08年杭州新楼盘 三大"怪"现状中介插足

      在经历了长达两年的休整后，二手楼市正以凌厉的姿态重新杀回楼市主流，众多中介公司发起了新一轮的整合和扩张。近段时间以来，有一个趋势已经越来越明显，那就是插手新房销售的中介公司越来越多，杭州品牌中介似乎有集体进军一手代理之势。

    杭州中介集体进军新楼盘代理

    “我们的目标是做一个致力于高端市场的专业化中介公司，接下来我们即将会在西湖边开出一家门店，主要功能就是代理楼盘销售。”日前，豪世沃德负责人透露说。

　　而刚刚在上个月，浙江中原正式签下了绿地集团旗下上海云峰(集团)有限公司开发的“绿地诸暨上海城”全案策划以及销售代理合同。

　　华邦地产(原华立地产)日前在世纪新城又开出了一家门店，继续大踏步地扩张。华邦地产市场部经负责人说，华邦地产已经代理过不少新楼盘，包括江南水乡、爵士风情等，后来还代理了海南的一部分旅游项目，效果都不错，可以说确实是淘到了金，现在还有新的项目在谈。

　　财富置业某负责人也透露，今年年底前，该公司还将开出几家门店，在门店增多的同时业务上也在拓展，目前已经在代理钱塘沁园的房子。

    此外，我爱我家、裕兴等知名中介公司也早已涉足这一领域。

　　中介市场的必经之路

　  其实，中介公司代理一手房的现象，在上个世纪九十年代末就开始出现了，那时候只是个雏形。特别是在2003年以后，这种现象变得越来越多。

　  负责人认为，这里面有两个原因，首先是因为受国家宏观调控政策的影响，中介公司经纪这一块的收入减少，从而影响企业的利润增长，中介企业开始想办法拓展自己的业务渠道，而且相对于金融业务比如转加按揭等业务来说，代销一手楼盘的利益更明显。第二是因为中介公司有一定的客户资源，而且有自己在特定区域的销售网络，加上拥有一支成熟专业的售楼业务队伍，具备做代理的优势。

　  当然，并不是所有做一手代理的都能赚到钱，真正能赚到钱的只有一半左右。据了解，在代理项目的选择上，中介公司还缺少一个专业的评判标准。有时候中介公司拿到的楼盘，房源量有限，并没有把优质房源控制在手里，从而影响到销售。针对这种情况，有些中介公司已经开始做全案代理。但是，做全案代理需要打保证金给开发商，根据项目大小从几百万到上千万元不等。目前，杭州具备这种实力的中介公司并不多。

　  业内人士认为，中介公司做一手代理，这是房产市场走向成熟的必经之路，是一个专业化分工的趋势。以后开发商的功能会更加集中于开发与房屋品质上，而开发商的售楼部会更多地被专业的中介服务机构所替代。当然，这还需要中介服务机构大力增加自己的人力资源和资金能力，以及专业的策划代理经验。

    新楼盘低开 吸引业主以旧换新

    由于近期开发商不断让利促销，房价有的甚至比周边的二手房还低不少；这不仅让无房户弃二手房改买新房，也让不少手里有旧房的业主都很动心。房博会以后，杭州想要小房换大房、旧房换新房的客户明显增多。很多客户近来在中介公司的橱窗里挂出了旧房信息，希望能够尽快趁高出手，再逢低吸纳条件更好的新房。
卖旧房比买新房显得合算

    由于市场压力较大，目前市场上新开盘商品房普遍低开，已经开盘的老盘也有打折促销措施，而且新开盘的期房出现了越来越多的准现房，这使得二手房价格显得高估。这一现象不仅让首次置业的购房者更青睐新房，也让原先有房的业主都动了抛高买低以旧换新的念头。

　  杭州人陈先生这两天就一直在中介公司的门店里转悠，一来是想把自己位于朝晖二区的一套房子卖掉，二来也是看看有没有什么好的房源可以挑。

    “其实年初就想买一套新一点的房子，但因为怕风险，就一直搁着。房博会开了以后，觉得市场比较平稳，所以打算来看看。”他说，最近开盘的一些商品房价格比较合理，有的甚至比周边的二手房还低不少，而且还有很多促销措施，他相当动心，“把旧房卖了，再加点钱，贷款压力就不会那么大了。”

　  杭州中庆房产经纪有限公司某负责人说，他们公司最近这样的情况也不少。这些客户一般经济能力都不错。比如有一位客户卖了一套西湖新村的旧房子，然后买了一套300多万元的新房子。卖旧房买新房，对这些人来说，更多地是一种资源配置的方式。

　  另一位业内人士分析，在很多人眼里，国家宏观调控政策下，房改房的增值潜力大不如前，所以干脆换一套保值和增值能力更强的新房。

    新旧房比价重新改写

    浙江中原市场发展研究中心某负责人这两天在分析房博会后的成交数据时发现，房改房的成交量超过私房，成交比例达到7比3，这样大的差距是几年以来首次出现的情况。

    负责人解释说，这些前来挂牌的客户一般都是因为想要以旧换新，希望能尽快脱手，所以挂牌价都比较低。而这些房源一般总价都在50万-60万元，户型一般都是两室一厅，比较适合工薪阶层或者年轻人的过渡需要。所以一旦挂出价格合理，接盘的人还是比较多的，成交起来也就比较顺利。

    他举例说，公司最近成交的一套艮园的房子，单价为7700元/平方米，而目前该楼盘的市场价一般都在8000元/平方米以上，所以挂出没几天就成交了。

    据负责人介绍，已经几个月没有成交记录的三墩目前也开始有了动静，主要原因还是价格问题。

    他举例说，比如最近成交的两套房源，信鸿花园6000多元/平方米成交，新星小区5000多元/平方米成交，价格已经大大低于周边的期房。

    业内人士分析，目前新开楼盘的定价往往以周边二手房的成交价为参考价。为了促销，有些开发商的开盘价比周边二手房低。这新房旧房市场之间的比价效应反过来又给二手房的挂牌价造成了压力。这种商品房市场和二手房市场的“竞争互动效应”，将抑制杭州的房价涨幅，使楼市更趋平稳。

    房地产商三天推出千余套楼盘，却不能引起市民的广泛关注

    从上周六开始到今天，至少有6个楼盘推出了千余套房源，这是继今年11月杭州市房管局的“3万平方米一次性销售”政策出台后楼市的第一次开盘高峰。而从这些楼盘近期冷热不均的销售情况来看，迎接这一波高峰的，并不是预期中饥饿已久疯狂的淘房大军，而是更理性的购房者。业内人士指出，楼市相继出台的房产政策、中国高层对楼市与股市加强调控的决心和广州等地房价下跌的消息，对购房者产生了影响。

    6个楼盘推出千余套房源

    上周六，位于九堡的万均·九月庭院一期开盘，推出4栋楼，总建筑面积达3万多平方米，共268套房子。据了解，房源户型大多是市场上目前最受欢迎的100至140平方米中等户型。

    近日，复地·连城国际、万科良渚文化村白鹭郡东、浅草名苑等楼盘同一天开盘。其中杭州城东乔司板块的第一个大盘复地·连城国际首次开盘，推出一幢135套公寓，开盘均价8300元/平方米。复地相关负责人表示，“为了迎合消费者需求，我们做了很多工作。除了把户型做小，总价做低，我们首批推出的100多套房源还引入了‘可变空间’概念，购买时只算一半面积，对年轻人来说很实惠。”另外，良渚文化村白鹭郡东此次推出的是126套房源，均价在7500元/平方米左右，户型在80-120平方米之间；浅草名苑推出130套房源，均价13000元/平方米。而铂金时代推出254套房源，价格在11000-12000元/平方米左右，户型在100-160平方米之间。另外，余杭透明售房网显示，良渚的北秀蓝湾近期也有130套的房源亮相。

    喊“渴”已久的楼市并没有迎来疯狂抢购潮

    这次大规模开盘可以说是10月份房博会之后的首次房源大规模亮相，而在此之前受今年11月份杭州市房产管理局发布的《关于申报商品房预销售计划的通知》中“今后建筑面积在3万平方米以上的楼盘，一次性申报预销售面积必须在3万平方米以上；而总建筑面积在3万平方米以下的楼盘，则必须一次性销售”政策的影响， 本网房博会时调查的30多个将于11月份开盘的楼盘，大多数并没有如期开盘。

    而此次大规模开盘，如果按之前的市场形势分析，按理说应该会出现长久饥渴后的大反弹，然而，从这些楼盘的销售来看，却是冷热不均，并不是所有楼盘都迎来热卖。

    复地连城国际是这些楼盘中惟一一个大满贯楼盘，仅昨天一天，推出的135套房源就全部售罄。之所以有这么好的销售态势，除了楼盘本身的设计优势外，楼盘8300元/平方米的开盘价格是最大的利好因素。且不说九堡的房价已经上了万元，就连乔司最近的土地出让价格也已破5000元/平方米的价格关口。九月庭院的销售情况也不错，透明售房网显示，开盘两天以来，推出的268套房源已经销售了60%以上。

    浅草名苑昨天推出了最后一期130套房源，昨天透明售房网显示，截至晚上6点，该楼盘开盘当天仅预定了12套房源。一位关注了浅草名苑很久的购房者告诉记者，这个楼盘一期去年10月份开盘时价格仅6500元/平方米，而昨天开盘时开盘均价已经到了13000元/平方米，一年多的时间价格已经翻了一番。而他打电话咨询销售人员时，销售人员的解释是：“九堡现在卖到了12000元/平方米，三墩现在卖到了14000元/平方米，我们卖的也只不过是他们的平均价而已。”

    业内人士分析，由于最近杭州频繁推出的楼市政策，政府对楼市加强调控的决心也已非常明确和坚定，使得消费者对未来房价的走势大都采取了观望态度。