九月观察 下沙“万元”江景板块的破灭

    自9月3日万科“青年置业计划”推出后，杭州楼市就陷入了一种动荡之中。在桥西、滨江楼盘纷纷祭出打折、低开种种法宝后，如今，市中心的楼盘也加入到降价大军之中——野风·现代景苑150套房源78折，原价18900元/平米，折后价14900元/平米。降价的火炬终于从九堡、良渚、桥西、滨江等板块传到了房价一度坚挺的市中心。

　　 而当野风·现代景苑把均价降到了14900元/平米时，更多的购房者开始思考九堡、桥西、滨江这些次中心的价值——如果说市中心都只值这个价，那么这些地段显然应该更低，甚至……在1万以下？

　　对于杭州高企的房价，我们曾做出“满城尽是万元房”的感叹。然而在万科降价仅仅20多天后，我们惊讶的发现，这支“万元军”已是大大的缩水了。

    野风·现代景苑源78折销售——降价的火炬终于从九堡、良诸、桥西、滨江等板块传到了房价一度坚挺的市中心。“万科的房子，位置比较偏，对杭州房价的影响不大”——这样的论调，终于被市场证明是极其荒谬的。过去的20多天时间里，杭州楼市的降价潮，才刚刚开始。

　　9月2日，万科8折；9月13日，新南北7-8折；9月22日，野风推出78折……短短20天时间里，万科、新南北、野风以每10天的速度在杭州投下一颗“炸弹”，而“受灾区”则从良诸、九堡、滨江向桥西、市中心蔓延，这意味着楼市降价风已经由城市周边吹至了市中心。

　　住在杭州网首席评论员丁建刚认为，杭州楼市价格重构真正开始了。而更多的购房者也在观望，杭州的房价还会不会降？会降多少？

　　当开发商动辄7折、8折后，我们不妨碍来做一个有意思的假想：如果杭州的各大板块都打个8折扣，那会是怎么样的场景？

　　我们不妨先来回顾一下07年年底、08年年初时，杭州各大板块的价格：

　　在九堡，昆仑·红苹果07年11月开盘，均价11000元/平米，名城·左邻右舍在08年1月的开盘，均价同样也在11000元/平米；

　　在滨江，铂金时代11月底开盘，均价12000元/平米；

　　在桥西，嘉泰·馨庭和凯德·视界均在08年1月开盘，均价13000元/平米；

　　以上三大板块，均价已经将万元踩在脚下，起价一般也突破万元，大有望万五进发之意。

　　在下沙，朗诗·国际街区08年1月开盘10500元/平米，成为下沙首个破万的楼盘……

　　如果我们将这些价格作为板块的基准参考价，并在这些价格的基础上打一个8折，不难发现，其中大多数楼盘的售价将从“5位数变成4位数”——如果说9个月前的杭州楼市，让我们做出“满城尽是万元房”的感叹；那么，在9个月后的今天，“破万”则将成为各大板块的主流词语。

　　“破万”一幕，正真实的在杭州各大板块上演：九堡的万科·魅力之城精装8500-9500元/平米；滨江天鸿·郡邑精装均价10800元/平米，最低价8400元/平米，而另一即将开盘的滨江大盘欣盛·东方郡，也将有大量单价1万以下的房源推出；桥西的南北·西岸均价11000元/平方米不到，最低8800元/平米；而下沙的保利·东湾、金隅·观澜时代尽管尚未开盘，但年初的万元房梦想，早已破灭……

　　截止至9月24日晚9：00，杭州透明售房网显示，杭州全市可售房源24181套，可售面积323万多方；而记者在经过简单的计算后得出，在今明两年内，桥西尚有40余万方房源，滨江超过100万方，下沙则高达200多万方。在供应量面临井喷，市场行情却持续走弱下，新一轮的板块价值重估已经不可避免。

　   桥西：80%未售房源 能守住11000的底吗

　　万科·魅力之城的8折销售，无疑重定了九堡的价值标竿。而继九堡之后，桥西则成为首先站出来响应万科的“下一个”。
9月13日，南北·西岸这个在8月3日首期开盘，因为价格过高连续10多天预定和成交量均为零的楼盘，在万科活生生的示范效应下，选择降价：南北·西岸7幢实行打折优惠，价格在8800-11450元/平方米之间，均价11000元/平方米不到。与开盘均价13500元/平方相比，折扣幅度从7折到8折不等。南北·西岸的折扣幅度不可谓不大，而在之前的几天，同为桥西板块的名城·燕园也在开盘不久滞销后9折销售。

　　“涨得太多，今年有一定的回调也是正常的。”新南北董事长陈烟土在接受住在杭州网记者采访时如是说。

　　桥西板块在经历了06、07年连续的大涨后，价格一路从德信·银树湾一期的7000元/平米飙至现在的凯德·视界 14500元/平米，名城燕园的14000元/平米，价格几乎翻番。远洋地产以22.26亿、15588元/平米的代价取得桥西杭一棉地块后，更助推了市场的预期。然而，当市场陷入平淡后，狂热的购房者也开始冷静下来，并开始思考：桥西的价值是否已经过度透支？桥西的价值底线在哪里？

　　陈烟土认为， 11000元/平方米的价格是桥西板块的底，这个价格不会被轻易“击穿”。然而，如果市场依然持续走淡，桥西的众开发商还摒的牢吗？

　　目前桥西板块的在售楼盘有：凯德·视界、天阳·上河、名城·燕园、金瑞·风景大院、南北·西岸。而无论是南北·西岸还是名城·燕园，在打折销售后，行情都谈不上火暴，更由于这两个楼盘的打折，天阳·上河推迟了二期开盘。

　　据记者计算，桥西目前在售的5个楼盘的总体量在40万方以上，而据杭州透明售房网显示，这5个楼盘的已预（销）售量不到9万方——80%未售房源还藏在后头，销售压力依然巨大。如果市场行情不出现逆转，11000元的这个底，守不守的的住，还很难说。

附表：桥西主要楼盘销售情况（截止9月24日22时）

序号	楼盘名	总量(m2)	已预（售）量(m2)	销售比列	均价 (元/平米)
1	金瑞风景大院	10万	1.6万	16%	13000
2	南北·西岸	13万	0.5万	4%	13000
3	天阳上河	6.7万	2.5万	37%	13500
4	凯德·视界	13万	3.8万	29%	14500
5	名城·燕园	10万	0.7万	7%	1.3万~1.4万

附表：桥西降价楼盘名城·燕园和南北·西岸销售情况

时间	楼盘	房源	销售套数	销售比例	优惠价	原均价
9月13日 （已停止打折）	南北·西岸	136套	42套	31%	8800-11450 元/方	14000元/方
9月11日	名城·燕园	300套	预定22套；成交64套 (含降价前销售记录)	29%	多层：一次性96折、按揭97折 小高层：一次性9折、 商业按揭9.1折、公积金92折	多层16000元/方 小高层13500-14000元/方

    滨江：万科带头 考验刚刚开始

　　这是一个万科带头降价，其他开发商迅速跟进，整个板块价格受到牵连的经典案例。

　　9月3日，万科“青年置业计划”启动，其中，位于滨江的逸品阁总共推出17套优惠房源，优惠后价格8300-9000元/平米,且带精装修,——由于07年滨江几乎无房可售，因此这也是近年来，滨江一桥、四桥区域楼盘价格首次破万。如此低价，这使得17套房源在推出首日就被一抢而空。

9月20日，万科降价活动后仅一周，逸品阁的“邻居” 天鸿·君邑低价开盘，均价10800元/平米，且带2000元/平米的精装修——这个价格，也已经跌破了“万元”大关。

　　据记者了解，天鸿·君邑的低开显然是受到了万科降价的影响——在万科逸品阁降价销售后，天鸿·君邑销售部接到了大量的咨询电话，主要针对天鸿的“开盘价格”。市场的反应，让天鸿的高层开始考虑“价格策略”。

　　 万科降价、天鸿低调。两大鳄的蝴蝶效已在滨江区逐渐显现。据记者了解，广受市场并即将在本月26日关注的滨江地铁大盘欣盛·东方郡，90方的总价将在80万—110万之间，其大量的房源在事实上也已经在“万元”以下，放在大半年前的市场背景下，这几乎是无法想象的。

　　也许，唯一的例外是中海·钱塘山水。在市场上打折声此起彼伏之时，中海·钱塘山水二期在9月23日开盘，推出1#楼、2#楼共353套房源。其中2号楼户型跟一期的3号楼一样，均价11500元/平方米，比3号楼略贵几百块钱。这也证实了此前杭州中海总经理韩春麟“不仅不降价，还要涨”所言非虚。

　　但对于滨江整体板块而言，天鸿·君邑低开收效并不理想，而欣盛·东方郡3200套小户型已在“蓄势”阶段。据资料显示，中海·钱塘山水、天鸿·君邑、水晶城、欣盛·东方郡几个盘的总量近100万方，外加位置相对更靠“里”走的华荣·风景蝶院有16万方的体量，如此大的量将在今明两年内推完，滨江的考验才刚刚开始。

附表：滨江主要楼盘销售情况（截止9月24日22时）

序号	楼盘名	总量(m2)	已预（售）量(m2)	销售比列	均价 (元/平米)
1	中海·钱塘山水	12万	4万	33%	2号楼1.15万/方;1号楼大平层1.25万/方、复式空中别墅1.4-1.6万/方
2	天鸿·君邑	16万	0.8万	5%	10800起
3	水晶城	30万	3万	1%	1号楼16000元；2、3号楼12500元
4	欣盛·东方郡	40万	未开盘	-	11000-12000
5	华荣·风景蝶院	18万	未开盘	-	未定

    下沙：“万元”江景板块的破灭

　　高教园概念、地铁概念、江景概念的热炒，下沙楼盘的强势，让业界一度认为下沙楼盘“冲万”只是个时间问题。  
下沙楼盘：排列密集是否真能被消化?

　　08年1月中旬，朗诗开盘10500元/平米，下沙万元楼盘的趋势以初见端倪。尽管朗诗万元的房价中包含了精装修的价格，但下沙楼盘价格首度上万还是让业界高呼——朗诗之后即将开盘的世茂·滨江花园、保利·东湾、金隅·观澜时代都将座拥一线江景，均价上万似乎根本不是问题。

　　然而，随着市场行情的转折，下沙的“万元”梦已经宣告破灭——朗诗万元的高价使得它的销售陷于停顿；世茂·滨江花园开盘均价9000元/平米，销售始终平平；保利·东湾、金隅·观澜时代两个大盘虽然没开，但价格预期已经大大调低。本月即将推出的保利·东湾，均价据传只在8000元/平米上下。

    而更为严峻的形势是——下沙仅世茂、保利、金隅三个大盘，就有近200万方的销售量，除了世茂滨江卖掉了之外，在当前的市场背景下，如此的天量意味着一场围绕着“营销、价格”的战斗不可避免。

    “万科降价后，下一个‘重灾区’将是下沙。”本网首席评论员丁建刚如是认为。现在的问题似乎已经不是下沙房价何时冲上“万元”，而是下沙的房价在这波降价潮中，会探底多少？
　附表：

朗诗·国际街区销售情况,销量平平不容乐观

幢号	已售套数	已预定套数	可售套数	房屋用途
2	30	0	210	住宅
5	48	0	131	住宅

世茂滨江花园05-10开盘销售情况，销售比列57%