新《物业管理条例》电梯广告做否由业主

    罗云良是杭州城北一家知名楼盘物业管理公司的负责人，今天中午他从央视午间资讯栏目中看到《国务院关于修改〈物业管理条例〉的决定》。他说，修订后的《物业管理条例》进一步明晰了物业管理用房所有权归属等，不仅有利于广大业主维护自己的合法权益，同时也便于物业服务企业开展工作，减少“越权”行为。

　　那么，修改后的《物业管理条例》，究竟会给业主和物业服务企业带来哪些新变化？

　　电梯广告

　　物管不能“越俎代庖”

　　“自从上月楼道内装了电视后，我中午就没睡过安耽觉。”住在城西某楼盘一幢高层底楼的张女士抱怨说。她说，楼宇电视剥夺了她的“安静权”，平均每天要连续“工作”七八个小时，连午休时间都不肯停歇，轮番播放的那几只广告吵得她头都大了。更让张女士难以理解的是，安装时她一点都不知道，问了周边的邻居，大多数也是装好后才知道的。与物业公司交涉，对方却答复，装电视是经过业主委员会同意的。

　　类似情形如今在杭城一些新建的住宅小区内比比皆是。而对这些广告，物业公司都要收费。收费标准一般为100至400元/面/年，以每部电梯可做三面计算，一部电梯的广告年租金约300至1200元。其中，不少广告都属物业公司自行接揽，最多向业主委员会负责人通告一声，多数业主事先并不知情，对广告收入的用途更无从知晓。

　　修改后的《物业管理条例》对此有了明确的界定：物业服务企业确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当提请业主大会讨论决定同意后，由业主依法办理有关手续。这就是说，像今后小区住宅电梯装不装广告、楼宇电视这类行为，须由全体业主决定，除非全体业主或业主委员会授权，否则物业公司不能“越俎代庖”。

　　同样，眼下常见的一些物业公司擅自把小区公共地下车库改变为经营场所、出租公共运动场所收取使用费等行为，今后也将不被允许。因为《条例》已明确，物业管理用房的所有权依法属业主，未经业主大会同意，物业服务企业不得改变物业管理用房的用途。

　　业主失窃

　　物管将承担相应法律责任

　　今年6月，杭州中河中路一小区在装有录像监控系统并24小时有保安值班巡逻的情况下，一高层住宅5户住户凌晨接连遭小偷入室偷窃，造成不同程度的财物损失。事后，失窃住户为要经济补偿，与小区物业公司进行了漫长的“拉锯战”。

　　《条例》下月实施后，再发生此类情形，对物业公司而言，就不只是赔偿那么简单了，极有可能要承担相应的法律责任。因为根据《条例》规定，物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应依法承担相应的法律责任。

　　事实上，现在广大业主对小区安全空前重视，全体业主在委托业主委员会聘任物业公司时，均要求对方把“治安案件发生率” 作为物业管理服务承诺的主要指标之一，明确写入物业服务合同。上月底，杭州城东一小区公开招标物业公司，投标的3家公司资质、实力、收费标准均不相上下，但其中一家公司承诺的小区治安案件发生率为零，配备的保安人员也最多，结果高票中标。