试探行情 从挂牌房源想到的定价潜规则

    两年前l君买的美林湾即将办出三证，性急的l君早在两个月前就把房子挂到网上，试探市场行情。房子起初挂了10500元/平方米，l君的定价理由是：车程五分钟开外的期房单价都上万了。l君的房子可谓是美林湾较早在二手房市场露面的，前不久，当美林湾业主聚会时，l君发现很多业主挂牌价在11000元/平方米左右，攀谈之余，l君才发觉，原来他起初的挂牌价产生巨大的效仿作用。

　　以上包括l君在内的业主，房源进入二手房市场时，定价普遍用了“比价”法。与同类房源市场价比较，与周边期房比较，在此范围内定价格。不过，经纪人告诉记者，如果挂价奇高无比，卖家可能只是试水。若急于出手的，最好参考最近类似房源成交价。

　　在此基础上，价格高低还有一些“潜规则”，资深经纪人向记者介绍了影响房子价格的细节，如楼层、景观、小区位置等。比如楼层，高层中，一楼、二楼与其他楼层价差可达2000元/平方米，低层无法享受高层景观、电梯便利优点，而得房率又不高；多层中，一楼、顶楼与其他楼层相差稍微少一些，价差1000元/平方米左右。

　　房子如果沿马路，价格拉得有些大。比如桂花城沿马路的房源，挂价16000-18000元/平方米，同一小区，不沿马路的挂价起码20000元/平方米。

　　学区房也是拉开价格的一大因素，成交价一般相差2000-3000元/平方米。比如，老文教区内的文二新村、求智巷、下宁巷都是上世纪八十年代的房子，属于学军小学学区，成交价13000-14000元/平方米，旁边的不属该学区的老房子成交价11000元/平方米左右。

　　房源所在小区具体位置很重要。有套秋水苑(山水人家对面)，户型很不错，四间卧室和客厅均朝南，北面有露台，挂牌13000元/平方米，比市场价低2000元/平方米，原来单元门直对小区垃圾清运站，由此房价大打折扣。

　　品质一般、过渡居住为主的小区，大面积房源受市场冷落。经纪人举了个例子，物华小区目前成交价11000-12000元/平方米，有一套挂价9000多元/平方米难出售，因为这套房子有160平方米，总价近150万元，能承受这个总价的买家有更多的选择。