房产中心公布楼市事件频发直指大众心理
日期:2004-12-27 11:13:00 来源:每日商报 作者: 阅读次数: 评论 条
无论是全国、还是在局部地区，今年房地产市场“案发”频频，而杭州更是局部地区的主要热点之一。而回头来看这些事情，它们不仅影响市场供给本身，更重要的是影响了人们的购房心理，从而左右他们的买房行为。
土地整顿，影响今后供应
今年宏观调控的重点之一是土地市场。4月29日国务院办公厅下发了《关于深入开展土地市场治理
整顿严格土地管理的紧急通知》，要求全国暂停农用地转用审批，暂停新批的县改市区和乡改镇的土地利用总体规划的修改，暂停涉及基本农田保护区调整的各类规划修改。11月1日起，冻结半年之久的全国范围内农用地转建设用地政策解禁。
根据杭州市经济信息中心的保守估计，杭州市每年对住宅的需求在520万平方米左右，按容积率2估算，每年需要住宅土地3900亩左右。杭州市政府2004年计划供应商品住宅用地4500亩，然而，受本轮土地市场整顿影响，实 际供应商品住宅用地仅2000亩左右，较上年减少约43%，这将对明、后两年杭州市房价的稳定产生不利的影响。
按揭紧缩，银行心情复杂
对房地产开发信贷的有关调控始于2003年6月的央行《121》号文件，今年对房地产金融市场调控重点是按揭贷款政策的紧缩。5月初起，杭州各大银行收紧了对新房、二手房的贷款审核：叫停受理首付二成的按揭；对于上世纪90年代以后的二手房首付必须达到三成；对于上世纪90年代以前的二手房首付必须达到四成以上；对于外地户口的且工作地也在外地的借款人首付四成；对高档住房和第二套住房提高贷款利率，等等。这在一定程度上限制了房地产消费需求，缓和了房地产市场的供需矛盾。
但是，进入九月以后，各家金融机构对个人住房按揭贷款审核出现松动现象，首付成数又回到了去年的水平。相对于其他项目，个人住房按揭贷款银行个贷业务仍然是风险最低、效益最好。利益的考虑使各家银行在竞争中放松审核标准，也促进了房地产市场的活跃。
央行加息，雷声大震人耳
2004年10月28日，央行加息0.27个百分点。一般来说，利率与房价呈反比关系，利率提高能起到平抑房价的作用。根据计算，加息后个人住宅按揭贷款月供约增加2%的支出。而从月还款增加的绝对值来说，一般住房也只有几十元或百余元。但据了解，那一段时间里去银行提前还款的客户大量增加，而一次性付款购房的消费者也有所增加。房地产界普遍认为此次加息的实质性影响有限，其作用主要在于心理方面，房地产界更担心央行是否会如许多经济专家所说的在未来继续加息，进入新一轮的加息周期。但是，最近一次11月份的cpi数据显示物价已经回落，是否进一步加息尚需拭目以待。
泡沫争论，搅乱人们心情
2003年至2004年，钢铁、水泥投资过热、能源消耗提高、贸易逆差、物价上升，许多专家学者将这些问题的根源归结为房地产投资热引起的房地产泡沫。理由是：房地产投资增幅过快、贷款余额大幅增长、房价收入比上涨、住房成为投资品、房地产空置率提高。2004年8月，浙江省企业调查队经过大量调查和分析，发出警告：目前浙江房地产市场正处于警戒区，若任其发展，将逼近危险区。房价与浙江省城镇居民同期收入比已高达9.6倍，杭州市更是达到11.3倍，远远高于国际上认可的3-6倍的标准，若考虑中国国情中的其他收入组成，比例倍数会下降至8-9倍，但仍大大超过了居民的承受能力。
而建设部的研究报告则认为目前房价处于正常的范围，目前的房地产需求是真实的需求，是消费热点向住宅转移过程中的正常现象。地方政府、开发商等多数也认为目前的房地产市场供需基本正常、价格合理，存在的问题主要是面向中低收入者的住房供应过少，导致整个房地产市场出现房价偏高的现象。
一般泡沫的认定往往需要到泡沫破灭以后，才能真正确认。因此，对于2004年这场争论的对与错，或许只有到明后年甚至大后年时我们才能知道。
税政变迁，房价二度上扬
2 004年1月1日起，杭州市实施房产新政的一项主要内容———对二手商品房交易征收20％个人所得税。该政策的出发点是引导合理的住房消费和投资，遏制不正常的房地产投机炒作行为。由于还处于卖方市场，政策实施后许多卖房者立刻将出卖价改为“净价”，二手房市场价格迅速上涨，并推动了一手房市场房价的上涨，二手房交易出现价增量减的情况。二手房中介公司普遍日子难过。
2004年9月1日，执行了8个月的二手房20%个调税项暂停征收。原本以为这会促使房价的回落，市场交易会恢复活跃。但事实上，交易是火了起来，而价格却非降反升。9、10月份，各中介公司业务明显好转，有的公司买卖量甚至创了历史最高。根据多家二手房中介公司的数据统计，到2004年12月，杭州市区二手房单位价格比去年同期平均上涨约1500元/平方米，平均涨幅在20-30%左右。
经济适用房，门槛抬高
2004年5月12日，中国第一部《经济适用住房管理办法》由建设部、国家发改委、国土资源部和人民银行联合颁布施行。6月1日起杭州暂停办理经济适用房准购证。11月9日,《杭州市市区经济适用住房销售管理实施细则》出台。细则在申购条件、现有住房建筑面积核定方法、购买价格计算方法等方面做了具体规定，对申购条件更加严格。
虽然，申购条件比以往严格了许多，从预登记的情况看，确实挤出了不少不具备申购条件者。但是，问题还是不少。如：在申请者的收入证明方面如果有税务部门出具的纳税证明，将更有说明力；对那些“三证”未办的，或曾拥有住房而近期内将房屋出售给他人（如亲戚）的等等情况，考虑还欠周详。
房交会，买卖双方博弈的缩影
2004年5月15-18日，浙江省第十一届房地产展销会在浙江省世界贸易中心举行。共有102家房地产企业参展，展出楼盘140多个，其中新盘约57个。
这是在国家宏观调控大背景下召开的首次房展会。本次展会现场可卖的房子不多，房价平均较年初上涨了600-1000元/平方米，市区部分楼盘价格达到万元以上，六城区内难觅5000元/平方米以下的新房。二手旧房与新建商品房价格出现较明显分化，差价在1000-2000元/平方米左右。展前部分开发商还较为乐观，打算在房展会后开盘。但事与愿违，展会人气较往届急剧下降，社会各界对房价更是呼声四起，市场进入僵持状态。
但是，这种局面到秋季人居展会时却发生了根本性的变化。2004年10月中旬，第四届西博会人居展又在浙江省世界贸易中心举行。参展房地产开发企业达116家，参展楼盘150余个，总可售及将售面积达到1042万平方米，其中，普通住宅755万平方米。
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土地整顿，影响今后供应
今年宏观调控的重点之一是土地市场。4月29日国务院办公厅下发了《关于深入开展土地市场治理
整顿严格土地管理的紧急通知》，要求全国暂停农用地转用审批，暂停新批的县改市区和乡改镇的土地利用总体规划的修改，暂停涉及基本农田保护区调整的各类规划修改。11月1日起，冻结半年之久的全国范围内农用地转建设用地政策解禁。
根据杭州市经济信息中心的保守估计，杭州市每年对住宅的需求在520万平方米左右，按容积率2估算，每年需要住宅土地3900亩左右。杭州市政府2004年计划供应商品住宅用地4500亩，然而，受本轮土地市场整顿影响，实 际供应商品住宅用地仅2000亩左右，较上年减少约43%，这将对明、后两年杭州市房价的稳定产生不利的影响。
按揭紧缩，银行心情复杂
对房地产开发信贷的有关调控始于2003年6月的央行《121》号文件，今年对房地产金融市场调控重点是按揭贷款政策的紧缩。5月初起，杭州各大银行收紧了对新房、二手房的贷款审核：叫停受理首付二成的按揭；对于上世纪90年代以后的二手房首付必须达到三成；对于上世纪90年代以前的二手房首付必须达到四成以上；对于外地户口的且工作地也在外地的借款人首付四成；对高档住房和第二套住房提高贷款利率，等等。这在一定程度上限制了房地产消费需求，缓和了房地产市场的供需矛盾。
但是，进入九月以后，各家金融机构对个人住房按揭贷款审核出现松动现象，首付成数又回到了去年的水平。相对于其他项目，个人住房按揭贷款银行个贷业务仍然是风险最低、效益最好。利益的考虑使各家银行在竞争中放松审核标准，也促进了房地产市场的活跃。
央行加息，雷声大震人耳
2004年10月28日，央行加息0.27个百分点。一般来说，利率与房价呈反比关系，利率提高能起到平抑房价的作用。根据计算，加息后个人住宅按揭贷款月供约增加2%的支出。而从月还款增加的绝对值来说，一般住房也只有几十元或百余元。但据了解，那一段时间里去银行提前还款的客户大量增加，而一次性付款购房的消费者也有所增加。房地产界普遍认为此次加息的实质性影响有限，其作用主要在于心理方面，房地产界更担心央行是否会如许多经济专家所说的在未来继续加息，进入新一轮的加息周期。但是，最近一次11月份的cpi数据显示物价已经回落，是否进一步加息尚需拭目以待。
泡沫争论，搅乱人们心情
2003年至2004年，钢铁、水泥投资过热、能源消耗提高、贸易逆差、物价上升，许多专家学者将这些问题的根源归结为房地产投资热引起的房地产泡沫。理由是：房地产投资增幅过快、贷款余额大幅增长、房价收入比上涨、住房成为投资品、房地产空置率提高。2004年8月，浙江省企业调查队经过大量调查和分析，发出警告：目前浙江房地产市场正处于警戒区，若任其发展，将逼近危险区。房价与浙江省城镇居民同期收入比已高达9.6倍，杭州市更是达到11.3倍，远远高于国际上认可的3-6倍的标准，若考虑中国国情中的其他收入组成，比例倍数会下降至8-9倍，但仍大大超过了居民的承受能力。
而建设部的研究报告则认为目前房价处于正常的范围，目前的房地产需求是真实的需求，是消费热点向住宅转移过程中的正常现象。地方政府、开发商等多数也认为目前的房地产市场供需基本正常、价格合理，存在的问题主要是面向中低收入者的住房供应过少，导致整个房地产市场出现房价偏高的现象。
一般泡沫的认定往往需要到泡沫破灭以后，才能真正确认。因此，对于2004年这场争论的对与错，或许只有到明后年甚至大后年时我们才能知道。
税政变迁，房价二度上扬
2 004年1月1日起，杭州市实施房产新政的一项主要内容———对二手商品房交易征收20％个人所得税。该政策的出发点是引导合理的住房消费和投资，遏制不正常的房地产投机炒作行为。由于还处于卖方市场，政策实施后许多卖房者立刻将出卖价改为“净价”，二手房市场价格迅速上涨，并推动了一手房市场房价的上涨，二手房交易出现价增量减的情况。二手房中介公司普遍日子难过。
2004年9月1日，执行了8个月的二手房20%个调税项暂停征收。原本以为这会促使房价的回落，市场交易会恢复活跃。但事实上，交易是火了起来，而价格却非降反升。9、10月份，各中介公司业务明显好转，有的公司买卖量甚至创了历史最高。根据多家二手房中介公司的数据统计，到2004年12月，杭州市区二手房单位价格比去年同期平均上涨约1500元/平方米，平均涨幅在20-30%左右。
经济适用房，门槛抬高
2004年5月12日，中国第一部《经济适用住房管理办法》由建设部、国家发改委、国土资源部和人民银行联合颁布施行。6月1日起杭州暂停办理经济适用房准购证。11月9日,《杭州市市区经济适用住房销售管理实施细则》出台。细则在申购条件、现有住房建筑面积核定方法、购买价格计算方法等方面做了具体规定，对申购条件更加严格。
虽然，申购条件比以往严格了许多，从预登记的情况看，确实挤出了不少不具备申购条件者。但是，问题还是不少。如：在申请者的收入证明方面如果有税务部门出具的纳税证明，将更有说明力；对那些“三证”未办的，或曾拥有住房而近期内将房屋出售给他人（如亲戚）的等等情况，考虑还欠周详。
房交会，买卖双方博弈的缩影
2004年5月15-18日，浙江省第十一届房地产展销会在浙江省世界贸易中心举行。共有102家房地产企业参展，展出楼盘140多个，其中新盘约57个。
这是在国家宏观调控大背景下召开的首次房展会。本次展会现场可卖的房子不多，房价平均较年初上涨了600-1000元/平方米，市区部分楼盘价格达到万元以上，六城区内难觅5000元/平方米以下的新房。二手旧房与新建商品房价格出现较明显分化，差价在1000-2000元/平方米左右。展前部分开发商还较为乐观，打算在房展会后开盘。但事与愿违，展会人气较往届急剧下降，社会各界对房价更是呼声四起，市场进入僵持状态。
但是，这种局面到秋季人居展会时却发生了根本性的变化。2004年10月中旬，第四届西博会人居展又在浙江省世界贸易中心举行。参展房地产开发企业达116家，参展楼盘150余个，总可售及将售面积达到1042万平方米，其中，普通住宅755万平方米。
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