而本地投资者主要是外贸行业、证券行业、咨询行业和it行业，比如枫华府第就有从事外贸从业者购买了一整层作为投资。

　　与普通住宅不同，精装小户型以其总价低、租金收益稳定、流通性好成为房产品的一个特殊的品种，这也造就了它的投资价值。对于购房这来说，如何选择是关键。天则咨询总经理俞彩萍分析了其六大投资要素。

　　首先看租金收益，很多房地产投资者信奉“区域价值决定投资价值”的理论，对于精装小户型同样适用。精装小户型的区域价值，不是看距离城市的绝对中心有多近，或者这个区域的居住人口有多多，而更重要的是看这个区域的长短租人群的数量，和这些人群的租住消费能力，以及这个区域是否可以满足这些人群的居住氛围。从杭州精装小户型的分布来看，黄龙商务区和绝对的市中心无疑具有相当的诱惑力，以黄龙商务区为例，这里直接与高档写字楼接轨，面对数量巨大的长租与短租的公司员工宿舍和国内外商务客，又有高新产业区众多年轻的且收入颇丰的从业者的支撑，这里一直是精装小户型最受关注的区域，投资者可以很容易看到未来的前景和回报，这也是单身公寓的热销的原因之一。紫金港区块虽然偏离市中心，由于背靠浙大及科技产业这棵大树，才有体量巨大的精装公寓的推出。

　　其次看升值潜力。无论是黄龙商务区还是绝对的市中心精装小户型，由于土地市场的稀缺，逐渐将成为市场的稀缺产品，因而目前这个区域的投资客占了90%。投资者看好这两个区域的稀缺性，也对某些新兴区块的前景表现出信心，两者相得益彰。而今后更多的精装小户型将集中在城市的新兴区域中心出现，如紫金港区块的精装小户型住宅广宇西城年华（查看地图），投资者看中的不但是高性价比，也是看中了这个区块的发展前景。

　　第三从投资客热衷的物业类型来看，物业的独特性和成长性，也是投资客看好的主要因素之一：如引入全球最大酒店业管理模式的高端酒店式公寓世贸丽晶城，以及拥有70年产权的单身公寓枫华府第，都成为投资客的热捧。

　　第四看产品。精装小户型产品差异性大，功能设置不一。一般的精装小户型为回字形设计，梯间在中间，四周设房间，不同朝向的房间价值、价格差异较大。目前，正在热销的枫华府第的精装小户型在这点上有了新的突破，北面为自然采光的走廊，白天不需要开过道灯，房间基本设置在南向，做到户型朝向的低差异化，所以投资者的接受度高；而且厨房烟道、阳台的设置齐全，一些非住宅一般不设这些功能区，市场接受度较为宽泛。

　　另外，户均电梯数量、装潢标准、景观条件、尤其是物业管理及服务内容是影响小户型价值的重要因素。

　　第五，精装小户型有70年和50年的产权年限之分。70年的为住宅，一般称为单身公寓或者小户型住宅，而50年非住宅，从名称上说法不一，但是不能称为公寓。70年的住宅回报期长，可以落户口，水、电等价格低于非住宅，而且《物权法》规定70年后，“住宅建设用地使用权届满的，自动续期”，产权性质上优势明现，枫华府第、西城年华等精装小户型都是属于这种类型。

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