第八届人居展调研报告 杭楼市需求多大
婚房需求大幅上升
上世纪90年代中后期高等院校大规模扩招，2002年-2007年，5年内杭州非农业人口数量增长超过50%，这其中大部分是大学毕业留杭工作的人，这部分人通常被称为新杭州人，他们已经完全融入杭州，并打算在杭州安家。对他们来说，在杭州拥有一套住宅的愿望，可能比任何人都更为强烈。
从本次人居展的调研结果表明，这部分新杭州人的婚房需求及改善居住条件（租改购）的需求，成为杭州楼市最强有力的支撑。而其中婚房需求占到新房关注者3成以上的比例，相对而言，此类人群关注二手房比例则稍逊一筹。
80万元总价房源最受宠
这部分主流购房群体是首次置业，主要由一些专业技术人员和公司一般职员构成，工作时间不长，首付款压力不言而喻。据统计，这一群体中七成以上首付能力在30万元以下，他们当中多数人月还款能力最高不超过4000元，贷款年限大多集中在15-20年，折合目前银行的贷款利率，他们能承受的最高房款总价在80万元上下。
需求开始转向郊区
随着楼市购房群体的年轻化、承受能力弱化等趋势，现阶段杭州主流购房群体，对房价敏感度也比过去更高。在价格杠杆的倾斜下，不仅促使主力购房人群购房计划改变，同时也潜移默化地改变了其对房产选择的要求。
从新房的关注人群调研来看，与以往数据相比，此次受访人群购房首选区域出现颠覆性逆转。受访者直奔小和山、闲林、老余杭区域，而滨江区(一桥、浦沿)同样也是本次调查中成为最受购房者青睐的区域之一。这也是主流的年轻群体，在区域接受程度上与其他人群所表现出来的巨大差别。
受外来供应量及后市预期的影响，2008年以来小和山、闲林、老余杭的房价一路低开，很多楼盘的价格又回到了2006年底、2007年初时的水平。滨江区(一桥、浦沿)现阶段的新盘供应量主要由2005年、2006年成交的土地转化而来的，土地成交价格相对较低，新盘开盘多采取低价入市的策略。另外余杭公交一体化进程的顺利推进，大大改善了这个区域与主城区连接的交通状况，沃尔玛超市也进入了实质性阶段。滨江区(一桥、浦沿)是目前滨江区中配套最成熟的区域，快速公交线路的开通，大大缩短了到杭州主城区的时间。生活配套成熟和交通便捷，成为购房者首选这两个区域的重要原因。
在此次人居展调查中，主要客户的工作区域及上班途中理想消耗时间也相互匹配。下图可见：此次调查的客户中，大部分都是在城中、城西以及滨江等区域工作，如果购房者选择这两个区域的话，上班途中所消耗的时间大约在40分钟左右。
小户型呈现供需两旺
2006年出台了90/70新政之后，开发商在小户型产品的开发上花费了很多心思。到今年，此新政已实施近两年，杭州迎来了小户型商品房集中上市的高峰期。2008年5月杭州六城区加余杭区新增供应量5000余套，其中小户型大约在3000套左右。从人居展期间的成交预定情况看，排在成交预定前几位的，都是以小户型产品为主的楼盘，如天阳上河、丽江公寓、汇盛德堡、银爵世纪公寓等，日成交预定量都在10套以上，这些楼盘也都是人居展上的人气楼盘，看房者踊跃。
从市场小户型产品的特点及供应结构来看，与客户需求还是较为匹配的。70-90平方米的大两房和小三房，基本可以保证主流购房群体在5年之内的生活及家庭成员增加等需求。但由于小户型产品的市场接受程度高，开发更朝精致高档化发展，小户型产品的单价也水涨船高。这样一来，总房款并未得到实质性下降，市场上小户型产品的总房款与这部分购房者所能承受的最高总价，还有大约20万元的差距。所以，新政之后杭州楼市虽在产品供应结构上发生了变化，但房价并未发生变化，这仍成为阻挡购房者实现购房愿望的最大障碍。
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