信贷从紧收窄了开发商钱路 个贷不轻松

    目前，2008年一季度银行贷款已开始投放，但房地产开发商和投资者所期待的“贷款松动”局面并未出现。地产信贷从紧进一步加强了楼市调控的力度。

　　炒房成本加大

　　“第二套房贷款？最多只能贷六成，5年期以上利率在基准利率7.83%的基础上上浮10%，即8.613%。没有优惠利率。”近日，记者致电建设银行、工商银行、深圳发展银行询问房贷，得到的回答如出一辙。

　　去年12月，央行和银监会联合下发《关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知》，明确界定第二套房以户为单位进行认定，并重申“严格住房消费贷款管理”。

　　“现在各家银行审贷都很严，额度和去年相比只少不多。”建设银行、深圳发展银行在上海的支行信贷部负责人告诉记者，利用信贷杠杆融资炒房现在没那么容易了，首付比例、利率成本和以前相比都有较大幅度提高。

　　以购买一套100万元的住房为例，此前首付三成，30年期月供为4471.5元；现在炒房的话，首付至少四成，30年期月供达4628.4元。折算下来，对于贷款炒房人而言，近似于房价成本上浮了10%。

　　地产开发商“找钱”难

　　比投资客更急于“找钱”的是开发商。多家房地产企业反映，“感觉今年贷款难贷！”究其原因，在紧缩货币政策下，银行几乎无一例外地收缩公司贷款保个人贷款，砍削对房地产企业的开发贷款成了众银行的不二选择。

　　“2007年贷款规模超标，房地产贷款占比较大；今年要收紧，首当其冲就是要砍地产信贷。”建设银行上海闸北支行的一位信贷人员说。

　　以建设银行为例，2008年新增贷款3500亿元，而2007年总量在5000亿元以上；今年建行个人贷款投放量1300亿元，尽管比去年减少200亿元，但占比大幅提高。这意味着公司贷款额度锐减，房地产企业所能贷到的款项自然相应地大大降低。

　　房地产企业从资本市场融资的渠道同样也在收窄。根据沪深两市上市公司公告统计，截至2007年6月份，房地产上市企业从二级市场融资就达1100亿元。但从2007年10月份以来，多家上市公司申报的增发方案已搁置。

　　个贷改为按季发放

　　银行贷款紧缩、股市圈钱变难，房地产企业融资渠道只剩下信托或从其他财务公司短融，但必须付出年率20%甚至30%到40%的代价。代价。

　　对于普通买房人而言，“房钱”在2008年同样是个不能回避的问题。1月中旬，央行上海总部在工作会议上表示，今年要不折不扣地将从紧货币政策落到实处，同时辖区各级行还要结合当地金融发展实际，积极探索有效执行从紧货币政策的新模式和新途径。此前，央行2008年度工作会议强调，总量上将更严格控制信贷。

　　严控信贷对于普通购房人有着双重意味：一是“紧箍”不会落到他们头上，工、农、中、建四大银行尽管新增贷款总量有些有所减少，但个人房贷削减不多，比例反而有所提高。信贷向满足真实住房需求倾斜的态势明显。

　　二是贷款发放方式与往年有所改变：不再是按年度放款，而是每个季度按比例发放。换言之，信贷“水量”没有减多少，但“放水”的方式改变了，由原来的“大水漫灌”改为现在按季“细水长流”。