降价冲击下，杭州哪些楼盘不会亏本了?

    楼市的退潮让去年高价拿地的开发商处于尴尬之中，甚至有可能亏本。然而，对于07年以前拿地的开发商来说，虽然也同样不得不面对行情低迷的尴尬，但相对低廉的土地成本，至少可以让他们在这个冬天感觉不是那么冷。

    降价冲击下，哪些地块不会亏本？

　　除了07年拿地的开发商，杭州还有不少2007年以前拿的地，目前还没有销售。他认为，相对于那些07年高价拿地的开发商而言，这些地块因为都在07年楼市高涨前出让，地价不高，即便市场形势再不好，也是安全的，不会亏本。

　　住在杭州网记者随后查阅了07年(春节，下同)以前的土地出让记录，发现，有19块用地住宅用地在这之前公开出让，而目前还没有开始销售，其中有10个项目还没有正式命名。

表一：2007年以前出让住宅用地（项目未命名）

序号	地块编号	区位	占地面积	用途	楼面价	开发商	拿地时间
1	杭政储出[2006]54号	华丰	24.3亩	住宅	3184	浙江华润	2007-02-06
2	杭政储出[2006]53号	滨江	45.3亩	住宅	2410	中南房产	2007-02-06
3	杭政储出[2006]44号	九堡	26.6亩	住宅	2773	杭州城建	2007-02-06
4	杭政储出[2006]43号	九堡	45.5亩	住宅	2543	杭州城建	2007-02-06
5	杭政储出[2006]37号	复兴	20亩	住宅	10977	华成投资	2006-12-18
6	杭政储出[2006]46号	滨江	73.4亩	住宅	3178	瑞立房产	2007-01-16
7	杭政储出[2006]56号	滨江	214.6	住宅	3637	杭州房开	2006-12-31
8	杭政储出[2006]22号	滨江	80.76	住宅	2382	杭州房开	2006-10-19
9	杭政储出[2006]20号	市中心	156.11亩	住宅、办公	10870	绿城、滨江	2006-09-29
10	杭政储出[2006]14号	拱墅	62.75	住宅、商业	2416	凡尔顿置业	2006-07-13

表二：2007年以前出让住宅用地（项目已命名）

序号	地块编号	项目名称	占地面积	用地性质	楼面价	开发商	拿地时间
1	杭政储出[2006]52号	金盛·曼城	71.6亩	住宅	2104	金盛置业	07-02-06
2	杭政储出[2006]30号	雪峰·水岸枫庭	27亩	住宅	7160	雪峰房产	06-12-04
3	杭政储出[2006]50号	协安·上郡	40.7亩	住宅	5089	世贸房产	07-01-16
4	杭政储出[2006]48号	风景蝶院	51.7亩	住宅	2505	华荣集团	07-01-16
5	杭政储出[2006]47号	风景蝶院	51.8亩	住宅	2403	华荣集团	07-01-16
6	杭政储出[2006]45号	云厦·连园	62亩	住宅	2929	云厦集团	07-01-16
7	杭政储出[2006]38号	正达·紫源轩	9.8亩	住宅	9692	正达置业	07-01-16
8	杭政储出[2006]27号	滨江·金色蓝庭	49.425亩	住宅	7206	滨江房产	06-11-24
9	杭政储出[2006]25号	嘉里·桦枫居	156.78亩	住宅	2670	嘉里建设	06-10-24

    都是优质地块，滨江占大头

　　从表一、表二可以看出，这些07年以前出让项目还没有开始销售的地块基本上都比较优质，地块集中在滨江、市中心、钱江新城、城西、申花、九堡等热点区域，不少都是地铁楼盘。其中，滨江是重头戏，有8块地，占地块总数的42%，将近一半，达651亩。

    此外，有两块市中心的宝地，其中一块就是大家熟知的杭汽发，面积达156亩。另一块是位于吴山广场保安桥附近的正达·紫源轩，这块地比较小，只有9.8亩，但位置很好，开发商是来自丽水的正达置业。正达置业目前在九堡还有一个139.5亩的住宅，暂名正达·东海岸，目前，也没有开始销售。不过，记者没有查到东海岸的土地公开出让记录。

　　九堡还有三块地块地，杭政储出[2006]43、44号地块，2007年2月6日，也就是春节前夕出让，拿地开发商是杭州城建房产，两块地的面积是72.1亩，也没有开始销售。另外，宋都房产在九堡的项目宋都·阳光国际，传闻07年就会面世，但至今没有开始销售，记者也没有查到该地块的公开出让记录。

    雪峰·水岸枫庭和杭政储出[2006]37号地块位于钱江新城和复兴地区，前者靠近钱江新城核心区，后者在复兴地区，这两块地都不大，一块27亩，一块20亩。此外的几块地，分布在华丰、城西、申花、拱墅四个板块，比较知名的有嘉里·桦枫居和滨江·金色蓝庭。

    并非捂地？外来大鳄和本土房企的模式之别？

　　这些地块的最晚出让时间是2007年2月6日，这也就意味着，所有19块地都超过了一年半的出让时间，其中华丰板块的嘉里·桦枫居出让时间是2006年10月24日，即将达到土地闲置不得超过两年的期限。

    杭政储出[2006]46号地块的出让时间是2007年1月16日，但记者在现场看到，该地块目前还是一块杂草丛生的平地，没有动工。这块地虽然靠近萧山湘湖，但因为就在地铁滨康路站出口，位置还是非常不错的，地块对面一路之隔的就是金帝·金色钱塘，目前售价在9000元/平方米以上。46号地块的开发商是瑞立房产，这个企业在滨江已经开发了瑞立·中央花城项目。

　　云厦·连园和风景蝶院的土地出让时间也都是2007年1月16日，据悉，这两个楼盘年内均将开盘。售楼人员告诉记者，金盛·曼城的开盘时间要到明年，协安·上郡预计一两个月后开盘。滨江·金色蓝庭的开盘时间就在近期。

　　如果是2007年，这些地块的大部分将会被指责为“捂地”。不过，就目前的市场形势而言，这种看法显然不大现实。本网首席评论员丁建刚认为，这些地块之所以这么晚还没有销售，主要可能是因为交地比较晚，影响了开发进度。最典型的是杭汽发地块，原计划是今年5月份杭汽发地块还在拆迁。

    不过，也有不愿意透露姓名的业内人士认为，2007年的市场火爆让部分开发商误判了形势，没有快速开发，结果拖到今年，市场形势不好，遭遇面世尴尬，开盘时间只好一推再推。比如滨江的云厦·连园，去年10月房博会就已经亮相，原计划今年4、5月份开盘，但到现在还没有开。

　　事实上，我们可以发现，除了嘉里·桦枫居，这些地块的开发商，都是杭州或浙江本土开发企业。而与这些地块差不多时间甚至比他们更晚出让的万坤·西溪蝶园、凯德·视界、复地·连城国际以及中海·钱塘山水等外来大鳄的项目，都早已经开始销售。万科在2006年5月拿的九堡魅力之城地块，一年半前就已经开始销售，目前已经接近尾声。

        据闻，在万科和中海，为了加快资金周转速度，实现快速开发，有一条规定：当年拿地，当年销售。也就是说，从拿地之日起，一年之内要开始销售。魅力之城、西溪蝶园、钱塘山水从拿地到开盘的时间，都没有超过一年。对比上面土地出让一年半以上还没有开始销售甚至没有动工的项目，或许部分地反应了外来大鳄和本土房地产企业运营模式的差异。