警惕变相零首付重现 埋下金融风险祸根

　　福州市台江区五一中路的楼盘项目——“51公馆”日前悄然打出“零首付”广告。售楼部的一位工作人员介绍，如果客户有看中的房型，而无力支付首付款，开发商可以提供“零首付”。

　　这位工作人员说，“零首付”是开发商为购房者垫付全部首付款。但客户须先交3万元保证金，售楼部为客户开具已交首付款的发票，客户凭此可向开发商委托的银行申请按揭房贷；客户还要在规定的时间内还清开发商所垫付的首付款额，才能交房。

　　按该楼盘所在的地段，每平方米均价接近1万元，一套70平方米的小户型商品房总价约70万元，首付款如以30%的比例支付，约21万元。交3万元保证金能换来开发商垫付21万元首付款，这可以说是让购房者捡着了“大便宜”。

　　“我在这里买到房，是不是要先在银行拿到按揭贷款，再向开发商付清所欠的首付款？”。

　　“是的。”工作人员提醒，“在与银行签订按揭贷款合同时，千万不能说没有付首付款，而是要说已交过首付款了，剩下的事就全部由我们来协调。”

　　工作人员继续说，该楼盘项目自3月中旬推出“零首付”以来，吸引来许多购房者，如今所剩房源已经不多。

　　福州暗行“零首付”售房的房地产商并非“51公馆”一家，该市不少房地产开发商竞相推出垫付首付款的方式促销新开楼盘。在仓山区，一名为“金辉·伯爵山”的楼盘以开发商代垫10%首付款方式在售房，另一名为“中联·水岸名居”楼盘也采取为购房者垫付15%首付款的做法……

　　在福州房地产界有近20年从业资历的闽江学院经济师林忠华认为，开发商垫付首付款其实也是一种变相的“零首付”做法。自去年底以来至今，受紧缩的宏观调控政策影响，福州开发商开始卖不动房子，资金链断裂，所以才不惜以垫付首付款为诱饵吸引购房者。上海、广州等地曾兴起由银行提供“零首付”住房按揭贷款，2001年央行作出“严禁零首付个人住房贷款”的规定。

　　业内人士告诉记者，“零首付”实质是开发商“协助”不具备经济承受力的购房者或炒房者向银行“套贷”。通常，购房者为了拿到房子，不得不根据事先与开发商的约定，按时“还清”开发商所垫付的首付款，而向银行按揭的房贷时限通常短则几年，长则几十年，可能出现无力偿还贷款的情况。

　　购房者因无力还贷而拖欠银行房贷的案件数量正在增多。据福州市仓山区法院介绍，去年下半年以来，该区因无法偿还贷款而被银行起诉的案件骤然增多，仅去年9月份，该区法院审结买房按揭类案件69起，是前一年全年此类案件总数的好几倍。

　　“一旦发生购房者无力还贷，开发商并不承担由此带来的金融风险，所有风险都将转嫁给金融部门。”林忠华分析，“购房者从开发商手中拿到房子，到开始向银行还贷，房产权证就被转移抵押到银行，与此同时开发商拿到了银行的放贷，顺利实现资金回笼。这也就是为什么起诉购房者拖欠贷款案件的总是金融部门。”

　　“51公馆”楼盘项目委托按揭房贷的银行是中信银行，该行一位林姓经理告诉记者，目前银行还不清楚开发商有“零首付”行为，银行只按有关规定根据开发商提供的材料为客户办理按揭房贷，无法审核材料的真伪。

　　据福州大学房地产研究所所长王阿忠介绍，尽管有关管理部门不断重申不得降低购房首付款比例，但开发商还是钻了政策的空子，类似垫付首付款售房的现象目前还在深圳、广州等一些城市抬头，有关监管部门对此应提高警惕，尽快建立健全个人住房贷款风险防范的“防火墙”机制。同时，购房者一定要客观估计自身的经济能力，对未来职业发展和家庭收入作合理预期，根据自己收入量力而行，不要盲目跟风购房。