演绎冰火两重天杭州二手房市场年末回顾与展望
日期:2004-12-23 11:09:00 来源:钱江晚报 作者: 阅读次数: 评论 条
对于连续5年高涨的杭州二手楼市来说，2004年是不寻常的一年。半路取消的个税、各家银行时严时松的个贷、意味深长的加息等政策则共同演绎了2004年跌宕起伏的杭州二手楼市。
上半年二手楼市经历了典型的火与冰的考验。个税开征后，一边是房价涨势依旧，一边是购买力无法释放，浓厚的观望氛围致使市场一度处于疲软状态；直到9月1日，实施了8个月的20%个税暂停征收后，二手楼市才开始回暖；经过10月人居展之后，二手房成交终于复苏，并且持续到年底。
尽管全年总体成交不尽如人意，观望氛围一度笼罩，老二手房遭遇银行“惜贷”，其间杭城中介公司还历经了一次大洗牌，二手房的价格也一路摇摇晃晃，但到年终到底还是迎来了二手楼市的解冻期，杭州市六大城区的二手房整体均价又上涨了逾千元。
成交价：曲折上升
2004年的二手房价格总的来说还是处在一个上升的态势。
1~4月的挂牌均价起伏比较大，这期间个税的开征对二手楼市的冲击最大，买卖双方都在调整心态。据中原地产的数据统计显示，个税开征的第二个月，挂牌价格就急剧上升，2月的挂牌均价比1月上涨了1398元/平方米，成交均价则上涨了671元/平方米。其间，卖方多数选择把个税摊到房价里，所以挂牌均价一下蹿得老高。
4月之后，挂牌均价以匀缓的速度开始理性下调，到8月基本表现出了一个比较接近真实市场的价格。9月个税取消后，经过10月人居展，买卖双方又一次调整心态，卖方的心理预期又开始上调，所以挂牌均价又出现上涨。
而从实际成交的价格看，则基本以相对平稳的涨幅往上走。5月成交均价超过7000元大关，6月至年底成交均价都在7200元左右徘徊，只有10月因为远郊房源占了一定的成交比例，单价跌到了7000元以下。11月，成交均价又开始往上走。
成交量：从冰冻到放量
成交量方面，1月少有成交，2月、3月出现了成交回暖的迹象，4~8月虽有成交却非常低迷，9月成交量开始回升，10月、11月则达到了今年挂牌成交的最大放量。
2004年伊始，20%的房产个税开征后，不需要征个税的房改房成了市场的中坚力量，但成交量仍然非常少，买卖双方都在观察市场的动向。
春末夏初的房展会，许多有出售意向的房东纷纷挂牌，并以较高的挂牌价格来试探市场的反应，在房展会之前挂牌价格达到今年的最高点8564元/平方米。但5月房展会并没有延续历届房展会就是“抢房会”的火爆，反而成了名副其实的“展览会”，成交量少之又少。这种情绪也随之影响了二手房，成交量一直在原地徘徊，二手楼市陷入了疲软状态。
9月1日，开征未满一年的个税暂时停征了，买卖二手房的成本一下子减了不少，多则十几万元，少则几千元，这对买卖双方来说无疑都是利好消息。隐忍了大半年的购房需求终于被释放开来，为二手楼市迎来了解冻期，正对应了那句“金九银十”的老话。
10月第五届人居展与5月房展会形成了鲜明的对比，杭州楼市正从浓厚的观望氛围中走出，整体市场成交放量。11月二手房市场成交量全线上升，成交区块遍地开花。房东挂价慢慢地根据市场行情来定，而买家冲动中带有理性，只要价格合适，面积合适，就会果断下单。买卖双方价格矛盾减少，成交可能性加大。
西湖区：成交最活跃
西湖区是杭城二手房成交最为活跃的区域之一。以中原地产为例，2004年1月～11月，西湖区占总成交量的50.2%。从价格走势看，从年初至11月，均价上升超过1400元。以蒋村的星洲花园为例，万黛兰居组团一套5楼的单位，毛坯，面积81.84平方米，今年二月份成交单价7087元/平方米；11月同一组团一套5楼的简单装修单位，面积85平方米，成交单价9059元/平方米。
整个城西二手房价攀升迅速，原因有三个。1、城西尤其是蒋村区块发展日趋成熟，而西城广场的开业带动整个区域的商业大环境，越来越多的求购者将城西作为第一首选。2、可选择类型多。一方面有像星洲花园、桂花城这样的品质不错的次新房；另一方面也有1995年左右建成的像金田花园、中兴公寓这样面积适中（多为二房）、价格较低的小区，总价相对容易控制。3、区域客户二次消费“以旧换新”、“以小换大”的比例增加，卖掉1998年前购买的城西房，换成2000年后的商品房的个案层出不穷。
后市展望：西湖区二手房价目前上升迅速，房东挂牌价格也激升，区域成交速度放缓。由于西湖区一些新盘在明年少有交付，明年区域房价会在现有价格上进行盘整，基本维持在目前的水平。而更多关注的目光将向雏形初现的三墩板块迁移。随着亲亲家园的开发，银泰规划的浮出水面，新世纪花园、金厦公寓等物业价格也水涨船高，铭雅苑、亲亲家园都将成为明年的成交热点物业，同期还将带动原区域内换房的小高峰。
拱墅区：未来潜力巨大
拱墅区也是今年成交比重较大的区块之一，从年初至上月，均价上浮接近1000元。
拱墅区二手房价的上升，一是得益于城市基础设施建设进一步加快。湖墅路改造工程，上塘路、潮王路、绍兴路、密渡桥路等城区道路的新建或拓宽，在杭州城北构成了四通八达的交通网。二是新交付的楼盘增多，如紫荆家园、名城左岸、普金花园等，不但令拱北区块形象焕然一新，而且也增加了挑选的余地。三是大关、德胜、和睦、湖墅一带的二手放盘量上升明显。
后市展望：2005年拱墅区二手房价有望继续上升，成交均价将在7000～7500元/平方米左右浮动，尤其是1995年以后的二手楼价格将继续攀升，将打破以往西湖区“一枝独秀”的局面，形成西湖、拱墅“双箭齐发”的局面。
下城区：均价增幅最快
从价格走势看，下城区的均价增幅最快。百万元物业的成交量上升、投资客对于市中心物业的追捧是拉动区域均价的主要原因。
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上半年二手楼市经历了典型的火与冰的考验。个税开征后，一边是房价涨势依旧，一边是购买力无法释放，浓厚的观望氛围致使市场一度处于疲软状态；直到9月1日，实施了8个月的20%个税暂停征收后，二手楼市才开始回暖；经过10月人居展之后，二手房成交终于复苏，并且持续到年底。
尽管全年总体成交不尽如人意，观望氛围一度笼罩，老二手房遭遇银行“惜贷”，其间杭城中介公司还历经了一次大洗牌，二手房的价格也一路摇摇晃晃，但到年终到底还是迎来了二手楼市的解冻期，杭州市六大城区的二手房整体均价又上涨了逾千元。
成交价：曲折上升
2004年的二手房价格总的来说还是处在一个上升的态势。
1~4月的挂牌均价起伏比较大，这期间个税的开征对二手楼市的冲击最大，买卖双方都在调整心态。据中原地产的数据统计显示，个税开征的第二个月，挂牌价格就急剧上升，2月的挂牌均价比1月上涨了1398元/平方米，成交均价则上涨了671元/平方米。其间，卖方多数选择把个税摊到房价里，所以挂牌均价一下蹿得老高。
4月之后，挂牌均价以匀缓的速度开始理性下调，到8月基本表现出了一个比较接近真实市场的价格。9月个税取消后，经过10月人居展，买卖双方又一次调整心态，卖方的心理预期又开始上调，所以挂牌均价又出现上涨。
而从实际成交的价格看，则基本以相对平稳的涨幅往上走。5月成交均价超过7000元大关，6月至年底成交均价都在7200元左右徘徊，只有10月因为远郊房源占了一定的成交比例，单价跌到了7000元以下。11月，成交均价又开始往上走。
成交量：从冰冻到放量
成交量方面，1月少有成交，2月、3月出现了成交回暖的迹象，4~8月虽有成交却非常低迷，9月成交量开始回升，10月、11月则达到了今年挂牌成交的最大放量。
2004年伊始，20%的房产个税开征后，不需要征个税的房改房成了市场的中坚力量，但成交量仍然非常少，买卖双方都在观察市场的动向。
春末夏初的房展会，许多有出售意向的房东纷纷挂牌，并以较高的挂牌价格来试探市场的反应，在房展会之前挂牌价格达到今年的最高点8564元/平方米。但5月房展会并没有延续历届房展会就是“抢房会”的火爆，反而成了名副其实的“展览会”，成交量少之又少。这种情绪也随之影响了二手房，成交量一直在原地徘徊，二手楼市陷入了疲软状态。
9月1日，开征未满一年的个税暂时停征了，买卖二手房的成本一下子减了不少，多则十几万元，少则几千元，这对买卖双方来说无疑都是利好消息。隐忍了大半年的购房需求终于被释放开来，为二手楼市迎来了解冻期，正对应了那句“金九银十”的老话。
10月第五届人居展与5月房展会形成了鲜明的对比，杭州楼市正从浓厚的观望氛围中走出，整体市场成交放量。11月二手房市场成交量全线上升，成交区块遍地开花。房东挂价慢慢地根据市场行情来定，而买家冲动中带有理性，只要价格合适，面积合适，就会果断下单。买卖双方价格矛盾减少，成交可能性加大。
西湖区：成交最活跃
西湖区是杭城二手房成交最为活跃的区域之一。以中原地产为例，2004年1月～11月，西湖区占总成交量的50.2%。从价格走势看，从年初至11月，均价上升超过1400元。以蒋村的星洲花园为例，万黛兰居组团一套5楼的单位，毛坯，面积81.84平方米，今年二月份成交单价7087元/平方米；11月同一组团一套5楼的简单装修单位，面积85平方米，成交单价9059元/平方米。
整个城西二手房价攀升迅速，原因有三个。1、城西尤其是蒋村区块发展日趋成熟，而西城广场的开业带动整个区域的商业大环境，越来越多的求购者将城西作为第一首选。2、可选择类型多。一方面有像星洲花园、桂花城这样的品质不错的次新房；另一方面也有1995年左右建成的像金田花园、中兴公寓这样面积适中（多为二房）、价格较低的小区，总价相对容易控制。3、区域客户二次消费“以旧换新”、“以小换大”的比例增加，卖掉1998年前购买的城西房，换成2000年后的商品房的个案层出不穷。
后市展望：西湖区二手房价目前上升迅速，房东挂牌价格也激升，区域成交速度放缓。由于西湖区一些新盘在明年少有交付，明年区域房价会在现有价格上进行盘整，基本维持在目前的水平。而更多关注的目光将向雏形初现的三墩板块迁移。随着亲亲家园的开发，银泰规划的浮出水面，新世纪花园、金厦公寓等物业价格也水涨船高，铭雅苑、亲亲家园都将成为明年的成交热点物业，同期还将带动原区域内换房的小高峰。
拱墅区：未来潜力巨大
拱墅区也是今年成交比重较大的区块之一，从年初至上月，均价上浮接近1000元。
拱墅区二手房价的上升，一是得益于城市基础设施建设进一步加快。湖墅路改造工程，上塘路、潮王路、绍兴路、密渡桥路等城区道路的新建或拓宽，在杭州城北构成了四通八达的交通网。二是新交付的楼盘增多，如紫荆家园、名城左岸、普金花园等，不但令拱北区块形象焕然一新，而且也增加了挑选的余地。三是大关、德胜、和睦、湖墅一带的二手放盘量上升明显。
后市展望：2005年拱墅区二手房价有望继续上升，成交均价将在7000～7500元/平方米左右浮动，尤其是1995年以后的二手楼价格将继续攀升，将打破以往西湖区“一枝独秀”的局面，形成西湖、拱墅“双箭齐发”的局面。
下城区：均价增幅最快
从价格走势看，下城区的均价增幅最快。百万元物业的成交量上升、投资客对于市中心物业的追捧是拉动区域均价的主要原因。
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