开发商降价打开楼市 二线城市先行回暖

    中原地产预测限价房未来走势

　　4月，限价房产品保利西子湾的500多套产品将开售，而且其一期被放弃购买的100多套产品，将出现调整一口价的可能。同时，中海位于保利西子湾附近的限价房中海馨园也将于本月开售，限价房产品在市场上的供应比例骤然增加。

　　日前，中原地产就限价房的未来走势提出研究报告，认为现时部分限价房因为吸引力有限而产生滞销现象，相关部门随后很可能会从销售流程、定价方法、放缓供应量方面进行调整，例如所有确认的申购者都可以入围、改变一价制、减少供地和上市速度等。

　　其中，中原地产提出限价房市场将出现两大变化，一是供应量逐年减少，二是2009年及以后限价房售价保持稳定。

　　中原地产研究部认为，政府相关部门将按照城市规划发展方向布局限价房的位置，预计将继续在非中心区域推出定量的限价房，以调控所在地区及周边楼价；如果未来商品住房市场依然求大于供，限价房供应将增加，反之则减少。预计2008年商品房求略大于供，但供求矛盾缓和，2009年、2010年将保持供求均衡的态势。如果未来商品住房价格持续快速上升，限价房将加大供应量，反之则减少。预计2008年后楼价将在供求趋向平衡的态势下稳中有升。限价房以城市规划发展的方向和供应量较大为基础确定位置，目前分布在非中心区，属城市规划发展的未来重点居住区，预计未来仍以非中心区为主。

　　根据中原地产研究部分析，限价房在2008年供应152万平方米，1.4万套的基础上，预计2009年及以后供应量会比2008年减少。

　　政府相关部门按地区同一标准普通商品住房均价的70%确定限价房售价，根据上一年商品住房价格走势，来制定下一年的限价房售价。按楼价走势对每年新推限价地的房屋售价作相应调整。如楼价持续快速上升，涨速过快，则调低售价，如楼价回调后趋向平稳或略有增长，则售价保持稳定。因为楼价在限价房调整下出现回落，所以预期限价房2009年及以后售价将保持稳定。

　　如出现如下情况，政府相关部门有可能放宽申请条件：

　　限价房位置较为偏远，交通及生活配套欠缺，申请者热情下降，实际销售情况不理想；

　　商品房价格向下波动，限价房的价格优势减略，吸引力下降。

　　如出现如下情况，政府有可能收窄申请条件：

　　商品房价格持续快速上涨，商品房价格与限价房价格差距增大；

　　需求人群数量大，限价房的数量有限，供不应求；

　　经济适用房的申请标准是限价房申请条件收窄的下限。

　　申请条件的调整方向：

　　目前政府相关部门主要是从购买对象户籍、自有住宅产权、年龄、收入等四个方面，来限制、审核申请条件。广州限价房是全国范围的首次实践，市政府的经验还在积累当中，所以目前的申请条件制定得比较宽松。总的来看，未来进一步放宽的可能性小于收窄的可能性，但现阶段立即改变的可能性不大。

　　户籍限制：根据国家关于住房问题的相关政策，以及地方政府的管理思路，会优先立足于解决户籍人口的住房问题；一旦向非户籍人口放开，则政策的可控性、政策效果将会下降；所以放宽的可能性不大。

　　首次置业：如放宽则与限价房政策的主体思路相矛盾；收紧的操作空间也不大，但如果技术上成熟，可以收紧为在广东省范围内无独立产权；

　　年龄限制：地方政府在解决人口的住房问题时，将优先解决夫妻住房，现有规定“男性年满25周岁，女性年满23周岁”是晚婚的年龄段，可能会放宽年龄限制，但增加家庭人口结构、人均居住面积等指标；

　　收入限制：现有规定的条件已足够宽松，收窄的可能性较大，调节空间较大；

　　新指标：政府相关部门也有可能通过增加新的指标，来收窄申请条件。