房产中介频遭监管 "寒流"蔓延一线城市

    据《财经》记者获悉，北京市建设委员会(下称北京建委)市场处近日召集了各大中介公司老总开会，旨在平抑近期房产中介市场不稳定态势。对于会议内容，北京建委市场处处长沈洁讳莫如深。北京建委副主任苗乐如则表示，建委因行政能力有限，一直委托北京市房地产中介协会对市场实施监管。针对中介市场出现的问题，今后将加强监管力度。

　　2月14日，一份名为《广州市房地产中介服务管理规定(征求意见稿)》(以下简称《规定》)开始在网上公开并征集公众意见。《规定》为政府规章，内容共八大块，对中介店铺公示内容、接受业务、广告宣传、推介业务、带客看房、商议交易、利益披露、合同签订、业务记录、资金行为等方面进行详细规范，同时对市民极为关注的中介从业人员信用、存量房交易资金托管等也作了明确规定。

　　《规定》首次提出“房地产说明书”概念。广州市国土房管局地产中介服务管理所所长史小明解释，说明书内容涵盖了房屋坐落、用途、建筑年限等内容，确保房产真实性。值得注意的是，不仅中介对说明书的内容要负责，业主或出租方也需共同承担房产信息真实的义务。

　　而在二手房成交量萎缩8成，房产经纪全行业出现亏损的大连，一项新规定也将于3月1日起施行。此后，大连市存量房的经纪合同和交易合同将实行网上备案。

　　各地监管机构频密“关注”地产中介行业的一个背景是，一股“中介寒流”自2007年11月起迅速由深圳蔓延至广州、上海、北京、大连等一线城市。多家大型连锁中介或关闭门店，或陷入崩盘，甚至爆出高管涉嫌卷款出逃的丑闻。

　　“从去年12月到现在，我们很多门店的二手房交易量都是零。”北京中大恒基房地产经纪有限公司(下称中大恒基)一位高管告诉《财经》记者。由于成交量萎缩，他们已经关闭了48家门店。

　　市场人士注意到，这股中介寒流与2007年四季度以来的中国房市调整正相重叠。2007年八九月间，中国政府从加快保障住房建设和紧缩银行信贷两个方面，对房地产市场启动了新一轮宏观调控，大中城市商品房成交量锐减，房价涨幅也出现了不同程度的回落。

　　一位房产经纪业资深人士则认为，与房地产一级开发相比，中介居于产业链的最末端，门槛不高，资产不大，就像农贸市场里的菜农一样，从未得到政府部门的重视；但它对市场的反应是最及时、最真实的。

　　对于没有权威数据参照、又很难用常理和一般经济规律分析的中国房地产市场而言，居于产业链最末端的二手房中介恰恰充当了“房市晴雨表”的角色，其暴露出的问题不只限于行业本身。

　　在房地产中介行业发展初期，楼盘代理、吃差价、收取代理费是中介商的三种主要经营模式。而伴随着地产的火爆，地产中介行业迅速成了一台不是金融机构的“融资机器”。

　　房产中介是一个没有多少固定资产的行业，门市是租的，电脑、电话不值几个钱，最主要的资源是信息和销售团队的经验。但是，就是这样一个行业，却可以沉淀上百亿元的现金流。

　　一位资深房产经纪人士分析，房产中介资金沉淀除房款首付外，还包括租赁业务中沉淀的租金。两方面资金沉淀加在一起，远超人们预料，数额庞大。据称，一家仅20多家门市的中介公司，资金沉淀便可达几千万元。

　　“中介靠挪用客户资金扩大规模，是一种十分冒险的经营策略，如果成交量维持在一个稳定的水平，资金沉淀也是稳定的；一旦成交量骤然下降，短则15天，最长一个月，便会像创辉一样垮掉。”上述资深中介人士表示。

　　由于缺乏有效监管，房产中介更像一个“体外”金融机构。“对中介来说，这笔现金流就像一把枪，有人用它杀人，有人用它自卫。用法不同，全靠自律。”上述中大恒基高管说。