借外来大鳄地铁效应能否助跑下沙楼市?

    日前，地铁下沙中心站开工，这是继去年11月下沙东站之后，开工的第四个站点(地铁一号线下沙段包括下沙西站、下沙中心站、下沙东站、文泽路站四个站点)，至此，地铁一号线一期工程下沙段四个站点，已全部开工建设。

　　这边，地铁一号线下沙段全线开工；那边，去年最后进入下沙的外来大鳄保利地产，将其下沙项目也正式定名为“保利·东湾”。据悉，该项目以排屋、高层公寓为主，并将在今年开盘。而从项目已经开盘的南京朗诗，到上海世茂滨江和北京金隅嘉业，以及保利地产在内的四家房产大鳄在下沙东的供应量就有166万平方米，加上目前在售的楼盘近200万平方米的供应量，今明两年下沙的总体供应量将有近370多万平方米。虽然这个供应量尚不及华东第一大盘天都城，但据下沙历年就100多万平方米的供应量来说，增幅不小。

　　如此海量的供应量，凭借外来房产大鳄和地铁效应，是否能助跑下沙楼市？

　　供应量近370万平方米

　　如果要说在地铁1号线中受益最大的区域是哪个？下沙无疑是其中之一。作为一个制造业和教育业基地，下沙目前已经容纳了近30万的学生和企业工作人员、加上这里4500元/平方米左右，比市区低一半的房价，使下沙成为杭州主城区内房价最低的区域。购买这里房子的人，大多以中低收入的普通老百姓为主，这些人群成为下沙地铁最迫切也是最潜在的消费者。地铁开启了下沙的品质生活。

　　据统计，目前下沙一线沿江区块中，南京朗诗国际街区是四个项目中规模最小的，总建筑面积约18万平方米，共有1800多套房源，以80至150平方米的户型面积为主。北京的金隅嘉业总建筑面积约50万平方米，包括住宅、酒店、商业金融、文化娱乐等，其中住宅部分建筑面积约37万平方米。该项目为复合式社区，有大户型公寓和排屋。世茂滨江下沙项目宅地总建筑面积62万平方米。保利地产下沙项目共分四小块，其中两块为宅地，总建筑面积近49万平方米。单是这四家外来房产大鳄的项目，其住宅供应量就达到166万平方米。加上华元梦琴湾、野风海天城、理想伊萨卡、多蓝水岸等目前在售的楼盘近200万平方米的供应量，今明两年，下沙的房源总体供应量将有370多万平方米。

　　而2003年下沙住宅供应体量最大，建筑面积达到137.92万平方米；2004至2006年平均建筑面积为77.79万平方米；2007年平均建筑面积为78.7万平方米。

　　大量房源分批面市

　　370万平方米的供应量如何消化？分多少年消化？今年的下沙楼市会不会井喷……所有的问题再次降临到这个房价已经迈上“万元”的区块。

　　据统计，去年下沙一共出让了1311亩土地，其中2月6日，世茂集团以8.2亿元的价格竞得杭政储出[2006]51号地块，出让面积达415亩，楼面价1319元/平方米。2月13日，南京朗诗置业股份有限公司以3亿元竞得杭政储出[2007]2号地块，出让面积109亩，楼面价1683元/平方米。5月31日，北京金隅嘉业房地产开发有限公司以12.4亿元竞得杭政储出[2007]18号地块，出让面积352亩，楼面地价约2450元/平方米。7月25日出让的434亩杭政储出[2007]35号地块，即杭州经济技术开发区东南沿江[三]号地块，经过激烈角逐，最终被北京保利地产以22.8亿元竞得，楼面价格达到每平方米3326元。

　　“这样的土地供应量，不会使下沙楼盘供应出现井喷。因为这些楼盘的集中放量，估计会在今明两年，加上各家公司房源推出的节奏有快有慢，所以不会出现井喷。几个超大楼盘的集中放量，会在未来几年内消化完的。”保利地产有关人士这样分析。

　　地铁效应何时显现

　　地铁带动的主要是郊区楼盘。市中心区域由于交通便利，社区与轨道交通站点间的步行距离和房价的关联性并不强。距离轨道交通站点的远近，直接决定沿线楼盘房价高低的现象，越往郊区越明显。从杭州地铁一号线线路图上看，滨江、下沙和临平3个郊区板块受益较大。

　　但是从上海等城市看，地铁并非是影响沿线楼盘价格的唯一因素，社区附近的商业、交通等配套建设是否完善、成熟，也起着举足轻重的作用。比如莘庄因上海地铁一号线而成名。上海的地铁一号线1994年通车，拉近了莘庄与市中心的距离，使莘庄吸引了大量人口入住。但人口急速膨胀后，公共设施特别是环境、卫生、教育，还有娱乐、商业设施没跟上，使市区过来的人有点不适应。就算是现在，莘庄除了北广场有一定的商业规模外，其他板块的商业都还刚刚起步。

　　所以，如果该区块的教育、医疗、商业等配套尚不成熟，地铁解决的仅仅是交通便利问题，那么，地铁的效应并不明显。一个区块的成熟少则3年，多则10年。现在，杭州地铁沿线的郊区，楼盘开发都正在兴起。而一个区块的成熟要经历3个阶段：一是这个区块的楼盘开发量已达到一定程度；二是居民装修好房子入住；三是人气旺起来后吸引商家等进入。届时，区块才会真正成熟。

　　杭州城市规划设计研究院的汤海孺认为，地铁对豪宅、别墅的拉动作用也很有限。人流多的地方，并不适宜开发豪宅。国内先后有过多起因通地铁而放弃原来开发别墅方案的例子。

　　华贵转身能否成功

　　继1月下沙第一个高端住宅项目朗诗国际街区开出均价10600元/平方米之后，下沙已“华贵”转身。无论是保利地产、世茂滨江，还是金隅嘉业，无一例外都是定位高端路线。南京朗诗、保利地产、世茂滨江、金隅嘉业在内的四家房产大鳄，在下沙的供应量就有166万平方米，几乎全部走高档路线。而据说，早在土地招投标之前，下沙经济开发区管委会就将沿江区块定位为高端住宅群。

　　下沙江东片区的高贵价值在一些业内人士眼中，得天独厚。“下沙板块的中央商务区，已确定在下沙镇一带，以进一步加强下沙与杭州主城区的联系，这意味着未来政府的财政投入会更倾向区域cbd，如果沿江板块要获得市场认可，必须在配套设施方面加大并加快投入。”杭州金隅野风房地产开发有限公司营销总监张晓龙认为，该区域本身拥有建设高品质住宅的良好自然条件。而地铁一号线在下沙沿江的25号路上设置了两个站点，覆盖了沿江东部房产。随着地铁的开工建设，沿江房地产开发将迎来黄金期。

　　而保利地产去年7月以22.8亿元的总地价，摘得位于下沙的项目保利·东湾，是在看中地铁配套这种前景之下的产物。“在规划中，滨江、下沙是未来的两大副城，副城的区域辐射能力不可小觑。下沙拥有地铁配套和居住品质，决定了下沙副城中心在这一发展轴中不可取代的中心区域作用。”杭州保利地产总经理李丹杨这样说。

　　下沙的房产不会因为地铁而华贵，但其人口密度、商业氛围将因此而提速。虽然副城要真正感受地铁生活带来的方便性，还需要时间，但有了外来房产大鳄的加入，也许时间会更短。