资金全面"吃紧" 杭州开发商唱空2008年

    一边是买房人陷入深度观望，另一边是一大批新房源集中上市交易，宏观调控的效应正日益凸显房屋预售款比重的下降，以及银行按揭贷款增长的下降，均表明随着一系列调控新政的出台，买房人的持币观望导致了房地产销售收入的锐减，开发商资金链开始抽紧，变得"囊中羞涩"

　　2007年的最后一天，是杭州入冬以来气温最低的一天。在这样的严冬，2008浙江省不动产交易博览会如期召开。没有汹涌的买房人潮，也没有过多的广告宣传，有的只是开发商与购房者少有的"冷静观摩"。

　　“这个冬天比较冷。”绿城中国控股有限公司(3900.hk，下称"绿城")一位营销系统的内部人士表示，一边是买房人陷入深度观望，另一边是一大批新房源集中上市交易，宏观调控的效应正日益凸显。

　　销售趋缓，资金链趋紧

　　对于房地产业，新一轮的宏观调控双管齐下--对个人住房信贷和企业开发贷款进行"双调控"。对此，浙江绿城西子房地产集团有限公司一位高管私下表示，各商业银行普遍已经收紧了对开发商的贷款，加强了房地产贷款风险管理，调控之后，开发商的资金链已呈现趋紧的态势。

　　这位人士认为，房屋预售款比重的下降，以及银行按揭贷款增长的下降，均表明随着一系列调控新政的出台，买房人的持币观望导致了房地产销售收入的锐减，开发商资金链开始抽紧，变得"囊中羞涩"。

　　银行惜贷，开发商年关难过。按照房地产企业的资金来源分析，除了单纯的开发贷款，更主要的资金来源是以个人按揭为代表的销售贷款。控制个人信贷会影响到企业的销售回款，对资金链稳定性的担忧会让开发商更加紧张。

　　作为*st广厦(600052.sh)旗下浙江天都实业有限公司副总经理，王旭飞认为眼下开发商最缺的就是钱。他指出，央行发布二套房新政策之后，杭州楼市迅速陷入困局，部分知名大楼盘面市甚至出现颗粒无收。

　　杭州当地的老牌地产商坤和建设集团股份有限公司(下称"坤和")一位内部管理层人士也承认，在政策氛围趋紧的环境下，楼市呈现冷静势头。在新的年度，公司在现金流量和人力资源配置上面临不小的挑战。坤和董事长李宝库更是公开表示，要力争上市以拓宽融资渠道，为公司获得更有力的资金支持。

　　信贷流向何处？

　　一位业内人士戏言：年底还有未结付的工程款项、原有的银行贷款到期、未到期的贷款利息也该付了……每到年底，都是开发商上演资金"大挪移"的年关。在刚刚过去的2007年，伴随着银行收紧贷款、楼盘销售滞销、地价飞涨以及后市日益不明朗等因素，开发商2008年的日子将越来越难过。

　　"政策频出，许多开发商都是 靠天吃饭 ，恐怕就没那么乐观了。对于资金紧张的开发商而言，存在釜底抽薪之痛。作为房地产最核心的环节，对信贷的控制有可能会形成一个恶性循环。"浙江建工房地产开发集团有限公司企划部副经理周瑜个人认为，现在绝大部分开发商资金链绷得很紧，融资买地、其生存发展主要靠银行信贷，一旦银行的开发性贷款和个人买房信贷双双受限形成合力，这种压力必然传导给房价，房价很可能会出现拐点，而下行的房价将加重房地产市场的观望情绪，如此，房子更加不好卖，继而影响销售回款，地产商的资金链条将更趋紧张。另外，众多开发商可售房源量很大，之前却在捂盘，现在形势不妙，集体推出上市。

　　据公开数据，2008年杭州住宅市场或许有约300万的新盘供应量。按照杭州易居臣信房地产经纪有限公司总经理周强龙的说法："在今年上半年，杭州楼市会集中放出供应量，市场可售房源会急剧增多，楼盘之间加剧竞争，或出现涨跌互现格局。"

　　面对纷繁复杂的局面，广宇集团股份有限公司(002133.sz，下称"广宇集团")营销总监章佳毅个人表示，杭州楼市开始出现供应高峰，然而部分楼盘已经出现滞销。虽然新开楼盘的数量有所放量，但销售情况并不乐观，疯狂抢购现象难现。2007年房价的上涨幅度太大，普通购房者的购买力已经到达一个临界点。如果要再让消费者下决心埋单，得有非常的销售策略，或是高性价比的房源。

　　对此，上述坤和人士指出："强者恒强，但对于中小型地产公司来说，要么合纵连横、走联合开发道路，要么转战三、四线城市，做梯度转移；要么干脆退出江湖，逍遥人生。"

　　壮大于杭州的上海三盛宏业投资(集团)有限责任公司(下称"三盛宏业")久未在上海斩获新土地。一段时间以来，这家老牌企业的战略重心悄然调整，开始在大本营舟山重新发力，并逐渐向商业地产和写字楼领域开拓，以锁定住宅开发市场的诸多风险。受此影响，2007年该公司预计实现销售30亿元人民币。据悉，该公司目前在江苏宿迁获得了一个商业类地产项目，相比杭州等二线城市，这样的小城市孕育着更多的楼价升值空间。