宏观调控多次冲击 二手房市场震荡加剧

    2008年的二手房市场政策力度进一步加强，用“狂紧”来形容也不为过。宏观调控的重拳多次冲击市场，二手房市场也经受着前所未有的政策考验。尽管如此，二手房市场仍然稳步前行。

政策频繁出台

    2007年可以称为“政策”年，消费者除了记住不断上涨的房价，还记住了不断出台的调控政策。

    首先是央行重拳出击。2007年是加息最为频繁的一年，年内加息6次。这明确表明政府正在积极运用利率杠杆来调控和引导房地产市场，旨在抑制通货膨胀预期，抑制投资需求。9月27日中国人民银行确定提高二套房贷首付及不再享受优惠利率后，12月5日《关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知》的出台，明确规定，购买第二套房以“家庭”为单位认定房贷次数。

    2007年限外政策表现出不断趋紧状态，从购房领域一直延伸到投资房产领域。1月29日由北京市建委等五部门发布《关于规范境外机构和境外个人购买商品房的通知》，其中，对于境外机构和境外个人办理商品房预售登记手续、房屋权属转移登记手续进行详细规定。随后，7月13日北京市建委又联合几部门发布《境外机构和境外个人购买商品房通知》，其中对境外机构和个人购房的条件、套数进行明确规定，可操作性逐步加大。而到11月7日国家发改委和商务部颁布《外商投资产业指导目录（2007年修订）》，其中，新增一项是：限制外商投资房地产二级市场交易及房地产中介或经纪公司。由此可见，限外政策范围进一步扩展，从购房领域一直延伸到投资房产领域。

    为了杜绝二手房交易过程中的乱吃差价现象、众多合同纠纷的问题，特别是出现了部分不法中介“携款逃跑”的恶性事件发生，今年1月，建设部和央行联合下发了《关于加强房地产经纪管理规范交易结算资金账户管理有关问题的通知》，从房地产经纪机构的备案、经纪人资格到结算资金实行资金监管；随后，3月22日和5月30日，北京市建委分别出台了《北京市存量房交易结算资金账户管理暂行规定》和《关于实行存量房买卖合同网上签约和信息公示有关问题的通知》《关于推行<北京市存量房屋买卖合同>示范文本的通知》，标志着北京房产经纪行业的规范操作标准正式得以建立。

二手房交易量增长

    今年的宏观政策不断，这其中央行10次提高存款准备金率、6次加息，对第二套房提高首付比例及利率，在货币政策持续紧缩的背景下，各地楼市都不同地受到一定的冲击。2007年，就在北京市商品房市场以及各地楼市都出现不同程度下降时，北京二手房市场展现出了强劲的“抗跌性”以及巨大的市场前景。

    据“链家地产”统计资料显示，2007年1-11月，北京二手房的交易量为8.59万套，相比去年同期的7.05万套，增长幅度为21.8%；而根据2007年的月度成交走势，经过趋势的判断，同时在今年年底政策趋紧的情况下，12月的交易量会出现一定的回落，因此，预计2007全年的二手房交易量应该在9.5万套左右，相比去年的7.8万套，同比增长幅度为21.7%，表明今年二手房交易相对比较活跃。

    “链家地产”副总金育松分析，这主要因为，第一，北京城市化进程的继续快速推进，消费者的住房需求依然相当旺盛。第二，面对国家宏观调控的进一步深入和趋紧，部分已经获利颇丰的投资者开始释放手中房产，增加了二手房市场的供应量；第三，由于2007年北京商品房供应的下降，分流出了部分商品房需求者，这又增加了二手房的需求量；第四，二手房的性价比相对较高，替代了当前部分新房“高价位、远距离、时间长”的房产需求；第五，在当前房产价格继续快速上涨的推动下，并且2008年北京奥运会的临近以及相关配套设施的进一步完善并且付诸使用，在某种程度上也加快了部分自住购房者的步伐。

房价涨幅趋缓

    2007年房地产市场调控政策不断出台，年内6次加息、提高第二套房贷首付等政策，目的旨在抑制投资需求，稳定房价。

    北京二手房价格仍然处于上涨状态。据国家发展和改革委员会、国家统计局公布1-10月份70个大中城市房屋调查显示，北京二手房价格同比月平均增幅为9.77%。不过，尽管房价上涨，但涨幅趋缓。

    房价上涨是因为，一方面，奥运吸引众多外地消费者来京置业，另一方面，北京作为现代化城市，随着城市化进程的不断加速，外地打工人员与日俱增，由此带来巨大的购房需求，这些都成为支撑价格不断上涨的重要原因；目前北京二环内无新增商品房，四环内可建设商品房量很少，进一步凸显区域内二手房的重要性，助推价格上涨。轨道交通、配套设施的逐步完善，促使房产价值提升。

    房价涨幅趋缓的原因是，2007年受到系列调控政策的影响，投资需求受到一定抑制;另有部分位于五环以外的一手房的上市供应，也分散了部分购房需求;再加之政府明确提出要加大保障性住房的建设力度，这无疑也在很大程度上暂缓部分中低收入群体的购房计划，这些都在一定程度上使得房价上涨有趋缓的趋势。