四月刚刚开了个头 杭州楼市就回暖了吗

　　楼市高调又起。4月刚刚开了个头，第一周，杭州主城区成交商品房372套，成交均价稳定在14000元/平方米，于是“杭州楼市回暖了”的说法又起。杭州楼市到底有没有回暖？所谓的“需求反弹”又是出于什么样的原因？我们不作猜测，只让数据说话。

　　判断市场回暖为时过早

　　根据杭州透明售房网上的历年数据，我们统计了从2006年1月1日至2008年3月31日杭州主城区商品房成交情况，按月来做个比较。

　　就杭州楼市而言，2007年5月是公认的楼市成交回暖的开始，从图表1中我们可以很直观地看到2007年5月、6月是近两年多来杭州主城区商品房成交的两个高峰。

　　同比来看，今年前三个月的走势与2006年第一季度、2007年第一季度一样，呈“u”字形，而2006年持续了一年的温吞水，2007年则是暴涨的前奏，所以单以前三个月的成交数据来判断市场开始回暖未免武断。

　　每年的市场环境不尽相同，单以同比数据做依据并不科学，相对来说，环比数据更能说明市场走势。，我们可以看到从2007年7月开始直到今年2月，杭州主城区商品房的成交量一直处于下降通道内，今年2月为最低点。

　　今年3月的成交量与其说是回暖的标志，不如说是回到正常水平——去年12月，日均成交69套，今年1月日均成交71套，3月日均成交67套，如果剔出2月农历新年的特殊性，这三个月的成交量环比非常稳定，并不足以支持“回暖”的说法。

　　好卖的房子有特征

　　今年前三个月成交情况比较好的又是哪些楼盘？综合来看，不外乎这么几类。

　　一是新盘。今年1月～3月，每个月成交量排名前十的楼盘中七成是新盘，比如1月份的海威国际、凯德视界、城市芯宇、尚品庭院、左邻右舍、朗诗国际；2月份又添了元都新景、橡树园，3月份的金色城品、丽江公寓、中兴和园。

　　二是品牌盘。能进入排行榜的几乎都是知名企业的产品，1月份有凯德置业、金都、复地、滨江、朗诗、名城；2月份有万科、昆仑置业；3月份则由万科和绿城领衔。

　　三是平价盘。比如元都新景、西溪锋尚，两个楼盘的开发商都是名不见经传。前者以361套的月销售量，成为2月份的成交冠军，7066元/平方米的成交均价更是比当月上榜的其他楼盘低了不止一点点。后者虽然成交量没那么惊人，但时常可以在周、月成交排行榜上看到它的名字，想来8620元/平方米的成交均价功不可没。

　　成交量好的楼盘往往具备了前面所言的一个以上特征。3月，单是万科、绿城两大开发商旗下的3个楼盘就占了总成交量的34%，魅力之城精装修户型首次开盘，成交均价10600元/平方米；金色城品，起价在15000元/平方米，均价23000元/平方米；丽江公寓，精装修，成交均价13700元/平方米，它们不仅是品牌房，而且都是新盘，价格也低于市场原先预计。

　　3月份的成交量被一部分人理解为“市场需求强劲反弹”，但是如果我们把这些数据按照品牌、价格、成交套数来归类、分析，说需求在“反弹”不如说市场需求在向“定价合理、品质较好”的房产品集中。

　　结婚+保值，仍是购房主动力

　　与身边一些今年刚买了房的朋友交流，结果发现他们买房的原因相当集中，一是做婚房，二是个人财产保值。

　　早在两年前，陈颖就开始看房子，从二手房看到一手房，从城东看到城西，漫无目的地看了两年房，最后买了滨江区一套二手房，不到130平方米，总价150万元(含税)。陈颖说，准老公在滨江上班，而她的上班时间比较灵活，婚房当然选在滨江。另一个朋友则把婚房买在了城东，原因是男友单位在城东，而且刚好丽江公寓开盘，为了不超预算，他们选了一套80多平方米的小户型。

　　这类人群的目标其实很明确：距离一方工作地点较近、交通方便、总价在可负担范围内，一般来说，同时满足这三个要求的楼盘不会太多。

　　做为个人财产保值的房子在选择区域范围上比较广，而且普遍总价不高。“我是打算在婚前买套房子做为个人财产，而且以后家里有人来也可以住。”余小姐在年前看中了她租住小区里的一套二手房，30多平方米，总价40万元，没想到过完年准备签约房东反悔不卖了，上个月她在闲林某楼盘买了一套90多平方米的新房，总价也没有超过40万元。

　　王先生已经有两套房子，一套是房改房，出租了，一套城西商品房，140多平方米，自己住，上周又在小和山某楼盘买了一套高层公寓，不到140平方米，总价80多万元，一次性付款。朋友们对他的选择很不理解，如果是改善居住，应该买得更大一点；如果是为了投资，80万元可以选择的楼盘很多而且地段更好。“我就是想一次性付清。”王先生说，他不买股票也不做其他投资，买房就是为了保值，并不指望一两年内价值翻番，多花几年时间让房子升值对他来说不是问题。