考问下沙房产潜力 如何看待今天的下沙

    十多年前，下沙还不过是杭州市郊的一片沙地。但在十多年后的今天，下沙已经成为杭州楼市的一个热点区域。华元·梦琴湾、海天·野风城、理想·伊萨卡……这些楼盘，我们都耳熟能详。

下沙，也有不输于市中心的商业氛围

　　新鲜出炉的杭州经济技术开发区“十一五”规划，更是引爆了一个重大利好：在未来的五年内，杭州市政府将对下沙7个大类的40个重大项目，投入高达758亿的资金。这个利好，使得购房者对于下沙的关注达到了一个顶点。

　　现在的下沙是怎样的？而新下沙又将是怎样的？下沙，又有哪些地方值得我们期待的？7月7日，住在杭州网民间评房团走进下沙。

　　西“热”东冷

　　住在杭州网民间评房团首先来到的是下沙的西部，也即下沙的启动区块。随行熟悉下沙概况的评房员介绍说，这里是下沙最早进行开发的区域，故名为启动区块。由于开发的早，再加上高校集中，商业氛围好，这里是下沙最为繁华的区域。

　　一路行来，杭州电子科技大学、浙江理工大学等数所高校一字排开，给评房员们带来了不小的震撼。而在这些高校的对面，便是房产商们开发出来的一幢幢楼盘以及商铺。无疑的，大学为这些楼盘和商铺提供了源源的动力。在华元十六街区，评房团被告知，由于位置好，这个商业项目推出后很快就告售罄。而例如东海·未名园、香榭里花园、大北·四季风情这些早年开发的楼盘，已经交付使用，入住率相当的高。

　　住在杭州网评房团还考察了同样位于该区域的物美超市。与市中心相比，这里的商业氛围并不逊色多少。尽管物美超市还没有投入最后的运营，但肯德基、九百碗、格莱美等品牌商家已经迫不及待的入驻，甚至还做起了生意。在评房员身边，不时有涂刷成绿色的下沙巴士、的士从身边驶过，一直受人诟病的下沙交通，在这里也并不是难题。

　　“真没想到，这里还真是挺热闹的。”住在杭州网评房团的一位成员这样感叹到。确实，下沙西区的繁华，出人意料。

　　但西部的繁华仅仅只是下沙的一个缩影。随着下沙之行的深入，住在杭州网评房团很快就感受到了下沙冷清的一面。而越往东，这种感觉就愈发强烈。当评房团抵达梦琴湾和海天城这两个楼盘时，评房团成员脑中首先浮现出来的词汇，就是“荒凉”。

　　对于这两个对门对的楼盘，我们并不陌生。一个在2005年劲销1000套，一个在房交会上火暴开盘、炙手可热。但就是这样两个热销的楼盘，却让我们看不到与之相对应的人气。楼盘的四周甚至是看不到一家小店；一路行来的路上，几乎是碰不到一个人、一辆车；而我们所走的这条大道，事实上也没有正式开通。

　　在下沙东部，这个有着野风海天城、华元梦琴湾、理想伊萨卡等多个楼盘的沿江居住区，将推出大约2000亩的住宅用地，其规划体量是之前评房团所参观过的启动区块居住区的3倍。但于一幢幢拔地而起的高楼、热火朝天的建筑工地相对应的，这样的环境如何住人？这是住在杭州网评房团心中的疑惑。开发商所给的回答是，不必担心，楼盘的配套很全，而且大都将由政府出面完成建设。学校、超市、影院……在评房团考察的几个楼盘中，开发商都给出了一份详尽的配套清单。而在政府部门给出的规划纲要中显示，截止至2010年底，这些基本的配套设施就应建成。

　　记得曾经有评房员提出，下沙，是否会陷入闲林那般的配套困局？而现在看来，这个问题已经有了解答。尽管下沙东区配套确实尚未启动，但政府部门的提前规划和强大的资金支持，是这块区域被普遍看好的核心要素。

　　然而，下沙东区的配套破局并不轻松。尽管东部同样拥有7所高校，但其相对零散的分布并不能起到如同西部“大学一条街”那样的效果。要靠“大学城”来拉动下沙东部的大片楼盘，将会很难。下沙广阔的东部与集中开发的西部相比，难度更大。而在几年后即将交付使用的诸多楼盘，将给下沙政府和开发商带来更大的压力。商业开发需要时间，但下沙已没有时间，一旦这些楼盘出现“空城”，对于商业氛围的打击将是指名的。而我们现在的最大希望，恐怕也只能是758亿砸向下沙的这个政策利好了。

　　学院区？工业区？

　　行驶在下沙的大道上，忽然有一位评房员指着车窗外嚷道：“好大一片厂房！”顺着他所指的，我们看到的是一大块被整整齐齐的拦出来的园区，园区里面则是一排整整齐齐的厂房。

　　而这一排排的厂房，似乎在提醒着我们，下沙的头顶上除了笼罩着“大学城”、“国际花园城市”这样的光环外，其实质更是一个工业区。

　　工业是下沙之本，93年下沙建区之初，其定位就是一个制造业的基地。历经十数年的发展，下沙经济开发区内目前已有摩托罗拉、三菱、富士康、东芝、松下、娃哈哈等国际、国内的大型集团。正是这些企事业员工以及大量的产业工人，撑起了下沙最初的也是最基本的商业需求，从这个意义上来讲，这是一块比之于高校教师更大的需求市场。

　　但令人遗憾的是，下沙的产业工人们并不能成为下沙房产的一个主角。在几年前，下沙房价在3000/平米徘徊时不是，在几年后房价攀升至5000/平米时，就更加不是。在滨江，以ut斯达康为代表的高新技术企业员工，往往是楼盘团购的大户。但在下沙，这种模式却极难复制。因为对于这些制造业的劳动工人们来说，即使是每平米5000元的房价定位，对他们而言仍然是太高了。产业结构和层次上的差距，造成了产业工人们购买力上的差距。档次低、利润低，这些事实使得下沙的开发商们抛弃了这一目标市场。

　　而在脱离了这个最大的市场群体后，下沙的开发商们却要为自己的房子寻找市场。几年前，高校教师曾经是下沙购房群体的购买主力，其比例甚至一度高达70%-80%。但这个比例，现在正在不断的下降。相对于庞大的学生群体来说，教师群体的人数有限且相对固定。在经过了多年的市场消化后，这样的结果是必然的。在考察野风·海天城时，评房团被告知高校教师的购房比例，已经只有15%。

　　高校教师的购买离逐渐减弱，是否意味着开发商们会将目光对准低一层次的产业工人们？答案是否定的，住在杭州网评房团在考察了下沙东区数个楼盘后发现，小户型已经极少见，强调自住的舒适性大户型成为市场转型期的主流。把户型做大、把楼盘的档次抬高，成为下沙开发商们普遍采纳的策略。

　　那么，下沙开发商们是要把手中的房子，卖给谁？

　　房价潜力还有多少？

　　下沙开发商们瞄准的目标客户，是“外地人”。这个“外地人”，一是下沙以外的杭州人，二则是指杭州以外的外地购房者。在华元·梦琴湾，该楼盘的相关工作人员就告诉住在杭州网评房团，本地购房者和外地购房者的比例大致是四六开。杭州人置业在下沙，或是因为在下沙当地工作，或是为了逃离市中心过高的房价。那么，外地人在下沙置业，又是为什么呢？多家下沙的开发商，给了评房团一个相近的答案——升值潜力。

　　因为价格低，所以升值潜力也大，这是下沙开发商们强调的最多的一点。这一法则在近两年来似乎得到了印证。2002年早期推出的东海·未名园以及商宇·香榭里花园、下沙·文汇苑等楼盘，售价不过在3000元/方左右，而现在，下沙的平均房价已经悄悄的攀上了5000元/方的关口。

　　下沙房产的升值潜力更多的还反映在未来的配套上。政府在政策上对于下沙的倾斜，更让买房者充满了信心。而这个信心，在几日前传出了“758亿重金打造下沙”的政策利好传出后，更是达到了一个顶点。

　　那么，下沙房产的潜力还有多少？现在下沙5000/平米的房价是其价值的真实反映，还是对其未来配套的一种透支？对于这个问题，答案很多，评房团自然也很难得出一个清晰的答案。但有一点是清晰的，下沙是一个制造基地，而散落在下沙各个区域的厂房以及大量的产业工人，注定了下沙很难成为一个高档的生活社区。我们可以想象一下，当下沙的房价达到7000、甚至8000后，下沙的区域优势，又在哪里？

　　下沙除了低价，还能拿什么吸引购房者？这是令下沙开发商相当头痛的一个问题。而由此，我们也许能够得到答案。