关注下沙：楼市16个区域一年几种不同表情

日期:2005-1-7 12:38:00 来源:每日商报作者: 阅读次数: 评论条

区域房价始终是人们关注的焦点，在2004年之中，杭州楼市不同的区域呈现出不一样的供应和价格特点。　　这一年，楼市新盘供应慢慢向郊区转移，我们在两次房交会上进行需求抽样调研，所得的结果是：具有较明确购房意向的消费者（打算在两年内购房）对于区域的选择已经发生了较大的变化，城中区域的排名从超过40%的第一位下降到第三位，比例也只有15%左右，而对于“区域还不能选定”的比例已经达到20%，这就预示着楼市的需求正在扩散。　　近一年以来，我们将楼市划分为16个区域，并对它们作了跟踪，描绘出未来杭州住宅板块竞争的“楚河汉界”。　　　　湖滨区域　　最高房价的聚焦点　　划分范围：西湖沿线，中山中路、中山南路以西　　西湖的美、西湖的唯一，成为许多杭州人和浙江人的永恒向往。同时，也成为地产商在杭州开发楼盘的重要卖点。湖滨区域的房产借助其先天优势，以及成熟的配套设施，决定了其高房价，这一区域整体的住宅均价在均值里一直荣登杭城最高价位宝座。从1月到11月该区域的平均房价上涨了30%，单价近5000元。由于土地的稀缺性，目前的可售新房较少，上涨的动因仍强劲。该区域的均值波动是由于个别较高价位的楼盘售完造成的。　　城中区域　　杭州楼市永远的中心　　划分范围：古翠路以东，文一路、德胜路以南，秋涛北路以西，复兴路以北（1-7月城中区域按照教工路以东，文一路、德胜路以南，环城东路以西，复兴路以北划分）。　　城中区域由市中心辐射开去，商业、餐饮娱乐业等都比较发达，市政配套建设也较完善，交通便利区域的生活便利性高，发展非常成熟，同时又紧临西湖风景名胜区，历来都是购房者最为关注的区域。城中区域的房地产开发主要在旧城改造地块上进行建设，因此大规模楼盘相对较少，并且在规划要求上，容积率、道路后退、限高等要求都比较严格，楼盘可以发挥的空间相比郊区来说要小。　　从产品类型上看，城中区域住宅、写字楼和商业用房的市场都比较活跃；从建筑类型来看，目前市中心区域传统的多层建筑较少，新盘基本上是小高层和高层；从房产交易量上来看，这一区域新盘开发越发减少，二手房的交易已经逐渐超越新盘。　　从客户上看，省内外地人购买比例相当高。早在2002年前后，杭州的“有钱”阶层开始中意市中心的房产，而外地人则逐步退出转向其他城市，杭州本地人的购房比例开始上升。而去年的城中房产，省内外地购买者又大批回头。　　城中区域的住宅均价，在去年春季房交会上有大幅跳升，超过万元，一直到当年11月都维持在万元以上，因此对于多数人来说，住在城中已经是一个太过沉重而难以实现的梦想，不少人的目光不得不转向了房价还可以承受的郊区。　　城东区域　　水涨船高的区域　　划分范围：秋涛北路以东（1-7月城东和下沙为一体，故1-7月的均值是两个区域总体的均值）。　　由于城市东扩的规划、发展和建设，下沙区域逐渐成为一个成熟的区域，所以从8月开始将下沙区域从原来的城东区域中划出，单独进行分析。从图表可以比较明显的看出8月的价格明显比7月有所上升。从8月开始到11月城东区域的均值上涨了9.5%，相对整个杭州来说涨幅较稳定。　　该区域自2002年以来的商品住宅供应量与其他区域相比显得并不多，生活配套相对比较方便，三里亭、采荷等都是非常成熟的居住区，该区域目前的在售新盘也比较有限，均价已经达到了8000元/平方米以上。　　城西区域　　绚烂之后归于平稳　　划分范围：古翠路以西、绕城西路以东（不包括三墩、勾庄）　　经过十几年的积累，这一区域已经比较成熟，到去年11月底，该区域的平均房价已上升到8753元/平方米，和去年1月比上扬了38.1%。　　这一年城西板块更具吸引力，成熟的居住环境、优雅的居住氛围、大量的追捧者使它的“含金量”十足，以致在二手房市场上出现了上万元每平方米的成交价，直追市中心楼盘。从“老城西概念房”到三墩、闲林、五常等“泛城西板块”，城西房价总体一路看涨。　　城西的概念在蒋村的基础上不断向西延伸，在发展的同时，也面临了不小的挑战。首先，它作为连接三墩和主城的不可替代区域，同时面临主城和三墩板块的挤压。另一方面，在总体规划上，杭州从西湖时代走向钱江时代，市中心将走向东南，城西虽然是杭州规划中的一个重要角色，但必须依靠自身优势寻求进一步的发展。　　据我们统计，去年1月份城西住宅平均价格为6340元/平方米，8月份达到8000元/平方米以上，到11月份则涨到了8753元/平方米。但总体上来说，该区域楼市经历高速增长后，逐渐回归平稳。随着各楼盘相继告罄，新的楼盘又少之又少，城西一手房的供给矛盾还是比较突出的，但由于二手房市场已非常活跃，而且与新盘品质差别不大，因此对于购房者来说，新盘不会形成稀缺资源，接下来的价格应不会发生大的波动。　　城北区域　　一年中房价上涨很快　　划分范围：德胜路以北　　城北与城西区域比较起来房产开发的起步相对晚一些，生活配套和环境的建设也相对落后一些，但是随着城市设施的改造，大型公园的规划，它的后劲充分体现出来，价格上涨很快，去年11月底与同年1月相比，上涨了33.9%。　　现在的城北不再是传统意义上的城北，它的区域在扩大，与市中心的距离也在缩短。城北一直是杭州的老厂区，人们印象中的城北除了杂乱的运河码头，就是破旧的厂房仓库和拥挤的道路。随着旧城改造步伐的加快，这一区域迅速升温，可以说是房价上涨最快的区域。　　杭州楼市在“不饱和供地”政策的影响下，一直处于供不应求的状况。城北区域由于起步晚，价格相对较低，而实际上它距离市中心并不远，具有难得的交通优势，性价比突出，房价的上涨已是必然。所以，虽然去年6月份以后楼市进入了一个观望期，但城北八九月份推出的项目，价格仍有一定上涨。　　闲林区域　　大量、大盘、大牌　　划分范围：闲林镇、五常、小和山区域（1-7月闲林区域属于余杭区域，故1-7月均值以余杭区域均值代替）。　　随着土地供应量的增加，整个闲林区域的住宅逐渐火热起来，价格也迅速上升，去年11月的均价比8月上升了7.2%。早在去年1月份，闲林区域在售的房价普遍在4500元/平方米左右。　　目前，闲林老余杭五常一带集中了20余个楼盘，仅闲林镇02省道两侧沿线已经有6000多亩住宅用地推出，总供应量在450万平方米以上。　　现在的闲林区域可以说是大牌云集之地，继金成房产、金都房产、华立房产入驻之后，绿城集团和坤和房产也挤了进来。这一带的楼盘以排屋和别墅为主，有少量大规模公寓，区域内总规划土地面积在1000亩以上的有西溪山庄、金成江南春城、桃花源、西溪风情等多个楼盘。从8-11月份我们的统计来看，闲林属于目前杭州近郊板块中涨幅相对较小的板块，目前售价大多在5800元/平方米左右徘徊。　　但从整体来看，因配套不成熟，居住成本相对较高，而且楼盘各自为政，板块整体规划显得比较乱，这些是闲林板块发展中的硬伤。　　大规模楼盘特别是郊区的大盘，在规划、配套以及运营成本上都具有中小盘所不具备的优势，对消费者也更有吸引力，这已经成为其重要竞争特点。目前该区域同类产品的价差开始拉大，不同楼盘的别墅价格可以是5000元/平方米，也可以达到6800元/平方米甚至更高，价格上下相差几千元已不足为奇。　　下沙区域　　近两年供应集中　　划分范围：下沙镇、九堡、乔司（1-7月城东和下沙为一体，故1-7月的均值是两个区域总体的均值）。　　从去年8月开始，我们的统计将下沙从城东划分出来。相对于较成熟的城东区域，下沙房价较低，因此从去年8月开始价格下降。但由于近几个月新开楼盘很少，所以价格波动不大。　　下沙是个全新的副城，在围垦农场的基础上建立起来，距离市中心20公里。平心而论，这样的直线距离在杭州几大周边板块中不算很远，虽不能与滨江比，但与三墩相差无几，比临平、闲林更近。但从汉嘉均值来看，下沙不如三墩、临平那么热。而实际上论综合实力，也就是构成城市的几个主要因素，比如产业、交通、配套等几项综合起来看，它的综合活力是最突出的。　　2003年的下沙版图上还只有区区五六个楼盘，到去年一下子新冒出10个楼盘，向来比较平静的下沙似乎一下子热闹了不少。其原因自然是前年大把推地，据统计，总量达到了1400余亩，折合成建筑面积是170余万平方米，加上去年供地转化成的开发面积，可以初步预见，在接下来的两年半时间里，供应量将超过250万平方米，这包括所有的住宅、商业项目。　　因为近来楼盘供应上升很快，而且目前区域的居住配套并不成熟，所以下沙的房地产市场短期压力会比较大，但中长期比较看好。这一区域，更需要开发商精心培育市场，既要有对产品和品牌的培育，也有对价格的培育，定价尽量理性，不用高房价去损伤市场。　　之江区域　　高尚的贵族别墅　　区划分范围：九溪、转塘区域（1-7月之江区域属于西南区域，西南区域包含之江区域及银湖区域，故1-7月之江区域均值以西南区域均值代替）。　　在去年8月之前，我们统计的之江区域包括银湖开发区，所以整体之江区域的价格落下许多。之江区域是杭州老别墅区的代表，也是当之无愧的高尚贵族别墅区，目前该区域的供应量较少，价格较高。均值在11月底达到了16181元/平方米，比8月上涨了11.6%。　　之江区域东临钱塘江，南濒富春江，距西湖8公里，是“三江两湖”黄金游线的必经之地。这样一个独特的地理位置，决定了它周边的房产带有旅游与休闲的影子。所以，现已开发的项目基本上以别墅为主，比如九溪玫瑰园、景月湾、东方苑等。　　杭州市中心土地日渐稀缺，因此向周边地区“伸手”要地越来越顺理成章，转塘是其中的一大目标。继闲林、滨江、三墩之后，“转塘时代”正悄悄来临。已经5年没有出让土地的转塘，现在出让的频率则变成两个月一次。业内人士认为，这是杭州市政府有意识地引导开发商开发五、六类地段，从而填补杭州房地产中低档市场的空白。　　　　萧山区域　　本地人购买强劲　　划分范围：萧山新区、城厢镇区域　　在整个杭州楼市的发展中，去年萧山的房价涨幅较上年平稳很多，近一年中上涨9.8%。　　萧山城区由于有雄厚的实力和购买力作为依托，在数年内仍将保持其强势地位，它的突出优势表现在：浓厚的商业配套、商业氛围及规划定位。　　从目前萧山的房地产布局来看，未来两到三年内，重点将北向钱塘江方向（以风情大道和市中心北路两侧为主线）、西向湘湖区域转移。但萧山的沿江区域定位（和滨江区不同）以高级行政、商贸为主，预计房产开发总量不会太大，这样就决定了萧山北部区域接纳的人口总量不会很大。西部湘湖区域和滨江腹地面面接触，土地相对较多，可接纳较多人口。　　2003年底，萧山平均房价为3600元/平方米，而去年一季度房价突破5000元/平方米，上涨了1400元/平方米以上，涨幅为33%，房价直追滨江区域。快速上扬的房价，与宏观调控政策的密集出台，使得萧山各大银行一度引发房贷风险恐慌现象。　　萧山高房价的背后，也有土地成本提高的原因，更有民间资本雄厚的原因，在投资比较单一的情况下，购房置业成为不少人投资和保值增值的渠道。目前，萧山楼市消费者九成左右为本地居民。　　据统计，去年萧山区域供应量近100万平方米，目前看来，在售与待售楼盘很少。　　银湖区域　　别墅是它的土特产　　划分范围：银湖开发区（1-7月银湖区域包含在西南区域，西南区域包含之江区域及银湖区域，故1-7月均值银湖区域均值以西南区域均值代替）。　　随着银湖区域供应量的增大，该区域特色已经逐渐明显，11月底该区域的价格已达到了6698元/平方米，比8月上扬20.5%，上涨幅度很快。　　与其他居住区域相比较，银湖区块的区位优势主要反映在开发的前瞻性上。相对于其他郊区板块来说，银湖区开发较早，目前成片发展，楼盘规模普遍较大，并有品牌开发商参与开发，板块概念已经深入人心。在某种意义上，银湖开发区便是别墅居住区的代名词，绿城·七里香溪、金都·富城山居、美达·五月香山、万安·秀水山庄、清源上林湖、大有青竹蓝庭、三江鸣翠蓝湾等纷纷“加盟”。十月人居展后，银湖区块再次整体上涨，从中可以看出它的魅力所在。　　　　未来几年，富阳银湖板块房地产开发既有机遇又面临挑战。机遇主要来自于杭州住宅需求将进入郊区化加速阶段；但是人们对住宅的要求不仅仅需要优美的自然环境、便利的交通，还需要很好的基础设施和配套条件（学校、医院、商业、娱乐等）。今后杭州楼市将进入郊区楼盘大比拼期，近郊西有闲林五常，北有三墩、勾庄、良渚板块，南有闻堰，东有下沙，甚至临安、德清、安吉都纷纷把眼光瞄向了杭州市场，计划在杭州郊区化过程中分羹。配套以及竞争也是银湖板块面临的挑战。　　老余杭区域　　传统而便利的小镇　　划分范围：余杭镇及附近周边区域（1-7月老余杭区域包含在余杭区域内，故1-7月均值以余杭区域均值代替）。　　随着文一路延伸段等道路的建设，老余杭区域逐渐升温，去年11月低价格已接近3950元/平方米，跟一年之前的闲林价格相近。　　老余杭的房价优势是显而易见的。据我们统计，该区域大部分在卖的房源都在4000元/平方米上下，而城西的房价则高出一倍甚至更多，对于长期呆在杭州市中心的人来说，4000元/平方米的房价真的可以称得上一种惊喜了。随着文一路延伸段建成并通车，老余杭与市区有了捷径，而这种作用是相当大的。　　目前老余杭的楼盘以普通公寓为主，由于小镇属于比较传统的那一类，规模档次以及整体居住环境与市区相比略有不足，特别是对于长期习惯于都市生活的年轻一代来说，这样的居住可能较难适应，但用作投资或者父母养老居住会更加合适。　　据不完全统计，近期老余杭的总供应量达到40万平方米左右，有远东·紫竹人家、碧景园、南湖丽景、西园·凤都苑、大禹·御景城、同城印象等楼盘。　　临平区域　　概念在这一年中预支　　划分范围：临平城区、星桥、运河镇等（1-7月临平区域包含在余杭区域内，故1-7月均值以余杭区域均值代替。）　　副城和地铁线的规划，使临平的房价迅速升温，去年房博会的召开把临平房价推到了4697元/平方米的阶段性高位，11月底，价格为4420元/平方米，其中部分楼盘超过5000元/平方米，与去年1月3814元/平方米的价格相比上涨了15.9%。　　从临平区域的在售楼盘来看，无论是规模还是档次都在不断提升，这几年涌现了大批诸如绿城·临平桂花城、东海·水景城、华鼎豪园、新城·保元泽第、世纪嘉园·晴彩巴厘等的精品楼盘。　　应该说，目前临平的居住环境还算不错：道路绿化与江南几乎相似；区域内有多路公交车和多辆中巴车直达杭州；从市区驾车到临平至少有三种选择：临丁路、320国道、沪杭高速公路皆可到达。而且规划于2010年建成的地铁一号线，曾给临平房产开发与投资加了一注兴奋剂；规划将在临平北面建58平方公里的工业园区，也曾让一些单身公寓项目的开发商与投资者看到了前景。也正是这些概念的先期透支，使得临平房价自去年1月份以来，上涨了1000多元/平方米。　　据统计，今后一年左右的时间里，临平上市量保守估计将超过60万平方米，这个供应量对一个以自住型为主的城镇而言是个大考验。　　瓶窑区域　　需要有更多的合力　　划分范围：瓶窑镇、良渚镇、塘栖镇区域（1-7月瓶窑区域包含在余杭区域内，故1-7月均值以余杭区域均值代替）。　　随着郊区供应量的增大，瓶窑区域也逐渐形成了自身的特点。绕城公路的建成、三墩区域的逐渐成熟，带动了瓶窑区域的房产发展。去年8月以后，我们开始对该区域单独划分，据我们统计，11月底，该区域房价均值达到3928元/平方米，比8月上涨了3.5%。　　瓶窑仅有的几个楼盘有三个位于大桥北路，除了窑山花园、兴泰花苑这几个新建的小区，其他民房高低错落，而且都有了一定的“年纪”。瓶窑的街道比较窄，车辆不算多，在镇上通行的交通工具主要以摩的和三轮车为主。从生活配套设施角度来看，这个小镇略显欠缺。　　瓶窑房地产开发是近两年才红火起来的。随着城市化进程的加快、旧城改造力度的加大，瓶窑、良渚、塘栖等地的房地产，在拉动本地需求的同时也吸引了杭州的购房者，房价也是水涨船高。2000年，瓶窑地区的房价在1100元/平方米左右，如今的新盘，均价基本稳定在3700元/平方米左右，商铺的价格在5000元/平方米左右。　　近期该区域的新盘较多，有南都·良渚文化村、华达·窑山花园3期、水榭花都、星海云庭二期、清合嘉园等。这一区域的房产品质，总体上还是参差不齐，开发企业实力也相差悬殊。在具有价格优势的基础上，如何做好低密度、低容积率的规划，如何合力营销，这些都应该是开发商们要考虑的问题。　　江滨区域　　透过现在可看到未来　　划分范围：滨江一带钱塘江两岸（1-7月江滨和滨江为一体，故1-7月的均值是两个区域总体的均值，8月区域重新划分，江滨和滨江分开独立成为一区域）。　　钱塘江的魅力，逐渐成为临江区域楼盘的重要卖点，江景房楼盘的价格，与其他滨江区域的楼盘价格相比就高了很多，所以我们把沿江的房产列出单独统计。该区域均值去年11月底达到了8040元/平方米，与8月相比上涨7.88%。其中北岸和南岸的楼盘价格相差也很大。北岸的楼盘售价有的超过1万元/平方米，南岸的基本是在6500元-7500元/平方米。江滨去年的供应量较大，售房大战已经拉开，钱江两岸在售楼盘共有13个，还有数个楼盘也在近几个月开盘。　　江滨区域总价在80万元左右的多层、70万元以内的小高层比较讨三口之家和白领们的喜欢，像贺田·尚城多层低密度住宅的销售策略，一期推出以后快速销售一空，尽管二期均价在一期的基础上调高了200元/平方米，但开盘不到一个月也获得良好的实绩；旅游·水印城年前部分开盘，销售状况同样火爆。　　江滨区域许多在建楼盘，像盛元·慧谷、南都·逸天广场和西房·锦绣江南等都开始在提高社区通透性、增加绿化景观等方面做文章，像南都·逸天广场还在精装修、户型紧凑度、搞活动网罗目标客户等方面做文章，希望以此来增添未来楼盘销售的筹码和卖点，引起目标客户的注意。　　滨江区域　　江南实惠的居住　　划分范围：高新区(除沿江) 　　去年8月，我们把滨江区域与江滨区域分开统计，重新划分区域后，由于八九月区域新盘和二手新盘交易样本较少，所以未能计算均值。10月钱塘春晓开盘。　　和杭州其他板块一样，滨江区的房价也是快速上涨。而相对于江滨区域动辄近万元的房价，滨江5000多元/平方米的房价要实惠得多。但目前该区域在售楼盘较少，前两个月热卖的钱塘春晓已基本售完，均价为6000元/平方米。华业·南岸晶都、温馨风情苑、广润·同方燕语林森预计今年上半年开盘。　　三墩区域　　高价房背后的获益者　　划分范围：三墩、勾庄区域（1-7月这一区域包括在城西之内，故这一时期均值以城西区域替代）。　　浙大紫荆港校区的建设、绕城公路的开通，蒋村商住区的辐射，使三墩区域的人气逐渐形成，去年11月底的平均房价比8月上涨了15.8%。　　三墩、勾庄区域城市连接性强、交通便捷，绝大多数楼盘都在绕城公路以内，到市中心距离在10-15公里之间。另外，区域内水网密集，环境较好，具有典型的水乡特色，因此，这一区域是开发城市主流住宅———近郊大盘较为理想的区域。目前区域总开发量中的80%以上为多层公寓。　　三墩房价的上升势头颇为稳健，目前在售量不大，只有亲亲家园、棕榈湾等项目，售价在6000元/平方米以内，而二手市场上，一些较好的房屋超过了6000元/平方米。总体感觉，这一区域的开发商在定价方面表现为“可持续性”，但事实上，被“挤”出市中心的一批购房者仍较看好这一区域，这使得上述两个项目的销售情况相当乐观。　　今年开始，总户数达3000余户的文鼎苑、规模为10万平方米的南北·兰韵天城、12万平方米的天阳20号地块、近23万平方米的名都·西雅城和15万余平方米的广宇·西城年华将陆续上市，近两年内这一带总供应量将在80万平方米左右。早在去年七八月份，一些开发商感觉未来开发有相当压力，但随着楼市回暖，他们的信心也随之回升。由于这一区域是属于“可实现居住”的，因此其前景仍被看好。
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