"住宅专项维修资金管理办法" 基金改法

    专家解读,住宅专项维修资金坚持专户存储、专款专用、政府监督的原则

    住宅专项维修资金（俗称大修基金）被喻为“房子的养老金”。以前,如何缴纳、管理、使用维修资金,业主自己心里没谱。这种情况,随着建设部、财政部联合颁布的《住宅专项维修资金管理办法》（以下简称新《办法》）的实施,将得到改变。

    从今天开始,大修基金新的管理办法正式实施,1998年发布的《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》（以下简称旧《办法》）也正式废止。

    法学博士、西南政法大学民商法学院硕士生导师林刚副教授表示：相对于旧《办法》而言,新《办法》进一步加大了管理力度,条款得到了细化,可操作性更强。从旧《办法》24条,扩充为6章44条,新《办法》坚持了住宅专项维修资金专户存储、专款专用、所有权人决策、政府监督的原则。

“基金”变身“资金”负担减轻了

     旧《办法》第4条规定,凡商品房和公有住房出售后都应建立住宅共用部位、共用设施设备维修基金；

    《办法》第2条规定：本办法所称住宅专项维修资金是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。

专家解读：由“基金”改为“资金”,在概念上实际更准确一些。一般而言,基金不能使用本金只能使用增值部分；而资金不但可以动用本金也可以动用所产生的增值收益,而且可以再次收取,新《办法》第27条还将维修资金投资国债的增值收益、住宅共用部位、共用设施设备经营收益以及住宅共用设施设备报废后回收的残值等资金均纳入住宅专项维修资金滚存使用,减轻了业主的负担。

不再和“购房款”挂钩收取更公平了

    旧《办法》第5条规定,商品住房在销售时,购房者与售房单位应当签定有关维修基金缴交约定。购房者应当按购房款2%—3%的比例向售房单位缴交维修基金；新《办法》第7条规定,每平方米建筑面积缴存的首期专项维修资金是当地每平方米建筑安装工程造价的5%—8%。

专家解读：旧《办法》所造成的不公平一直为业主所困扰。特别是近年来,房价上涨速度较快,同一个楼盘在不同的时间购买,每平方米价格相差几百元甚至上千元,这样就人为地造成了业主之间的不公平。

未缴存不能交房管理更严了

    旧《办法》第9条规定及实务操作看,现在住房专项维修资金缴存很多都是在购房人办理房产证时与契税一并交存。而新《办法》第13条规定：“未按本办法规定缴付首期住宅专项维修资金的,开发建设单位或公有住房售房单位不得将房屋交付购房人”。

专家解读：有些投资房产的人,买来房子后一般不入住,也不办房产证,住宅专项维修资金也就拖着不缴,影响了其他住户维修房子。新规实施后,未缴费的业主将拿不到新房钥匙,这将使得使住房维修和维护得到规范。

大修基金投资业主说了算

    旧《办法》中,管理者可用闲置维修基金购买国债或者用于法律、法规规定的其他范围,但没有强调管理者必须征询权利人的意见。新《办法》第26条强调,利用业主交存的住宅专项维修资金购买国债的,应当经业主大会同意；未成立业主大会的,应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上业主同意。  

专家解读：强调所有人决策原则,是新《办法》从管理者的立场向权利人的立场转变的体现,更符合《物权法》的人本主义精神。 

有银行专户托管安全性更高了

    旧《办法》规定,物业维修基金缴至主管部门指定的维修资金专户。维修资金须经业主大会或业主大会授权的业主委员会同意后,就可以使用维修资金进行维修房子。

    新《办法》规定,业主大会成立前,住宅专项维修资金由所在地政府建设(房地产)主管部门代管；业主大会成立后,业主可以向相关部门提出申请,通过召开业主大会的方式,授权业主委员会负责专项维修资金的日常管理。业主大会可以委托所在地一家商业银行作为专户管理银行,开立住宅专项维修资金专户。

专家解读：这是建设部和财政部首次明确业主大会可以在商业银行开设专项维修资金的专户。这样一来,无论业主大会成立前、后,维修资金都由银行掌管,专款专用。

不管业主委员会、物业公司如何更换,维修资金不会跟着走,提高了维修资金的安全性。

挪用维修资金惩罚更严厉了

    旧《办法》在第18条规定,维修基金代管部门构成犯罪的,应依法追究刑事责任。并没有没收非法所得和处以罚款的规定。 

    新《办法》规定,挪用维修资金的,没收非法所得,并处以挪用金额2倍以下罚款；构成犯罪的,依法追究刑事责任；物业服务企业挪用维修资金,情节严重的吊销其资质证书。对房屋维修资金各级管理部门挪用维修资金的具体惩处办法也做了详细规定。

专家解读：新《办法》细化了对挪用维修资金的处罚程度,强化了处罚力度,对打击挪用维修资金起到了更大的威慑作用。