08年一季度 杭住宅用地供应暂时"断粮"

    “拐了”还是“没拐”？王石和潘石屹二人的“拐点”之争尚且没有定论，一时间，也的确很难找出确凿的证据说明杭州楼市是否已经出现拐点。但是作为楼市之源的土地供应，却在这个雪灾降临的初春断了“粮”。

　　一季度住宅用地供应量明显缩减

　　时间已经接近2月底，但是杭州市国土局方面仍然没有出现新的土地公告。除了工业企业出的一些土地供应外，住宅用地的供应到1月23日便没了下文。按照规定，新推出的土地要经过一个月的公示期方能进行挂牌出让，这也就是说，到今年3月底，杭州市都不会有新的住宅用地供应了。国土局方面也对这一说法进行了确认：“到3月份都没有新的住宅用地推向市场。”

　　这样的供应量意味着杭州市第一季度出让的住宅用地，只有1月11日下午出让的四块住宅用地以及1月23日下午出让的“下菩萨”地块。

　　去年同期土地市场供需两旺

　　朗诗置业，这是在2007年凭借“恒温、恒湿、恒氧”的概念迅速在长三角扩张的一家南京房地产公司，它进入杭州楼市的时间正是2007年的2月。当月，除了朗诗置业以外，还有另外一头外来大鳄世茂也是借下沙的一宗大面积的住宅用地进入了杭州楼市。

　　除了外来大鳄，滨江、华元、盛德等本土的企业也在去年一季度取得了多宗住宅用地。用“住宅用地的小高峰”来形容2007年一季度的土地供应毫不为过。据统计，当月共有9宗住宅(设配套公建)用地成功出让，再加上一块住宅兼容商业金融业用地。3月份，亦有两块住宅用地加上一块商住用地出让。这样一来整个三月份的住宅用地的供应总量共有13宗，出让面积达到了985.4亩。

　　2007年，杭州土地供应“大年”

　　一组来自杭州市财税局官方网站的数据显示，2007年杭州土地市场热点频出，呈现明显的土地供应数量高、土地成交价格高的“两高”态势。

　　土地供应数量高。“2005年、2006年土地供应相对缩减，2007年土地供应再度放量。据统计，2007年我市通过招、拍、挂方式共计出让土地99宗，占地面积合计3930988平方米，较上年增长了115.22%，其中住宅用地出让79块，占地3329707.4平方米，比上年增长79.8%”。

　　土地成交价格高。“伴随供应量的增大，土地成交价格也创下历史新高，出让金额总计达到5329751.24万元，预计应缴契税159,892.54万元。与上年相比，同比增长227.45%，预计应缴契税比上年增加111063.61万元(2006年预计应缴契税48828.93万元)”。

　　事实上，2007年，土地供应的量价齐升带来的不仅仅是直接的土地出让金收入和契税的增加。另一组同样来自财税局官方网站的数据显示，2007年杭州市房地产业“对地方财政收入作出了较大贡献”——“入库税收113.43亿元，增长52.2%，增幅比去年同期提高31.3个百分点，地方部分入库税收84亿元，增长50.2%，增幅比去年同期提高27.9个百分点，其中企业所得税入库税收46.04亿元，增长58.7%，增幅比去年同期提高43.3个百分点，营业税入库税收52.13亿元，增长47.7%，增幅比去年同期提高27.1个百分点。2007年全市房地产业税收对地方财政收入的贡献达30%，比去年同期提高了3个多百分点。从税收排名表，税收收入前50名的企业中有10家是房地产企业”。

　　2008年，土地市场扑朔迷离

　　530个亿的土地出让金收入，2007年创下的这个数字奇迹，2008年是否能够突破，记者随机采访的一些业内人士都认为“目前还很难说”。

　　从土地出让的进度上来看，2008年的一季度虽然供应的土地相对没有去年密集，但是滨江的两宗住宅用地体量较大，总价较高，成为一季度的土地出让金收入的重要支撑点。但是今年的供地总量究竟如何，杭州市国土局方面表示“今年的计划还没有出来”。

　　一些业内人士认为，从2007年末和2008年年初已经明显可以看出，企业拿地变得十分谨慎，因此今年的价格不会出现像去年一样的疯狂。而在地价相对走低的局面下，政府作为土地出让的主体可能会采取“惜售”的手段来尽量避免土地价值的“低估”。

　　而另一些业内人士认为，“今年的供地总量不会有太多的缩减”，理由是“杭州市大量的公建项目对资金的需求并没有减少”。一位资深业内人士分析道，“从财政收入的角度来看，今年杭州市还是要保证一定量的土地供应，但是现在政策对于大宗土地的限制比较多，因此去年那种大宗土地整体出让的情况可能会减少，这样也是对减缓了竞买企业的资金压力。”他还表示，今年很大程度上还是可能会延续岁末年初那种理性竞拍的场面，价格“不会太疯狂”。

　　地价回归理性，会否吸引更多“大鳄”

　　在2008年杭州市的土地供应最终结果出来之前，一切都还只是推测。但是，一个显而易见的事实是，经过了2007年土地市场的高量投放以后，杭州市土地资源越来越少，而可建造的住宅面积则大大提升。另一个事实是，宏观调控政策的出台正在不断加大开发商的成本。

　　2月初，一条来自新华社的消息称，浙江省政府近日决定加大对闲置土地的处置力度，或强制收回，或高额征费，或实施退出机制，对闲置房地产用地要征缴“增值地价”，尽可能盘活土地资源。

　　另一条同样来自新华社的消息称，浙江省政府近日决定加强建设用地批后监管，严肃惩处土地违法违规行为。金融机构对房地产项目超过土地出让合同约定的动工开发日期满一年，完成土地开发面积不足1／3或投资不足1／4的企业，要审慎贷款和核准融资，从严控制展期贷款或滚动授信。对违法用地项目不得提供贷款和上市融资。

　　对于这样一些消息，一些业内人士表现出了不同程度的担忧。多数人在接受采访时都表示，2008年对于房地产企业来说，维持开发的速度显得十分重要。“首先是要保证企业的生存，这样的局面肯定是要对房产企业进行洗牌，必然有一些抗压能力弱的要被三振出局。”

　　一位资深的业内人士认为，本土的一些大企业已经有足够的土地储备，在银根紧缩的情况下，他们更加看重的是企业的稳健发展，“相对来说，这对于一直觊觎杭州市场的外来大鳄来说，倒是一个进入的好时机。”

　　对于这样的观点，另一位熟谙杭州土地市场的开发商则表示，地价回归理性对于任何一家有闲散资金的企业来说都是拿地的机会，但是“近两个月的股市暴跌让很多企业的资产被蒸发，上市公司是否能在这个时机进入杭州，还要等买单的时候才能见分晓”。“对于企业来说，首先是要生存，然后才是赚钱。”