杭州地铁楼盘 概念已过，配套将重提？

    即使是在如今温吞水似的市场行情中，地铁楼盘始终是关注的焦点。而在日前举办的“杭州地铁沿线物业的现状及发展论坛”上，与会的不少开发商和专家、学者，都承认了目前地铁楼盘的房价已经透支了“地铁概念”。更有开发商援引上海地铁的发展历史认为，在过了地铁规划和建设的初期后，地铁概念将不再成为影响房价的主导，楼盘周边的配套尤其是商业配套才是房价的决定因素。

　　当我们的目光重新从若干年后的地铁回到“老调重谈”的配套、公建上来时，一个后地铁概念时代是否正悄悄到来？

    地铁的脚步声离我们确实越来越近了——5月15日，杭州地铁2号线工程可行性报告通过国家发改委审批；地铁4、7号线建设规划调整方案文本，目前已完成初稿设计； 5月22日，浙江省委常委、杭州市委书记王国平考察杭州地铁集团，并发表了《以我们的辛劳和智慧迎接杭州“地铁时代”的到来》一文。
　　
    无论是开发商、购房者还是普通的市民，都知道地铁将改变我们的出行方式、改变的我们生活模式、改变我们的置业观念。在这样的背景下，由易居中国主办，浙江在线·住在杭州网协办的“杭州地铁沿线物业的现状及发展论坛”，于2008年5月29日在雷迪森大酒店举行。与会的专家、学者及地铁沿线的开发商们，就当前的一些热点问题进行了深入的探讨。　

　　谁是地铁概念的最大获益者？
　　
    长达68公里的杭州地铁一号线，在规划中贯穿九堡、滨江和钱江新城三个区域，并将下沙、临平、湘湖与主城区连通。无疑，每个购房者都想知道，地铁通过的诸多区域中，谁将是最大的受益者？我们不妨来一一盘点。
 
　　钱江新城是未来杭州的另一个中心，即使没有地铁的概念也丝毫不能动摇其明星板块的地位，地铁只能使它更加名副其实。

　　滨江区的供应高峰基本已过去，欣盛·东方郡是目前该区域仅有的一个地铁楼盘。在新盘放量少的背景下，地铁概念很难拉动整个板块的房价，其作用可能更多的还是体现在夯板块的交通配套。

　　下沙、临平、湘湖虽然长期看涨，但这三个“端头”板块，要依靠地铁概念实现房价的大幅上升，仍有困难：下沙的供应量实在太大；临平到目前为止仍然是一个本地消费者为主的区域市场；而湘湖板块目前的主力是别墅排屋，地铁对其目标客户群几乎没有影响。

　　剩下的就只有九堡了。与会的专家和学者都一致认为地铁对九堡的拉动最大，九堡也是众多地铁板块中利好最大的。因为比起其他区域，九堡开发建设较晚，是个比较新的板块，相对还处于供应的高峰。除地铁之外，还有磁悬浮、高速铁路等重点工程成就九堡的枢纽地位。

　　而近年来九堡楼盘的价格走势也印证了专家们的看法——九堡的房价，从2006年不到6000元/平米，已经涨至如今的10000元/平米以上。

　　但问题也随之而来，因地铁概念而房价几乎翻番的九堡，在未来几年内是否仍会是地铁概念的最大受益者？换句话说，那些因地铁概念而经过了一轮大涨的地铁楼盘，其价格是到了透支的边缘还是仍然后继有力？

　　地铁概念，已经透支?
　　
    九堡房价过万，滨江房价过万，钱江新城要过两万——随着这些地铁板块价格标杆的重置，购房者在下单前难免要费一番思量了：未来的增值空间到底还有多少？地铁的概念，是否已经被开发商透支了？
 
　　“从上海的经验来看，地铁对周边楼盘房价的拉升，主要体现在地铁规划和建设的初期。而随着地铁工程的进展，房价的涨幅也在趋缓。”上海易居研究院研究中心总监陈啸天认为，杭州地铁楼盘的概念打到今天，开发商在定价时早就考虑到了“地铁”效应。价格走到今天，多多少少都是有些透支了，因此从短期来看，地铁楼盘要出现大涨的可能性很小。

　　“地铁楼盘，在过去是增值；在现在是保值；在未来是创造价值。”陈啸天认为，结合现在的市场大势，地铁楼盘已经进入了“保值”期。买地铁楼盘，和买市中心楼盘一样可以起到“保值”作用——地铁楼盘就好比一只“牛股”，在大市不好时，它跌的比别人少，而当市场转好时，它的涨幅往往是比较大的。而从长远来看，随着地铁的开通，板块商业价值的开发，地铁房在未来“创造”出来的价值也会让购房者满意。

　　从这种角度来讲，进入“保值”期的地铁楼盘仍具投资价值，尽管其投资周期也许会更长。

　　“地铁楼盘的升值潜力从长远来看是无疑的，上海地铁一号线附近的楼盘，近8年来每年的涨幅至少在10%左右。”陈啸天以自己的投资经历向记者现身说法：“我在闸北公园旁边买的一套房子，02年的价格只有5500元/平米，04年到8000元/平米，06年是12000元/平米，07年是15000元/平米，到08年已经在20000元/平米了。不可否认，地铁的带动效应的确非常强。”

　　“选择地铁物业，购房者同样要注重周边的配套，尤其是商业配套。”浙江复地营销总监王荟则向记者提供了另一条置业思路。王荟表示，不少杭州的购房者认为地铁拉近了物业与主城区的距离，就忽视了地铁楼盘本身的周边配套，这是一个误区。

　　“从上海的开发经验来看，地铁的脚步离我们越近，其对楼盘的价格影响就越不占主导地位。地铁利好出尽后，价格还是要取决于周边配套、市场成熟程度等。”王荟认为，千万不能把地铁同简单的“钟摆式”生活划上等号，地铁房的升值空间很大程度上由配套决定。这也是为什么复地·连城国际在造楼的同时，还投入大量精力来做配套的原因。

　　双刃剑效应下　投资需谨慎
 
    易居中国杭州房地产研究所所长田雨地铁不仅仅将改变我们的生活，更将改变我们的置业理念。地铁动工的消息，引来了一大批投资者对地铁周边居住物业、商业物业的关注。然而，没有切身体验过地铁生活的杭州投资者们，能够准确的把握住地铁上盖物业的“脉搏”吗？

　　易居中国杭州房地产研究所所长田雨直言不讳的认为，地铁交通就是一把“双刃剑”，杭州的投资者必须借鉴北京、上海等城市的经验。即使是地铁口附近的一些商铺，也未必全是“地铁一响，黄金万两”。

　　“地铁是一把‘双刃剑’，尤其对于成熟商圈而言。”田雨表示，原来处于地铁站附近的商圈，会因为轨道交通的延伸而导致人流分散，客流量的减少，商圈规模开始逐渐减小，商业氛围淡化。就像上海徐家汇当初拦截老商圈的人流一样，曾经为徐家汇商圈带来大量客流的腹地一一七宝、莘庄、虹桥等地区由于各自的商圈在地铁效应下逐步发展成熟，这些商圈反过来截流了大量徐家汇商圈的客源。

　　结合上海的一些经验，田雨给杭州的一些投资者提供了一些建议：地铁对城市副中心的商业促进较为明显；地铁换乘站点，将成为带状核心地带，其商业价值十分明显。

　　“投资理念的改变是必然的。”浙江工业大学房地产研究所所长虞晓芬认为，“从住宅的角度来讲，原来相对市中心的一些房子，因为品质问题，将更多的被郊区地铁楼盘所代替——某些市中心的房子，不会再那么稀缺了。而从商业地产上来说，随着地铁的建成，将自然而然就形成区域的次中心。市中心的商业和次中心的商业以及社区商业之间的分工将越来越明显，我们传统的商业投资构架也都会发生一些变化。”