六大因素影响下 2008年杭州楼市的走势

    刚刚过去的2007年，杭州楼市可谓风起云涌，从年初的波澜不惊到年中的集中暴发，以及年末的悄然退热，一切都似乎出人意料又在意料之中。2007年，由于新房供不应求，杭州一些卖了多年的老盘纷纷被消化一空；新盘开盘漏夜排队再次出现；住宅成交量与上年同期相比放大了近六成；受多种因素刺激，部分区域房价上涨。　　2008年，在购房理财深入人心的背景下，杭州楼市的走势又将如何？哪些因素将影响未来走势？

2007年10月的房交会上，一家房产公司的展板引人注目。

　　新移民效应仍将继续
　　据统计，2007年外地人在杭购房比例达22%，相比2006年同期的17%，提高了5个百分点。外地人来杭购房，主要有两类人群，其一是以大学毕业生为主要群体的新移民，其二是省内外一些富裕人群，他们大多是将杭城不动产作为资产配置的一部分而买房的。
　　在城市化速度加快的背景下，未来杭州城市规模还将继续扩大，因此2008年杭州新移民购房的刚性需求仍将继续，而作为“东方休闲之都”的杭州仍是省内富裕人群异地置业的首选。　　
　　

    供需矛盾有望缓解
　　据中国指数研究院华东院杭州分院统计，2007年杭州主城区总共新上市300多万平方米住宅房源，在杭州住宅市场需求集中释放的同时，相比2006年的400多万平方米销售量，供应量明显不足，供需矛盾紧张。

　　2007年全年，杭州主城区总共供应上市住宅28989套，上市面积353.6万平方米，分别比2006年同期下降了22.3%和23.6%。与此同时，主城区共销售商品住宅30837套，成交面积412.9万平方米，与上年同期相比均增长57.5%。上市量明显小于销售量，造成杭州可售面积从年初的300多万平方米，锐减到12月末的214.29万平方米，减少了近三分之一。
　　相对于2007年供不应求的新房供应格局，今年杭州楼市供需矛盾则有望缓解。

　　据富动地产统计，2005年杭州主城区出让住宅用地1569亩，2006年为1768亩，而2007年更是达到4408亩的近年新高，相当于近三年来推出的住宅用地开发完成后，将有1151万平方米房源上市，以平均120平方米/套计算，未来2-3年内至少有9.6万套新房源上市。这还仅仅是主城区的供应量，如果加上余杭和萧山，这一数据将更大。
　　

    从去年11月起，受杭州出台的“一次性取得预售许可证必须满足3万平方米”的政策影响，原定2007年内开盘的一些楼盘因为开发量不够标准，纷纷推迟开盘，这些房源也成了今年有效供应之一。汉嘉机构统计显示，仅在今年上半年，杭州市区就将有39个新盘首次亮相。　　
　　

    户型供应格局影响房价
　　受2006年出台的90平方米以下户型要占70%的政策影响，2007年杭州小户型房源上市量占了总住宅房源的30%，比2006年提高了14个百分点。在住宅市场供求矛盾突出、可售面积大幅度减少的情况下，小户型供应的增加有效解决了一部分刚性购房的供需矛盾。由于中小户型主要购买群体是一次置业者，这从一定程度上影响了开发商的定价策略。
　　由于目前开发的楼盘基本上都是2006年6月以后规划的，90平方米以下户型要占70%的政策将进一步影响户型供应格局，相对于2007年，今年中小户型供应比重将进一步增加。　　
　　

    房产大鳄催熟市场
　　随着房地产企业的全国化、一体化正成为一种不可阻挡的趋势，原先以区域房产企业为王的局面正慢慢发生改变，杭州地处中国经济最发达的长三角，市场经济发达，成为众多外地房地产企业优先考虑进入的城市。2007年以来，外地开发商明显加快了进入杭州的步伐。
　　2007年杭州土地市场上频频出现外地房产大鳄的身影，富动地产的数据显示，主城区成交的4408亩住宅用地中，超过五成被上市公司拿走。2007年以来，包括万科、复地等开发商在杭城首次开发的楼盘都已亮相。从一般经验来讲，大开发商定价相对比较理性，售后服务也更有保证。随着越来越多上市公司和外地房产大鳄进入杭州，他们开发楼盘的定价体系将对2008年楼市产生一定影响。　　
　　

    调控政策备受关注
　　在人民币持续升值的预期下，不动产成为最好的避险工具，去年股市的波动给很多人做足风险教育，一些人将房产作为资产配置的手段，购房理财正成为越来越多人的共识。
　　2007年央行连续6次调息，二次房贷新政更是直指房地产市场，从新年中央经济工作会议上传出的信息，今年中央将执行从紧的货币政策。因此，国家是否继续出台调控政策，将对2008年楼市走势产生重大影响。　　

　　二手房供应有效扩大
　　2007年杭州二手房市场一波三折，根据杭州透明售房网的数据，1-3月份成交清淡，5月成交量最大，6-9月保持了较高的成交量，受中央金融政策调控的影响，10月份成交量开始逐步下降，到12月市场已是低位，成交量和3月基本持平。
　　2007年全年，杭州二手房市场交易总量超过了30000套，与2006年同期相比，增加了89%；成交价格约为9477元/平方米，同比上涨15.39%。从我爱我家、华邦地产、裕兴不动产、住商不动产、盛世管家等一些大型中介公司的成交数据看，90平方米以下的中小户型是市场绝对主力，占交易总量的70%以上，90平方米以上的中大改善型房源交易量也比2007年有所增长。
　　中介行业人士表示，预期在2008年，总价较低、满足普通家庭功能需要的中小户型仍将是市场的热点，地理位置优越、社区配套完善的大户型二手房也会逐步受到欢迎。
　　一般来讲，新盘从开始销售到交付大约需要两年左右的时间，因此在2005年和2006年销售的楼盘在今年前后将逐步完成交付，这些次新房源有望为二手房市场提供一定的有效供应。
　　
　　政策面是影响楼市运行最大因素
　　浙江大学房地产研究中心主任 贾生华
　　影响2008年房价走势的最大因素来自政策面。如果有进一步调控措施出台，市场可能会有变动，如果延续目前的政策，市场将进入平稳期。
　　对于购房者，不同人群可以有不同策略，关键是看买房节点的选择。如果手头有钱，又想长期持有物业的，可以买；而那些需要贷款买房，又想在短期内出手的，已经很难有获利机会。
　　

    规范的市场不会大起大落
　　深圳发展银行杭州分行个贷中心主任 杜志良
　　杭州在我们银行全国各城市贷款界定里属于绿区，也就是相对安全区。2008年房价我觉得会略有上涨，不排除个别区域有所下跌。首先住房的刚性需求仍然强劲，而杭州城市在不断扩张，这能进一步支撑刚性需求；个别区域今年供应量将会很大，在供需矛盾转换的时候，会对区域房价产生影响；此外，目前地方政府出台的一系列措施，房地产市场越来越规范了，规范的市场不会出现大起大落。
　　

    可能出现阶段性拐点
　　顺发恒业有限公司副总经理 陈 瑞
　　对2008年楼市走势我谨慎中看平稳。不管开发商还是购房者今年都会更加谨慎，开发商不大会出现盲目地看多，捂盘或大幅抬高房价的现象将不会出现，购房者下单也将更加谨慎。年初可能会因为去年底银行贷款被卡的解禁出现一个销售小高峰，此后将延续去年11月以来的平淡期。如果到了10月，平淡的销售还没有好转，就有可能出现一个阶段性拐点。
　　

    “336”走势可能性较大
　　盛世地产总裁 童 剑
　　今年房地产市场估计会是“336”的走势，中央调控政策预计还将继续从紧。前三个月延续去年底以来的观望情绪，春节前后也不会出现较大幅度的成交变化，因此这三个月以观望为主；当观望心理持续一段时间就会发生转变，我认为这时候楼市整体会出现3个月左右的调整期，幅度不会太大；进入今年下半年，市场会逐步回升稳定，价格也会保持在2007年的平均水平，因为实际的价值就在那里了。年中可能是购房者选房的一个合理时机