城郊大型社区的出现社区商业，如何开发才共赢
日期:2005-1-6 16:14:00 来源:钱江晚报 作者: 阅读次数: 评论 条
三墩居住区、灯塔居住区、下沙居住区……随着越来越多的城郊大型社区的出现，杭州人的居住圈也越来越大，与之相配套的社区商业也应运而生。现代社区商业该如何满足居民个性化、多元化的消费需求？如何避免卖起来好经营起来难的情况，从而让开发商、投资者、经营者实现共赢？
近日，浙江工业大学房地产研究所所长、经贸管理学院副院长虞晓芬教授，麦当劳（浙江地区）首席代表、市场总监缪钦，杭州联华华商集团有限公司党委副书记、发展总监沈宪忠，香港space商业经营服务机构总裁助理、资深市场策划营销人士杨咏诗等人士受坤和建设集团邀请，共同探讨了社区商业的发展问题。
社区商业之形式≠马路市场+底商
目前，无论是老小区还是新开发的社区，社区商业大多采用沿马路建造底层商铺形式，这种传统的商业模式虽然有一定的优点，但因为有时会影响周围居民的生活质量，业态受到颇多限制，例如餐饮业就不适合临街底商。
“不是社区内拥有几个底商就能称为社区商业。”虞晓芬教授表示，目前以底商为普遍形式的社区商业在形式上显得匮乏，另一方面也使街景显得零乱不雅，文二路、文三路一带就是很典型的例子。
而从业态上讲，诸如“服装一条街”、“鞋类一条街”之类单一业态的市场也不是社区商业。“对于大型社区的商业而言，业态形式应该是多元化的。”杭州联华华商集团有限公司党委副书记、发展总监沈宪忠认为。
目前杭州比较多见的社区商业类型包括临街底商、社区会所、单体独立建筑的购物中心或超市、社区内步行街、分布在社区各个组团的便利店等。到底怎么建应根据各个社区不同的居住规模、人口构成、收入水平、消费习惯等确定。
从配套而言，社区商业配套一般分为两类，一类是基础性配套，也就是满足现阶段居民日常生活需求的最基本的配套；另一类属于发展型配套，指满足居民多元化多层次的物质和消费需求的配套。对一个大型社区而言，这两类都不可缺。
[扩展] 2002年北京市修订新建改建居住区公共服务配套建设指标，涉及商业时规定：商业服务业配套用房建筑面积应按每千人700平方米配套建设，其中51％用于社区内必设的项目，如综合超市、菜场、再生资源回收点，49％是用于其他商业服务业项目，比如餐饮、便民店、药店、书店等等，社区商业配套应该尽量在社区内独立设置，而且相对集中。
社区商业之产权：套现还是持有
社区商业是商业地产中风险较小、回报较稳定的一类，因此无论是开发商还是投资者、经营者都相当关注。从分割出售到“售后返租”，社区商铺许多都没有摆脱套现的命运。商铺好卖经营难，“杭州到目前为止还没有拿得出手的社区商业。”虞晓芬教授说。
对开发商而言，他们承受着回笼资金的压力，希望尽快脱手甩掉包袱；投资者则看中商业房产自身的升值空间，忽视今后的业态组合；同时国内又缺乏有专业背景和丰富经验的经营商。于是，商业地产一方面越来越贵，另一方面经营者的利润却越来越薄。
反观国内成功的商业地产运作，比如上海新天地，开发商27%的股权近日卖了15亿元，香港space商业经营服务机构总裁助理杨咏诗认为，新天地之所以经营成功并有这么高的价值，跟开发商与承租者风险和利益同担的经营理念、优化的业态组合、整体发展思路密不可分。
“开发商应该改变‘售楼’的心理，最好从‘经营’楼盘的角度来考虑。”麦当劳（浙江地区）首席代表、市场总监缪钦说。虞晓芬教授则建议，杭州的房地产开发商也可以尝试“三三四”制，即40%的社区商业与城市主力商家合作，30%的商铺出售，另30%的商铺用来出租。这既可以解决开发商的现金压力，也有利于整合经营，提升社区商业房产价值。
[扩展] 调查数据表明，先进国家人均商业面积是1.5～1.8平方米，香港达到1.45平方米，上海为1平方米，北京为0.7平方米。目前杭州人均拥有商业网点面积0.7～0.８平方米，到2010年，这个数字将为1平方米。可见，杭州商业地产仍然有较大利润空间。
社区商业之服务：步行5分钟可到
社区商业的特点就是便民。有专家把构建社区购物网称作“51015”，即居民出家门步行5分钟可以到达便利店，步行10分钟可到达超市和餐饮店，骑车15分钟可到达购物中心。
联华超市2004年全年开店27家，其中相当部分属于社区商业。杭州联华华商集团有限公司党委副书记、发展总监沈宪忠说，目前杭州存在的问题是：中心城区商业网点过于集中，而城市周边社区则明显不足。
以三墩为例，已经建成的社区有信鸿花园、新世纪花苑等10多个，还有亲亲家园、都市水乡等在建设中，另有近90万平方米农居点改造项目以及规模巨大的四大片居住区，入住人口将达4万余户。如此庞大的常住人口，生活配套大部分仍依靠三墩镇，不仅规模小、设施简陋，而且购物、休闲还得往城中心跑，这显然不符合社区商业的便民性。
好在开发商已经开始意识到这些问题。地处三墩的亲亲家园在一期共20万平方米的住宅区内建设了三类商业配套：1个商业文化中心，将引入新华书店、超市、麦当劳等；1条商业步行街，主要定位于咖啡店、美容美发等休闲类设施；1条沿马路的商业底商，以银行、药店等便民的生活配套为主。
[扩展] 美国2000年的统计数据表明，社区型购物中心占社会商业零售的40.68%。有专家预计，未来10年内，中国社区消费将占全社会商业零售额的1/3 以上。
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近日，浙江工业大学房地产研究所所长、经贸管理学院副院长虞晓芬教授，麦当劳（浙江地区）首席代表、市场总监缪钦，杭州联华华商集团有限公司党委副书记、发展总监沈宪忠，香港space商业经营服务机构总裁助理、资深市场策划营销人士杨咏诗等人士受坤和建设集团邀请，共同探讨了社区商业的发展问题。
社区商业之形式≠马路市场+底商
目前，无论是老小区还是新开发的社区，社区商业大多采用沿马路建造底层商铺形式，这种传统的商业模式虽然有一定的优点，但因为有时会影响周围居民的生活质量，业态受到颇多限制，例如餐饮业就不适合临街底商。
“不是社区内拥有几个底商就能称为社区商业。”虞晓芬教授表示，目前以底商为普遍形式的社区商业在形式上显得匮乏，另一方面也使街景显得零乱不雅，文二路、文三路一带就是很典型的例子。
而从业态上讲，诸如“服装一条街”、“鞋类一条街”之类单一业态的市场也不是社区商业。“对于大型社区的商业而言，业态形式应该是多元化的。”杭州联华华商集团有限公司党委副书记、发展总监沈宪忠认为。
目前杭州比较多见的社区商业类型包括临街底商、社区会所、单体独立建筑的购物中心或超市、社区内步行街、分布在社区各个组团的便利店等。到底怎么建应根据各个社区不同的居住规模、人口构成、收入水平、消费习惯等确定。
从配套而言，社区商业配套一般分为两类，一类是基础性配套，也就是满足现阶段居民日常生活需求的最基本的配套；另一类属于发展型配套，指满足居民多元化多层次的物质和消费需求的配套。对一个大型社区而言，这两类都不可缺。
[扩展] 2002年北京市修订新建改建居住区公共服务配套建设指标，涉及商业时规定：商业服务业配套用房建筑面积应按每千人700平方米配套建设，其中51％用于社区内必设的项目，如综合超市、菜场、再生资源回收点，49％是用于其他商业服务业项目，比如餐饮、便民店、药店、书店等等，社区商业配套应该尽量在社区内独立设置，而且相对集中。
社区商业之产权：套现还是持有
社区商业是商业地产中风险较小、回报较稳定的一类，因此无论是开发商还是投资者、经营者都相当关注。从分割出售到“售后返租”，社区商铺许多都没有摆脱套现的命运。商铺好卖经营难，“杭州到目前为止还没有拿得出手的社区商业。”虞晓芬教授说。
对开发商而言，他们承受着回笼资金的压力，希望尽快脱手甩掉包袱；投资者则看中商业房产自身的升值空间，忽视今后的业态组合；同时国内又缺乏有专业背景和丰富经验的经营商。于是，商业地产一方面越来越贵，另一方面经营者的利润却越来越薄。
反观国内成功的商业地产运作，比如上海新天地，开发商27%的股权近日卖了15亿元，香港space商业经营服务机构总裁助理杨咏诗认为，新天地之所以经营成功并有这么高的价值，跟开发商与承租者风险和利益同担的经营理念、优化的业态组合、整体发展思路密不可分。
“开发商应该改变‘售楼’的心理，最好从‘经营’楼盘的角度来考虑。”麦当劳（浙江地区）首席代表、市场总监缪钦说。虞晓芬教授则建议，杭州的房地产开发商也可以尝试“三三四”制，即40%的社区商业与城市主力商家合作，30%的商铺出售，另30%的商铺用来出租。这既可以解决开发商的现金压力，也有利于整合经营，提升社区商业房产价值。
[扩展] 调查数据表明，先进国家人均商业面积是1.5～1.8平方米，香港达到1.45平方米，上海为1平方米，北京为0.7平方米。目前杭州人均拥有商业网点面积0.7～0.８平方米，到2010年，这个数字将为1平方米。可见，杭州商业地产仍然有较大利润空间。
社区商业之服务：步行5分钟可到
社区商业的特点就是便民。有专家把构建社区购物网称作“51015”，即居民出家门步行5分钟可以到达便利店，步行10分钟可到达超市和餐饮店，骑车15分钟可到达购物中心。
联华超市2004年全年开店27家，其中相当部分属于社区商业。杭州联华华商集团有限公司党委副书记、发展总监沈宪忠说，目前杭州存在的问题是：中心城区商业网点过于集中，而城市周边社区则明显不足。
以三墩为例，已经建成的社区有信鸿花园、新世纪花苑等10多个，还有亲亲家园、都市水乡等在建设中，另有近90万平方米农居点改造项目以及规模巨大的四大片居住区，入住人口将达4万余户。如此庞大的常住人口，生活配套大部分仍依靠三墩镇，不仅规模小、设施简陋，而且购物、休闲还得往城中心跑，这显然不符合社区商业的便民性。
好在开发商已经开始意识到这些问题。地处三墩的亲亲家园在一期共20万平方米的住宅区内建设了三类商业配套：1个商业文化中心，将引入新华书店、超市、麦当劳等；1条商业步行街，主要定位于咖啡店、美容美发等休闲类设施；1条沿马路的商业底商，以银行、药店等便民的生活配套为主。
[扩展] 美国2000年的统计数据表明，社区型购物中心占社会商业零售的40.68%。有专家预计，未来10年内，中国社区消费将占全社会商业零售额的1/3 以上。
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