“90/70”政策下 开发商走“mini”路线

   
    “今年四五月份开盘，主力户型80—130平方米”，“主打小户型公寓，今年下半年开盘”……“90/70”政策让中小户型成为了2008年杭州楼市主角。

　　“杭州住宅后期的供应量不可小觑，今年上半年将是一个供应高峰，原本积压在2007年底未开出的房源，都将赶在今年5月份的房交会前后开盘。”浙江大学房地产投资研究所所长赵杭生指出，而在这巨大的供应量中，有相当部分则是90平方米以下户型的房源。

　　有人认为，这是居住的第二次理性回归，是中国房地产发展的必然趋势。但对开发商来说，随着这些同等面积户型的扎堆亮相，竞争的压力、小户型定位困局，已是摆在开发商面前不争的事实。

    　小户型是今年楼市供应主力

　　据汉嘉地产、杭州合创行销机构统计数据显示：今年首次上市的新盘就有50余个，再加上现有的老盘新开增量房源，预计近两年内，杭州楼市的总供应面积可能达到1200万平方米，如果按照平均每套100平方米来计算，也就是说将有10多万套商品房面市。

　　而从另一组数据也显示了今年杭州楼市的巨大供应量。

　　据杭州透明售房网显示，去年12月份，杭州主城区拿出预售证的楼盘共25个，楼市的可售套数从之前的8000余套一下子上涨到了12月31日的13110套。另外，从各售楼处得到的消息，从2008年元月到春节期间，杭城楼市将延续去年12月份大量楼盘开盘推房源的势头，预计将有21个楼盘推出3000余套房源，2008年一季度将以热闹开局。

　　毫无疑问，2008年将是杭州楼市的供应“大年”。而其间，由于受“90/70”政策的影响，90平方米以下的小户型供应则成了市场的“主角”。

　　今年一季度，万科南都房产开发的位于西湖大道佑圣观路项目金色城品(暂名)即将上市，该楼盘主打loft小户型，推出196套房源，建筑面积约1.8万平方米，层高有4.75米和5.8米两种，户型面积以50—70平方米为主。

　　而去年崛起速度最快的城北运河板块，今年的供应量也不容忽视。除了已开盘的凯德·视界、金瑞·风景大院，城北板块今年一季度还将有天阳·上河等楼盘开盘，继续有大量房源推出，并且大多以中小户型为主。

　　此外，前几年供应量“不温不火”的下沙，随着去年上半年刚拿地的朗诗·国际街区这一“航母”地块的出现，下沙的供应量也十分惊人。据统计，在2007年的最后几个月，海天城新房源的推出，中庆第6大道的首次亮相，使得下沙的供应量突飞猛进，截止到2007年12月31日，下沙共有可售房源2404套。而今年一季度，随着朗诗·国际街区1月份的上市及3月底理想·伊萨卡国际城的继续开盘等，也将使下沙的供应量再度升温，但从开盘楼盘的户型面积看，90平方米左右绝对是供应主力。精品不再是大户型的专利

　　早几年的杭州楼市，形成了一个思维定势。不少购房者认为，大户型才能做豪宅、做精品，对于小户型来说，虽然由于总价低而畅销，但是，它在户型设计、居住舒适度、物业管理等方面却存在“硬伤”。甚至很多人觉得，小户型在户型合理度、居住舒适度等方面就是“先天不足”，这是改变不了的，认为今后90平方米以下的户型住宅肯定没有大户型舒服。

　　然而，不少建筑设计师及房地产业内专家却认为，这种认识并不正确，只要精心设计，小户型也能出好的作品，精品并不是大户型的专利。就像车一样，7系的宝马固然豪华，但精致小巧的“mi-ni”是很多时尚白领的首选。

　　华元·芳满庭的热销就是一个很好的实证：一周内，700余套房源全部售罄。“芳满庭户型十分精致，主力户型建筑面积在90平方米以下，功能齐备、布局合理，达到空间利用最大化的空中庭院，

　　使得城市高层居住者拥有清风绿意的生态居住空间。”华元房产营销总监张安娜表示，精品也可以在小户型中产生。

　　无独有偶。嘉泰·馨庭在中小户型上也花了很多心思，把入户花园搬进了小户型住宅，它和客厅以玻璃相隔，空间流动互通，同时，又可以布置成观景平台、花房、书房、健身房等，吸引了不少消费者的眼球。精细户型和立体庭院成为制胜法宝，甚至有网友不无夸张地评价说是“无懈可击的户型”。

　　戴德梁行(北京)泛城(中国)综合住宅服务助理董事岳锋钢认为，开发商的开发理念对户型的好坏有很重要的影响。“一个项目的市场定位和目标客户群的定位，就决定了这个社区是以大户型为主，还是以小户型为主，以大户型为主的社区，在户型设计上，都会在布局、设计等方面更多考虑大户型，这样小户型相对就处于比较次要的地位，产品自然没有大户型舒适。相反，如果这个项目的主力户型是小户型，那么它必然会在户型设计上予以倾斜，精心设计，其中也不乏设计合理、居住舒适的小户型。今后90平方米以下的住宅将成为很多项目的主力户型，这样，将会在很大程度上扭转人们对90平方米以下户型的‘偏见’”。

　　力户型是小户型，那么它必然会在户型设计上予以倾斜，精心设计，其中也不乏设计合理、居住舒适的小户型。今后90平方米以下的住宅将成为很多项目的主力户型，这样，将会在很大程度上扭转人们对90平方米以下户型的‘偏见’”。

　  
　政策促使小户型创新

　　2006年5月，国务院办公厅转发了九部委联合制定的《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》。意见规定：自2006年6月1日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房(含经济适用住房)面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上。

　　该政策出台的主要目的是调整住房供应结构，增加住房供应套数，稳定住房价格。众所周知，价格上涨过快主要是由供求失衡引起，所以调整住房供应结构，增加结构性供应，成为解决房价问题的关键。

　　由于新政对大户型、高档住宅进行了控制，引导房地产商开发中小户型的普通住宅，小户型必将成为今后楼市的主力产品之一。

　　而随着小户型产品今年的大规模涌入市场，竞争则迫在眉睫。

　　“一方面，因提高第二套房首付比例，紧缩的货币政策导致银根紧缩，对宏观调控政策的难以预计等原因，今年的楼市不容乐观；另一方面，今年楼市小户型的巨大供应量，更加剧了市场竞争。”一房产职业经理人道出了目前小户型的“处境”。据透露，正是看到了2008年形势的严峻，不少开发商选择在2007年岁末和2008年年初这个以往的销售淡季加紧开盘。而12月份新房源不容乐观的销售成绩，也让杭州楼市的忧患意识愈加明显。

　　“即使市场出现暂时性拼合户型以期求得大户型产品，但该手段不会是长久之计，在经济增长、房价上涨的背景下，小户型产品一定是房地产未来发展的趋势。”工信房产总经理助理蔡华军认为，参照其他国家或城市房地产情况，香港和日本都是小户型产品为主，地少人多，资源稀缺，供求紧张，房价高涨，小户型成为购房者的必然选择。所以，在激烈的市场竞争下，想要占领市场，小户型设计创新成为必然之路，一场新的户型变革即将来临。

　　据了解，随着竞争的日趋激烈，产品也将开始整体升级。以后的杭州楼市，原创小户型逐步取代了“组合”、“改造”的小户型，更好地满足了特定的小户型消费群体对房屋功能布局、物业管理和服务等方面的需求。并且，产品特色越来越突出，目标人群越来越明晰，小户型将在竞争中升级。

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