改售为租 杭保障住房新政下的暗涌与思考

 

    专家看法

    60平方米不符合杭州实际

     浙江电力房地产开发有限责任公司（九堡蓝桥名苑经济适用房项目） 总工程师 胡红兵

    目前杭州正在建设和销售中的经济适用房户型大致以70-90平方米的为主，由于经济适用房和商品房之间的价格悬殊，不少购买经济适用房的人会选择咬牙买相对较大的户型，这也是为什么每期经济适用房选房结束，都会产生一部分积压房源，除了位置偏远以外，这部分房源不受欢迎的最大原因是面积不适合。目前的经济适用房主要为高层、小高层，住房公摊面积相对较大，一套建筑面积70平方米的经济适用房，如果是高层，最后得房率可能只有75%左右，实际使用面积只有50多平方米。对好不容易盼到一套经济适用房的申购者来说，与其花光积蓄背上债买套不适合的房子，不如再艰苦一下，等待下轮选房的机会。

    杭州的新《政策》结合杭州的实际进行了修改，规定“高层、小高层可增加保障建筑面积10平方米”，这得到了很多人的认同。可见多数申购者都觉得此前高层、小高层的房源户型偏小，既然不能有效提高得房率，就只能增加保障面积了。然而，国家刚刚出台的《意见》却将经济适用房的面积一刀切，都控制在建筑面积60平方米以下，这显然不符合杭州的实际情况。

    之前杭州经济适用房准入条件其中一条是“申请人家庭房产建筑面积小于48平方米（含）”，如果按照60平方米的标准，加上高层的75%左右的得房率，实际使用面积将回到48平方米以下，这无疑使购买者的生活质量没有得到实质性的改变，也不适合杭州的经济发展水平和消费者的居住习惯。

    从开发商的建造成本来讲，面积小了自然住户多了，相应的车位等配套要求就更加高了，甚至用的材料也要比以前多，这无疑给开发商带来了更多的开发成本，如果房价上不去，那么开发商只能降低原来的工程造价，这会降低经济适用房的住户的居住条件和品质，与此同时，有兴趣开发经济适用房的开发商可能会更少。

    杭州正在制定中的政策和国家的政策均提到了经济适用房回购政策，只是国家的政策相对更为严苛。

    政府在经济适用房土地价格上是进行了让利于民的考虑，原来是希望能够借此解决中低收入者的住房问题，但后来发现经济适用房成了不少有钱人的豪华居所，显然政府的初衷没有实现，再加上现在房价飞涨，原本价格就比较低的经济适用房自然成为牟利的重要品种。

    我认为回购经济适用房，是政府在财力有限的情况下，通过严格的准入、准出制度保证更多的低收入家庭能享受政府的补贴而改善住房，提高生活质量的举措。而不是让已改变了家庭收入条件或不应享受政府补贴的家庭，通过政府的优惠政策而在转让经济适用住房中发财，将政府的各种优惠与补贴变成已改变了家庭收入条件的家庭的财富。这是非常好的政策，更符合政府造经济适用房的初衷。

    通过经济适用房回购，将有利于抑制房地产投机，让更多的人享受到国家福利制度的照顾、保证真正的弱势群体。政府手中拥有更多有效房源，有助于解决眼下经济适用房供应量过小，不能满足大多数符合条件人士实际需求的难题。

    经济适用房回购，让政策回归本意

    杭州中兴景天房地产开发有限公司（丁桥景苑、石桥杨家村经济适用房） 相关负责人

    从目前的房产销售来看，买经济适用房的人绝大多数都是符合经济适用房条件的，大多数人购买还是为了居住，我在我们经济适用房选房中亲历过不少购房者，是一家3代6口人挤住在40多平方米的老式住宅中，购买经济适用房对他们来说是家里的“大日子”，也听他们讲了不少关于住房的种种无奈、期盼和普通人家圆了住房梦后的兴奋，我真真切切地感受到经济适用房政策的必要性和迫切性。对于这些人来说，经济适用房或许是他们一辈子惟一的住所，因此，不管是国家的还是杭州的回购政策对他们来说不会有太大的影响。

    可以肯定的是，剔除了那些投资客后，今后的经济适用房将更加纯粹，经济适用房的流动性少了，到了一定的阶段就像香港的公屋一样，会有一个饱和程度，这样对政府的压力就相对小了一点。

    政策对经济适用房市场影响不大

    杭州铭雅苑房地产开发有限公司 （下沙铭和苑） 副总经理 赵劲松

    经济适用房政府回购的可操作性存在诸多问题

    盖亚广告机构 吴之红

    虽然国家此次出台的《意见》，与之前的相比，在经济适用房回购政策上增加了更多的细则，但是“经济适用房政府回购制”的可操作性依然存在诸多问题。

    经济适用房的回购，政府在制定回购价时需要考虑很多方面的因素如：回购的资金成本如何计算，如何摊销到房屋成本中，回购时如何计算装修费用、房款利息、已经交的税费等问题，使得回购经济适用房的定价需要技术层面的处理和多方的协调。另外，经济适用房的购买对象、建设标准、物业管理以及房屋折旧等问题都还未进一步明确。

    但从目前情况来看,除了采取强制性的“一刀切”政策外,它不具备任何可操作性，因为它需要一个庞大的机构来实施该细则，首先对回购房建立合理的价格评估制，其次建立税收优惠制，再次对回购房源整合进行二次摇号销售，这需要政府部门付出很大的人力物力。

    另外，这一政策还牵涉到其他各个领域，比如银行方面，购买经济房大多是贫困家庭，按揭都在20-30年，政府如果回购,转按揭手续会很复杂。

    市民看法

    经济适用房出售难获利

    就选择出租

    企业管理人员 小沈

    我是在2000年申请经济适用房的，当时我27岁，已在杭州工作了五年。因为同事申请了经济适用房，他建议我也去申请一套。记得当时申请的条件是杭州户口，年收入2.5万元以内的无房户。

    我一共摇了五次号，有三次没摇上，还有两次是因为地段不满意。就这样一直拖到2004年，政策有了变化，我重新登记了一次，当时所选的房源主要是北景园，按照我的情况可以享受90平方米的房子，这个面积在所选房源中属于中等，面积大的有120多平方米，稍小一点的面积在60平方米左右，当时买进的价格是3200元/平方米，总价近29万元。

    我比较了一下旁边的商品房，2004年北景园周边的商品房都市枫林、祥和人家等在售的均价约4000元/平方米。现在，包括我们小区在内的房价涨了不少，周边商品房已是7000多元/平方米，按照这样比较，如果北景园也是这个市场价的话，那我们的房子三年内总价增了30多万元！

    申购经济适用房的时候，我就知道“买进卖出”要缴一大笔税，但是我还是决定买了。一方面考虑到自住，经济适用房价格总比周边的商品房便宜很多；另一方面，如果到时房子卖了税太多不合算的话，就出租。我观察了一下，北景园交付后经过一年，现在已有60%-70%的入住率，其中10%出租的，小区居住的人好像各种身份的都有，就我知道的，有私企老板、机关单位员工、普通职工等等。

    点评：原先的经济适用房政策是有很多漏洞，进行完善也很有必要，经济适用房新规定，如果经济适用房真的按照新《办法》上市，那么经济适用房上市买卖很难有所获利。因此，一部分也考虑到转移到租赁市场，目前这种情况已经出现，比如周边配套已比较成熟的东新园小区，出租行情不错，据了解，一套两居室的简装房源，租金1800元/月左右。

    经济适用房增值与我无关

    就买商品房

    企业职工 夏强

    2006年1月，我有了一次申购经济适用房的机会，因为我的《经济适用房准购证》号码比较靠后，选房余地已不大了，户型和房子所在地段我都不满意，最后索性放弃了。现在，经济适用房新政出来后，我正考虑还要不要再买经济适用房了。

    因为如果按照新政规定，经济适用房上市交易时要缴大部分“差价”，或者向政府申请经济适用住房回购，这说明房子增值空间不属于你了，申购经济房跟固定资产增值没有什么关系。举个例子，去年我选房时推出的九堡“新江花园”经济适用房，均价3000元/平方米左右，当时周边的商品房价格近6000元/平方米，现在已涨到8000元/平方米，照目前的趋势还会涨，相对的，九堡经济适用房也在同步升值，但是经济适用房以后出手，这套房子的增值部分跟我无关了。

    前面房子增值基本跟你没关系，相当于没有财富积累了，换房就更难了。倒不如现在咬咬牙，买套合适的商品房，地段有发展潜力了，房产增值部分总是自己的。

    点评：有人认为，此次经济适用房新政严格了经济房的申购条件，降低了经济房的增值预期，减少了经济房的需求，同时促使一部分人转移到商品房的购买队伍中去。现代购房者对房产品不仅要满足居住功能，更要具有投资性。如今，经济适用房新政对其上市后获益部分大部分回收，以及今后这类房源出售对象的种种限制等，都意味着经济适用房很难像普通商品房一样，其业主难以享有房产增值带来的利益。

 

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