乙方观点之 其他开发商竞争根本办法就是降价

    万科在杭州大幅度降价，引发强烈反应。杭州其他开发商感到压力，万科老业主认为吃亏了，需要买房的人十分高兴，杭州地方政府也同样会关注。降价之后，万科降价房销售非常好，而一些万科老业主，认为降价损害了他们的利益，冲击万科办公地点。

    简单的说，万科降价是中国房地产危机的表现，房地产萧条很快就要到来，各方需要做好充分准备。

    我们简单的从几个方面看待万科事件：

    一、万科降价是调整自身战略位置，是环境变化在个体企行为上的体现。可以说，这次万科不降价，一定也有其他企业会降价，将来也有很多企业会降价。

    中国经济可以步入大幅度衰退。这些问题已经有许多专家讨论，在此仅仅提醒这种可能性，做好中国经济一旦衰退，大家应该提前做好准备。
 
    房地产市场是高投机行业，这十多年，住房价格有几倍，十几倍的上涨，加上按揭放大效应，房地产带来了财富巨大流动。房地产企业由于先买地，后卖房的特性，自然也得到房地产价格上涨带来的巨大利益，许多企业大量囤地，个人买房，追逐价格上涨。这种模式，在房地产价格下跌的时候，必定产生具体危险。从东南亚、日本、台湾、香港以及现在美国的经验，房地产价格大幅度下跌，一定会对经济产生严重影响。

    成交量下降是危机的开始。一般人关注价格，成交量下降才是最明显的危机信号。近一年来，中国房地产销售量大幅度下降，开工数量继续增加，杭州08年1-6月房屋销售12755套，比07年同比大幅度下降，杭州二手房08年同比也比07年大幅度减少，与07年同比7月从2755减少到936套，8月从2157减少到889套，也比08年5、6月大幅度减少。　数据显示，1-7月，北京市完成房地产开发投资956.6亿元，比上年同期增长6%，增速回落至2006年以来最低。住宅销售面积降幅继续扩大，7月份销售套数降至两年来最低。1-7月，全市商品房销售面积为552.9万平方米，比上年同期下降46.8%。1-7月，住宅销售面积408.4万平方米，在上年同期下降28.4%的基础上继续下降51.5%，降幅比上半年扩大2个百分点。8月，北京新增可售住宅套数为9259套，新增面积为62.6万平米，同期，新增未签约现房住宅套数为2995套，新增面积为45万平米。整体来看，8月份新增的供应套数为12254套，新增加的面积为107.6万平米，而实际销售量则均不及其一半，供大于求的局面则更为明显。。销量下降，意味着许多企业不能变现，大量资金变成存货，企业现金流就必定出项问题。那么企业为了保命，势必以降价突围。房地产行业全面降价是必然趋势。

    二、如何看待万科降价

    万科行动是调整战略位置。从有关资料看出，万科存量的土地和开发量相比，比率是比较低的。万科更倾向于获取加工利润。而其他许多企业是靠囤积土地获取投机利润的。因此，万科降价绝不是为了资金链，而是有更加长远、宽广的考虑，甚至已经考虑到下一个上涨周期的准备。可以有以下几个方面。
减少存货，以销定产，增加现金。房地产价格高涨期间，大家抢土地，抢地是重要的。价格下降期间，销售不好，价格下跌。因此，企业要减少产品库存，减少原料库存。

    房子降价，土地降得更加快。房子降价会减少收益，土地降价成本可以降低更加多。面粉价格降的比面包快，企业哪怕亏本卖房，去换更加低的土地，也比囤货合算。

    在其他开发商没有降价前，尽快出货。由于销售量大幅度下降，只有其他开发商没有降价前，万科才可以出货。

    在萧条期间，竞争对手减少，万科将迎接市场占有率将大幅度扩大的局面。准备现金，产销平衡，在谷底囤积土地，享受下一轮上涨投机收益。万科已经在为下一轮大发展做战略准备。

    三、一些基本问题评判

    降价是否可以促进销售。万科降价房销售大增，因此有人认为降价可以促进满足刚需，降价让许多买不起房子的人可以买到房子。可以促进销量。

    人们心理就是“追涨杀跌”。当涨价时，持有房子才可以得到上涨的利益，人们会倾向于买进房子；当价格下跌时候，人民担心房价会进一步下跌，不但不会买房子，还会抛出房子。人们的心态就是以现在决定未来。

    可以说，其他不降价的开发商是万科的“托”。万科降价热销是假象。因为其他房产商没有降价，所以万科的房价才显得有优势。

    全面降价将导致交易量进一步下降。看跌预期使得人们不敢买房子，交易量进一步下跌，房地产企业将更加困难，也会导致企业进一步以降价活命。房地产价格降陷入恶性循环。

    银行也会雪上加霜。个人房贷是优质资产，这是在房价上涨期间的结论。由于房价不断上涨，作为抵押物的房子价格不断上涨，抵押物的担保风险不断降低，即使贷款人出现资金风险，他也可以通过出卖房屋变现，归还贷款。而房价下跌后，抵押物价格不断降低，贷款风险不断增大，并且下跌时期房子很难出卖变现，个人被迫断供风险不断加大。银行对房地产企业进行贷款限制，充分表明了银行态度。预计银行为了自身安全，可能在贷款上还会采取措施。
二手房市场和现金紧张的企业必定率先降价。二手房有离散性，卖家有各种情况，因此他们价格分散，有特别高的，也有特别跌的，在降价预期下，出现低价二手房的可能性增加；现金紧张，土地比例比较高的企业，也必须降价销售，保证企业安全。

    四、杭州其他开发商反应评判。

    万科降价后，许多开发商做出了回应。绿城、广宇、滨江老总直接做了表态。总的来看，杭州的企业还过多的从企业自身因素考虑，从产品加工能力，产品品质角度考虑问题，从经济周期等外部环境角度考虑的少。一些品牌开发商继续强调他们的品牌优势，认为优质品牌还可以继续有销量。

    其他开发商竞争根本办法就是降价，只有抢在其他开发商前面的企业才有可能出货。大家降的时候，将进入萧条阶段。这是一个保证安全和放弃利益的平衡，如果将来房价涨，现行降价的企业只是失去了部分利益，而万一大跌，这些企业就可以保住生命。这样的交换是值得的。从长远的利益看，企业要更加注重自身的品牌价值，做好售后的服务工作，提高业主口碑，通过提升二手房比价，来提高品牌价值。

    五、政府行为评判。土地出让收益是政府财政收入的重要部分。土地价格也关系政府切身利益。房屋价格和土地价格是一体的，在整个行业萎缩的情况下，还希望可以维持土地价格，恐怕是困难的。房子降价和土地降价，政府和企业之间也会产生新的博弈。

    六、个人可以采取的一些措施。首先是不买房，投资客应该尽快杀价卖房，在人们还没有形成跌价共识前卖出房子，保持充足的现金流。如果确实要买房，买成熟地段，买品牌开发商，资金情况比较好的企业的房子，不但要房子房子烂尾，也要防止区域烂尾。

    七、对万科客户冲突的评价。按照合同，在法律角度，老客户提出退房要求没有充足理由，客户砸万科售楼部也是不理智的行为。万科和业主发生冲突，万科售楼部被砸，也发生过多次。万科应该预先知道这些情况，应该有充分的思想准备。群体活动，情绪失控，也是常见的现实，一家大企业，需要以更高的角度处理这个问题，而不是把问题归结与业主行为。

    八、政府应该准备的危机救市政策：

    鼓励消费，降低流通费用：包括降低房地产交易税费；取消二套房限制，降低贷款利率，减少存贷差，减轻购房者负担；救助房屋买家，个人负担无限责任，对因为困难可能断供买家，重新签订合同，允许延迟还款，或者提供再担保。设立救助基金，收购跌价的房子，到上涨周期再卖出。

    一场房地产的飓风即将来临，我们是否已经有了清晰的认识，和明确的手段。一些房地产企业、个人的位置是否还可以调整得过来，这是一个非常现实的问题。以上谈的是非常操作性的问题，中国房地产在近10多年，还没有经过全面的下跌，许多人并没有这些经验，对我所谈的东西，没有实际的体会，等到理解的时候，恐怕为时已晚。

此信息共有2页  第1页  第2页