福雷德广场建成 谁来动下沙商业这块奶酪

    印象中的一年一度的血拼狂潮是从2002年开始的，从满就送发展为近两年的满就减。每年年末的最后一天，无论是住城西的、城东的、城南的，还是城北的，甚至还有许多从外地赶来的，数十万的人流涌向武林广场的各大商场，仿佛赶一场盛会。也许第一年你会很欣喜，花了2400多元钱买到了价值4000元的商品；第二年，你开始为凑数而不停地买东西；第三年，你发现为凑数而拎回来的一堆战利品已经占满了衣柜，你得多辟了几平方米空间来安置它们，仔细一算，那些很"值"的东西占用了你七八千一平方米买来的空间；第四年，为了血拼领到一张违章停车的罚单，一气之下把手中凑不完的购物单一把扔进垃圾桶，又一次被寄予厚望的血拼草草收场；第五年、第六年……这样的日子还会持续多久？

    越来越多的人开始出逃--每年圣诞节、新年还有春节前后，香港自助游的费用比7、8月要翻近一番，把机票、住宿等费用考虑进去，去香港购物并非是一件很经济的事情，为何还有那么多的人乐此不疲？

    一位典型性血拼族的自白是这样的：消费的动力来自于赚钱的压力。

    社会经济在增长，社会财富在积累，杭州的商业不闹忙才怪。

    武林商圈计划增肥一倍以上

    杭州的消费力是惊人的。

    从业绩看，杭州大厦、银泰等杭州现有的商场在全国都能排上座次，数据显示，杭州大厦2005年全年的营业额为21.58亿，银泰当年的营业额为19亿，折算下来，每天的营业额都在500万以上。但相比被誉为购物天堂的香港以及其他发达城市，在业态规划、布局、购物环境等方面便相形见绌了。

    商业空间日渐紧张，以武林广场为例，杭州大厦商业部分建筑面积约6.5万平方米，银泰的建筑面积约为4.5万平方米、营业面积3.15万平方米，杭州百货大楼的营业面积约为2.5万平方米，再加上其他小型的百货商场，整个武林商圈百货业的营业面积不到20万平方米。据说，有很多国际大品牌都排着队想挺进武林商圈，但由于网点资源的限制，"银泰"等百货商场只能实行末位淘汰制来选择品牌；业态过于偏重以零售为主的百货业，杭州大厦提出的"购物休闲生活"理念的确迎合了许多消费者，但反观目前杭州的大型商场，除了购物还是购物，休闲、生活在过于喧闹的环境中难以生存；还有关于停车的问题，杭州大厦和杭州百货大楼建于1989年，设计时对停车位的需求考虑较少，停车难成为制约现有大型商业品质提升的一大瓶颈。

    而商家们也已意识到这些问题，有消息称，未来的2-3年内，武林广场周边的几大商业物业都将全面扩容：百大三期工程计划实行东扩，杭州大厦二期工程也在西进，还有国大、银泰等商场都有相应的扩张打算，预计届时，武林广场百货业的营业面积将增加25万平方米左右，增肥一倍多。

    开发商对杭州商业信心何来？

    --杭州市场消费潜力惊人

    杭州本土百货业的巨头们纷纷"自我改造"，而以华润新鸿基、嘉里国际为代表的商业地产"大鳄"纷纷挺进杭州，并且各自宣称要打造全杭州乃至全省最好的商业。扩容一倍的武林商圈、单体营业面积达21万平方米的杭州万象城、还在规划设计中心的嘉里浙大湖滨校区地块，还有诸如星光大道、福雷德广场、莱蒙沃尔玛中心、第六大道等定位中区域商业中心的物业，如此巨大的增量之下，杭州未来的购物中心还能像如今这般红火吗？

    对此，几乎所有上述新建商业物业的开发商都表示了充足的信心，而他们的信心来自杭州乃至周边地区旺盛的购买力和潜在消费需求。华润新鸿基房地产（杭州）有限公司的助理总经理陈进将他们在过去两年中针对杭州消费需求所作的详尽调查归纳了几点结论：

    1．杭州市场消费能力强，杭州大厦、银泰百货中的许多高档化妆品品牌的经营业绩在全国数一数二，服装品牌的销量也在全国名列前茅。作为奢侈品牌的LV，其杭州大厦店2005年销售额是8000万元，2006年约1.3亿元，日均有50件商品的销量，这样的业绩在全国名列第二。

    2．杭州市场辐射能力强。杭州作为浙江省的省会以及风景旅游城市，全浙江的人都希望在此安家、在此消费，而浙江省又是一个有相当资本沉淀的省份，以杭州为中心的高速交通网络是全国最发达的地区之一，银泰曾创下单店单天销售8300万元的业绩，并且有数据显示其杭州店活动，其他城市门店营业额下降30%。这些都充分支持这样的判断--杭州市场消费潜力有整个浙江作支撑。

    3．杭州人的消费观念超前。通过调查发现，杭州人的消费习惯可能是赚3000花4000，这是杭州城市居民的独特个性。杭州本地居民生活开支相对较低，因此敢花钱，而另一些来自杭州周边城市的新杭州人有实力雄厚的家庭支持同样敢花钱。超前的消费观念，决定了市场将有持续旺盛的购买力。

    杭州商业走向何方？

    看看炙手可热的武林商圈几大商场（杭州大厦、银泰、百大）的业态规划情况：地下1层为超市、1层为化妆品、珠宝首饰，往上依次是女装、男装、童装、家居用品、电器等，然后是餐饮、娱乐等。零售特别是时装零售占有较大的比例，而零售以外的业态，如餐饮、休闲、娱乐场所比例较低。按照发达城市的经验，成功的商业物业，零售业的比例当控制在50%以内，另外餐饮业较适合的比例为20%，还要有适量的休闲娱乐以及其他业态。

    按照杭州目前的商业形态，杭州商业还带有较明显的传统百货业的特征，这比北京、上海、广州、深圳等城市的Shoppingmall起码落后了十年。然而Shoppingmall这种被视为先进的商业形态，其在杭州的探索还在上世纪末本世纪初的挫折中，至今没有走出失败的阴影。

    早在上世纪末，1998-2000年，延安南路商圈的涌金广场、太平洋商业中心等商业物业都先后打出了Shoppingmall概念，店中店、拥有产权、丰厚的租金回报等等诱人的字眼，还有"涌金之地，商机无限"这样动人的广告语，当时的概念营销效果显著，涌金广场等物业的销售形势一片大好。

    形势急转之下是在涌金广场交付之后。由于产权属于业主，不少心急的业主早早把店铺租出去，丝毫不考虑品牌、门槛、形象等问题，于是，困难接踵而至：由于缺乏统一的经营管理，品牌商家不愿入驻，首次开业的涌金广场就没能开门红，终日门可罗雀，苦苦支撑了一段时间后，终于停业整顿。之后，开发商几易经营管理公司，但始终没能力挽狂澜。直到家乐福开业后带来了巨大的人气，2006年，涌金广场一楼终于有品牌商家陆续入驻。而另一个"光打雷不下雨"的项目是太平洋商业中心，这个曾经立志要做杭州商家航母的项目，搁置多年，产权易主，至今没有动静。

    这段苦痛的经历对杭州商业物业开发商的打击是巨大的，一时间，开发商们谈mall色变，很多开发商均不愿涉足商业项目的开发。传统武林商圈的地位在十多年里似乎一直没有什么能撼动。

    而如今，这些大佬们积极"自我改造"的背后，又有着怎样的暗潮涌动？是自我觉醒的积极向上，还是竞争压力下的被动防守？杭州未来商业物业开发又将呈现哪些特色？

    2005-2006年的杭州楼市日渐理性平稳，住宅开发压力渐增，而在过去多年中被忽略和低估的商业物业日益显示出真实的价值和发展潜力。越来越多的外来开发商看中杭州市场的消费潜力纷纷拿地。这些有着雄厚资金实力和商业物业开发经营经验的"大鳄"给杭州传统商业带来的压力无疑是巨大的。于是，在杭州万象城破土动工、浙大湖滨地块成功爆破之际，传来了武林商圈的几大百货纷纷酝酿改造扩容的消息。

    这一切，似乎又让人看到了杭州商业地产的一线曙光。

    "综合体"物业浮出水面

    由华润新鸿基联手打造的杭州万象城在杭州首推了"都市综合体"概念，他们对其解释是：都市综合体是一种全新的城市形态，高度集约、融合了多种城市功能的建筑群体，通常规模在30万-50万平方米，包括了商业、住宅、酒店、办公等多项功能，并且有着良好的位置、商圈交通、环境、气候等条件，周边具备较为成熟的办公、酒店、商业、居住等条件。香港的太古广场、美国的洛克菲勒中心以及日本的六本木等均是综合体的典型项目。

    无独有偶，位于市中心黄龙商圈的世贸丽晶城项目随着世贸丽晶城欧美中心的推出，市中心综合体的定位也日益明确。此外，滨江的星光大道、下沙的福雷德广场、第六大道等项目也均是由酒店、酒店式公寓、商铺、写字楼等业态组成，也具备了"综合体"的基本特征。

    为何这类"混搭"的物业能备受青睐？开发商们给出的答案是：资源的共享与互补。星级酒店、酒店式公寓、高档写字楼将聚集一批高收入、高素质、高消费的群体，他们是商业的潜力消费群，从这方面看，商业共享了其中的人气；而同时，酒店、酒店式公寓和写字楼都不可或缺的购物、休闲、娱乐等配套也需要由商业来提供，是为互补。

    这样的以大体量商业为核心的"综合体"物业的出现，将给杭州的商业格局带来哪些影响？对传统的武林商圈而言，真的是"狼来了"吗？

    尽管目标要做"杭州乃至浙江全省的商业中心"，华润新鸿基房地产（杭州）有限公司的助理总经理陈进却依然表示，这些商业物业的崛起并不是要取代传统的武林商圈，而是会促使未来的杭州商业格局由目前的"单核"向"多核"转变。

    这并不是一句安慰的话语，陈进举了深圳万象城的一个小例子：深圳万象城开业初期，其它商业物业为了抵制万象城对其销售的影响，曾有商家推出过满200送218的活动，可是后来商家们却意外地发现，万象城开业后，万象城经营得很好，而他们的经营也并没有如意料中的坏下去，反而比过去还好了。陈进认为一个好的商业项目将提升整个城市的商业水平，生意是做不完，只要蛋糕越做越大，行业里的商家们都能达到共赢。