各地开发商降价促销楼市复苏唯一出路?

    从去年下半年至今，各地楼市纷纷出现变相降价的优惠措施。当然，敢于公开降价的开发商亦不在少数，其中万科在广深及北京等地的新盘售价领跌跳水，并获得不错的销售业绩。同业闻风也多有跟进举措。

　　降价是否会成为楼市复苏的唯一出路？开发商正在逐步试水，以实际行动寻求答案。

    深圳：部分楼盘降价幅度达10%

　　深圳新房成交量春节后并没有随着气温回升。同是淡季，今年春节后的新房市场萎缩更为严重。深圳新房市场在房源充足的背景之下，从农历十二月廿四到正月初十，全市售出新房200余套，面积2万平方米，与去年同期相比下跌七成。同期深圳市国土资源与房产管理局网站的数据显示：上周，深圳楼市每日成交数量在20~70余套之间。这一数字比较惨淡。

　　根据深圳中原地产深港研究中心发布的研究报告：1月，深圳全市一手商品住宅成交2264套，20.9万平方米，与去年12月相比，分别减少4%、7%，与去年同期相比，分别下降73%、74%，成交量进一步减少。成交均价为14737元/平方米，环比下降8%。

　　“在推盘量迅速放大的情况下，成交量并没有相应放大，全市一手住宅低迷的状况没有改观。”该研究中心分析称。

　　受中天置业事件的拖累，深圳蛇口、香密湖的高端别墅市场已经开始抛盘套现，二手房成交低迷。新房市场在此背景下全线下跌。一地产项目最高的特价房较之前降价幅度超过28%。

　　位于深圳龙华的万科第五园推出一系列的优惠活动，最低价12000元/平方米，还赠送每平方米3000元的精装修，加上返还的点数，降价幅度为24%左右。位于深圳龙岗坪山的万科金域东郡，推盘价格为7500元/平方米，远低于市场预期。

　　在福田区，去年5月29日开盘的一个楼盘售价约为22000元/平方米。春节期间，开发商推出新春让利销售，根据每套房子的面积及朝向等分别打折销售。此外，春节期间买楼还有家电赠送。总体降价幅度达10%左右。

　　此外，福田区另一楼盘的开发商推出新春特价房，其中两房户型降价5万元再打9.6折；三房户型降价8万元再打9.6折。楼盘的整体降价幅度约为12%。同时，还有一些楼盘在春节期间按揭购买有9.5折优惠，一次性付款则9.2折。类似9折以上的优惠十分平常。

　　上海：暗中优惠

　　上海佑威房地产研究中心发布的最新数据显示，春节前后四周(1月17日~2月24日)，上海共上市32批住宅房源，其中20批的房价与前期或周边房价持平，1批房价下调，11批房价上涨。

　　这32批住宅房源，共有6523套。统计显示，截至2月24日，这些项目成交了1478套新房，新盘销售率为22.7%。在这32批房源中，15批为首次上市的新盘，或是与前批房源相隔一年以上的后期房源，其推盘价格与周边同类房源基本持平。5批房源报价与前期相当。仅南汇绿地蓝海庭报价比去年12月低200元/平方米。

　　“如今，市场相对疲软，这些楼盘的价格显得难于支撑。”该机构分析称。

　　“从宏观层面来看，自去年第四季度以来的房贷政策和银行限贷政策，使得之前高涨的房价和地价都得到遏制，上海楼市的总体走势也由高歌猛进转为低迷，春节之后更是跌入历史最低潮。”上海佑威房地产研究中心主任薛建雄分析称。

　　上海市房地产交易中心“网上房地产”的统计数字显示，1月份上海住宅新房成交15617套，成交面积较去年同期相比仍下降了10.1%。

　　“今年春节后前5个交易日只成交了198套商品房(剔除动迁配套房)，不足去年同期402套的一半。因此，在往后的一两个月内，开发商还需以各种手段来激活市场，上海楼市可能会迎来促销高潮。”该机构分析称。

　　事实上，上海的楼盘降价已经暗流涌动。在万科之前，首先低调进行价格调整的是上海南部的超级大盘上海康城，这一项目在2005年就曾成为上海的降价先锋。根据其上个月发布的价格优惠，四期开盘期间部分楼盘每平方米让利2000多元，最低优惠价为6590元/平方米。

　　绿地21城孝贤坊项目则从年后开始优惠销售。根据售楼处的解释：每天都有一批一房和二房房型的优惠房，面积在55~86平方米之间，售价从28万元到55万元不等。记者计算得知，在一次性付清全款的前提之下，按照最高6万元的优惠，该楼盘的折扣超过九折。这也是该楼盘多年来折扣最大的一次。

　　同期，万科针对“万客会”会员对在上海十个楼盘尾盘的集中销售中，最大优惠幅度为5%，这也同样是该公司多年来在上海优惠幅度最大的一次。

　　北京：新一轮“八折”优惠开闸

　　受交易季节与调控政策的影响，今年1月北京楼市继续在观望中陷于僵持局面。

　　进入2月份以后，北京的住宅销售几乎进入冰点。记者从北京市房地产交易管理网上了解到，半个月来，期房住宅日均签约85套，仅为1月份日均成交量的1/3。

　　该网公布的统计数据显示，2008年1月，北京新开盘住宅项目34个，销售面积为90.40万平方米，销售面积同比减少了7.2%。从签约情况来看，1月北京新建商品住宅签约6930套，签约面积81.9万平方米，分别同比下滑了32.1%和34.2%。

　　春节后，开发商陆续启动了新一轮的楼市打折。其中，万科就有三个楼盘在进行优惠促销。其中万科中粮假日风景，一次性付款可打9.3折，贷款可打9.6折，最低的特价房折扣9.1折，相当于每平方米优惠1305元；万科四季花城和万科紫台也正在进行促销。四季花城在春节前推出20套特价房，户型面积为95平方米和120平方米。一次性付款，最低优惠至7400元/平方米；银行按揭，则最低优惠至7600元/平方米。

　　北京的另一个楼盘则直接打出“一次性付全款八折”的优惠。计算下来，均价10020元/平方米的房子折扣下来8000元出头。珠江帝景博悦则将均价24000元~25000元的房子打折至最低19000元/平方米，单价降5000多元。合生橄榄季则给30个“特价客户”降价3000元/平方米。同期，北京有项目直接“买别墅，送宝马”。

　　统计数据也显示出北京商品住宅价格走低的趋势。中大恒基不动产营销市场研究中心的监测数据显示，2008年1月，北京商品住宅开盘均价为13843元/平方米，环比下降17.7%。另外，在1月份获得预售许可证的项目中，商品住宅预售均价环比下降2450元/平方米；环比降幅达15.2%。其中，普通住宅及公寓项目开盘均价环比分别下降了12.8%和29.3%。

　　“连续四个月成交量下降、项目销售周期的延长，让众多房地产商的资金周转效率大为降低；新盘项目‘低开’的主要目的是为了尽快回笼资金，另外，新增供应房屋价格的下降，也是在宏观调控下价格向价值回归的一种表现。”中大恒基不动产营销公司总经理赵晨明分析说。

　　杭城新开楼盘普遍理性定价

　　从去年年底楼市成交量开始有所下滑以来，杭州楼市最吸引人的焦点之一，就是“房价有没有降？会不会降？”

　　杭州楼市的房价到底降了没有？这个问题恐怕暂时还没法下定论。不过，根据对最近一批新开楼盘的调查，记者发现新房源的开盘价格，已经稳定在一定的平台上，理性定价的思路又重新回到了杭州楼市。

    北京万科再降价幅度 创京城楼盘打折新高　　

　　显然，北京万科旗下楼盘的再度降价已经不能用单纯的“春节促销”来解释了。

　　2月27日上午，万科“中粮假日风景”项目在网上公布了购房优惠计划，现有房价折扣从九一折起，这也是迄今为止北京各大房地产商中降价幅度最大的。

　　记者从万科中粮假日风景售楼处获悉，该楼盘在2月27日至2月29日推出“购房优惠倒计时”活动，所有销售房源进行大力度打折促销，一次性付款可打九三折，贷款可打九六折。同时该楼盘推出8套特价房，在上述优惠基础上再打2个点的折扣。而且特价房的朝向、户型并没有缺陷，只是楼层偏低，在2~4层。

　　对此，北京万科的工作人员态度一如既往，表示北京万科并没有降价的打算和举动，并强调活动到29日就结束。言外之意这仍是一个类似假期促销的计划。

　　根据北京房地产交易管理网的楼盘表显示，这三栋楼总计180套，目前有44套未售出，约占总套数的1/4。未售出房屋多在2~4层。工作人员表示，2月29日之后，将恢复一次性付款九五折，贷款九八折的优惠幅度。

　　中原地产华北区总经理李文杰表示，这符合万科一贯的快销策略，尽量不让低迷的市场影响其楼盘的销售进程。李文杰指出，从中原代理的项目来看，目前都没有降价的打算。开发商们都在观望，看会不会再出什么政策。因此他判断，万科的降价不会带来多米诺骨牌效应，3月份成交量应该会如期反弹。

　　事实上，尽管北京楼市成交量一直呈下降趋势，但房价并没有下降，甚至小幅攀升，这也造成了开发商与购房者共同观望的结果。近来，位于北五环某项目也在打折，一次性付清打九五折。该项目销售总监笑言，打折其实并没有便宜，因为打折前的价格比开盘时高了3个百分点，如此一来，与刚开盘时九八折相比一分钱都没有降。

　　这位销售总监与其他很多开发商一样在观望，他的判断是今年4月应该会迎来市场复苏期。“我手上有很多客户，有的甚至都交了首付，但就是不肯签合同。”这种状况颇令他无奈，客户都说只要降价就签合同。

　　李文杰认为，北京市场与广州、深圳等城市不同，真正的自住购买者居多，房价上涨仍是趋势。

　　相关

　　万科在部分城市降价进程

　　2007年10月20日，万科深圳项目“金域东郡”以均价7500元/平方米开盘，开盘当日即告售罄，被公认为是万科降价风暴的开始。

　　2007年12月9日，万科广州项目“金色康苑”以均价14000元/平方米开盘，明显低于周边楼盘17000元~18000元/平方米的售价。此外万科多个楼盘价格与市场预期相比普遍下调15%~20%。

　　2008年1月下旬，万科成都项目“魅力之城”四期报价为4500元~4600元/平方米，比两个月之前跌价1500元/平方米左右，跌幅近30%。此外，“金域·西岭”、“金域·蓝湾”及万科朗润园等均展开不同程度的促销活动。

　　2008年1月，万科北京项目“四季花城”，推出20套特价房，最低优惠价格为7400元/平方米，而此前该项目的销售均价为8300元/平方米。万科紫台项目的均价也下调了500元/平方米。2月底，“中粮假日风景”推出“购房优惠倒计时”活动，一次性付款可打九三折，贷款可打九六折。

　　2008年2月底，武汉万科旗下“西半岛”、“魅力之城”、“朗苑”等4个楼盘，借该公司发起的“青年置业资金”，间接促销让利共1000万元。

　　重庆暂进入买方市场

　　随着国家一系列宏观调控的政策效应显现，重庆市房地产市场一段时间以来步入平淡，商品房销售量下降，价格趋于平稳，房地产市场暂时步入买方市场。

　　记者在重庆市主城区的部分楼盘销售点看到，前来咨询看房的客户寥寥无几，与去年一段时间销售火爆场面相比，简直大相径庭。一位楼盘销售小姐向记者透露，他所销售的楼盘是去年12月份开盘的，开盘后一周左右销售较好，但此后销售十分缓慢，有的时候一天连一套都卖不出去。

　　重庆市著名房地产开发企业——华宇集团有关负责人表示，自去年11月以来，楼盘销售就十分低迷，虽然看楼盘的意向性客户没有明显减少，但是真正付诸购房的客户仅占到10%，房屋成交量明显下滑。一些开发商表示，按往年惯例，春节前后是楼盘销售的好时期，但今年春节，购房人数大大减少，市场观望情绪继续加强。

　　在近日举办的2008重庆房地产市场形势座谈会上，大多数开发商坦言，去年7月至9月楼市的火爆场面今年将不会出现，目前房地产市场已暂时步入买方市场，商品房销售量和销售价格趋于平稳。

　　业内专家认为，今年重庆房地产价格不会出现大起大落，将呈现出稳中有升的态势。主要基于以下几个因素的制约：一是商品房供应将有所增加；二是房贷政策的变化使投资需求减少；三是主城区房屋均价已接近4000元／平方米，临近工薪阶层心理上限；四是政策保障房建设力度加大，将冲击中低端市场。此外，目前全国部分城市房价下跌，影响购房者心理预期。

　　然而，从长期看，推动重庆房价上涨的因素也不少。一方面城镇化带来对主城商品房的客观需求增大，另一方面去年较快上涨的房价对今年房价形成支撑。此外，随着重庆经济社会发展，区域地位的提升，形成凹地效应，沿海以及海外的资金有望向这里转移，也可能刺激房价上涨。

　　重庆市国土资源和房屋管理局有关负责人表示，今年，重庆市仍将加大对房地产市场的宏观调控，特别是进一步规范房地产市场，使房价稳中有升，房价增幅低于经济发展增幅，确保房地产市场平稳健康发展。