银行实施结顶放贷 开发商面临资金大考

    城北某去年12月底开盘的楼盘销售负责人在向银行申请按揭时，银行相关人士告诉她，住宅按揭马上要严格执行结顶后才放贷了。

　　早在去年九月份银监会和央行联合下发的《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》(以下简称《通知》)中就强调：商业银行应重点支持借款购买首套中小户型自住住房的贷款需求，且只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放住房贷款。但一直以来，杭州大多数银行对这一“结顶放贷”政策的执行“睁只眼闭着眼”。如今，随着2008年货币从紧政策的实施，结顶放贷的政策也开始严格执行了。

　　如果说第二套房贷款政策影响的是购房者资金，那么结顶放贷影响的则是开发商的资金。

　　最近，楼市销售已露疲态，昨晚中行又称从1月25日起，将存款准备金率升至15%。业内人士称，开发商资金在2008年将面临更大的考验。

　　部分银行开始执行结顶放贷政策

　　杭州某国有银行信贷部负责人私下告诉记者，今年，房地产企业信贷从紧，个人住房按揭贷款将以满足自住型需求为主，部分个人住房按揭申请被搁置的市民很可能是楼盘还没结顶。目前，银行方面已开始实施结顶后再放贷。

　　杭州农业银行某支行信贷科负责人告诉记者，据他所知，结顶放贷目前农行方面已在实施。招商银行杭州分行个人信贷部负责人也表示，自去年年底起他们已开始执行结顶放贷政策。另一国有银行相关负责人表示，虽说目前该银行还没执行结顶放贷，但今年肯定要实施这一政策。

　　不过采访中，记者发现，开始执行这一新政策的银行目前还是少数，多数银行在准备中。大多数近期新开楼盘的销售经理也向记者表示，尚未接到银行方面结项放贷的正式通知，但已得到信息：这一政策实行是迟早的事。

　　销售款回笼要延后半年

　　结顶放贷，就意味着购房者等到房子结顶后，才可向银行偿还贷款；而开发商也只能在结顶后才能拿到银行的贷款。实施结顶放贷后，对开发商的资金影响到底有多大？

　　万家花城的企划经理沈洁告诉记者，以往银行给个人发放住房贷款一般只要开发商领了预售证，并且和个人签订了买卖合同，个人证件备齐后就可以办理。目前杭州规定多层结构达到结顶、高层和小高层达到正负零零(即有地下室的，只要地面造好一层)就可以申领预售证。如果必须在房子主体结构封顶后才发放贷款，以一幢20层高的高层为例，一般工期下，10天造1层，20层就相当于要200天。这意味着，开发商拿到银行的个人贷款部分的款项比以往整整延后了半年以上。这对一些开发商的资金链将是很大的考验。

　　当然，也有一些开发公司对此还是持乐观态度。昆仑置业营销总监陈宇舟表示，哪怕是结顶放贷，资金回笼时间也是可以预期的，对于一些实力比较强的开发商来说，应该都能承受。另外，一位不愿意透露姓名的业内人士告诉记者，目前房地产市场，由建筑工程公司垫资到工程结顶也是常见现象，因此结顶放贷对于开发商来说影响不是特别大。

　　开发贷款收紧给资金再上道弦

　　如果说结顶放贷，开发商还可以心存一丝侥幸的话，那么开发性贷款紧缩则是开发商不得不面对的“难关”。

　　最新消息显示，央行向部分大型商业银行明确作出指示，今年全国金融机构新增贷款总量不得超过去年水平。去年，全国金融机构新增贷款总量为3.63万亿元，这意味着今年的新增贷款总量不得超过该数额，增长速度不得超过13.86%。根据《通知》规定，银行将严格房产开发贷款管理，对项目资本金(所有者权益)比例达不到35%或未取得土地使用权证书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和施工许可证的项目，商业银行不得发放任何形式的贷款；对经国土资源部门、建设主管部门查实具有囤积土地、囤积房源行为的房地产开发企业，商业银行不得对其发放贷款；对空置3年以上的商品房，商业银行不得接受其作为贷款的抵押物。

　　建设银行中山支行贷款业务负责人告诉记者，贷款额度减少是开发贷款面临的最大问题。记者在采访中虽未了解到大型商业银行的2008年信贷计划，但2008年开发性贷款比2007年“更紧一些”的基调已基本确定。卢科长说，按照目前的情况，即使符合通知规定的35%自有资金和四证条件的开发商也不一定申请得到贷款。自去年底起，对申请资格在1a级以上的开发商还需执行行业准入制度。“现在我们银行加强了信贷结构调整、计价水平、风险控制几个方面的工作，对信贷企业的审批可以说更加严格了。”建设银行另一支行相关人士告诉记者。

　　开发企业面临进一步整合

　　“开发性贷款紧缩，对开发商影响是比较大。一方面它会影响直接到一个项目能否顺利启动，再则会影响到房产企业下一步去拿地。现在很多开发商利用开发贷款去拿地是很正常的事，而紧缩后这部分贷款只能用于施工。”陈宇舟告诉记者。

　　万家花城的沈洁则认为，如果说结顶放贷对开发商的资金回笼只是个时间上的问题，那么开发性贷款紧缩的影响则是致命的。没有资金，即使拿到地，项目也无法启动。

　　万均置业企划经理曹勇辉认为，因为资金链的影响，房产开发阵营面临整合，一些资金紧张的小开发公司的日子将更加难过。这一点从最近上市企业和品牌开发商几乎垄断土地市场的现状也可看出。

　　陈宇舟也认为，无论是结顶放贷还是开发性贷款紧缩，都将会进一步促进杭州房地产市场优胜劣汰。就杭州来看，一些小开发商都已退出住宅商品房市场，只拿一些小型商业地块。资金紧缩，对于小的房产开发公司来说无疑是雪上加霜。他认为，对于小的开发商来说，将面临三种结局：一是转行，放弃房产市场；二是转向对二三线城市的投资；三是转而投资商业性地块。