明年房价跌 不是争议问题是跌多少问题

    近年商品房价格上涨速度过快，建立保障型住房体系已迫在眉睫。从近期国家的一系列相关政策以及温家宝总理所发表的言论中，不难看出政府对建立保障型住房体系的决心。我们认为，相对于2007年楼市“大红大黑”的浓重，2008年应该是开启保障型住房体系的“保障元年”，楼市的主色调将是给人带来温暖的橙色，看到它，就能感到一种淡淡的明快和幸福，正如金沙洲新社区的主色调一样。

　　除了意味着保障型住房体系的“橙色”外，明年楼市还将呈现出另一种颜色——白色。对于住房保障体系外的商品住宅市场来说，明年的情况现在还难以判断，什么事情都有可能发生。但可以肯定的是，明年的商品住宅市场不可能再像今年一样大起大落了，其价格也将更加透明。因此，我们对明年的商品房市场赋予空明的“白色”，给大家留有更多的想象空间。相对于2007年的“红与黑”，2008年的“橙与白”也许能给广大老百姓带来更多的温暖和关怀。让我们张开双臂，迎接“保障元年”的到来！

　　橙色：温暖明快之色

　　两个70％开启“保障元年”

　　今年11月，温家宝总理出访新加坡时，专门带着建设部部长汪光焘等一行前往当地的组屋区参观，了解新加坡提供公共住房的政策和经验。随后他表示：“如果提起人民生活，我最为关注的是住房问题。”这道出了总理对我国住房保障体系建设的关注。

　　从现在开始，我国正步入保障型居住的新时代。今年8月份，国务院颁布了《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》，该《意见》的第21条明确提出了两个“70％”的结构——“城市新审批、新开工的住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上；廉租住房、经济适用住房和中低价位、中小套型普通商品住房建设用地的年度供应量，不得低于居住用地供应总量的70%”。从这两个“70％”，我们看到了政府加大保障型住房供应、加快中小户型和普通商品住房供应的决心。

　　近期，针对保障型住房更具体的文件也陆续出台，包括《廉租住房保障办法》、《廉租住房保障资金管理办法》以及《经济适用住房管理办法》等。就广州而言，廉租房的摇珠和限价房即将开售，让很多市民沐浴在“橙色”所带来的温暖和幸福感中。

　　白色：充满想象之色

　　别指望楼价出现大跌

　　随着“90·70”政策的实施，明年越来越多新推出的商品住宅项目中，紧凑实用的中小户型产品将大大增加，而一度大行其道的舒适大户型则会买少见少。明年市场将出现两极分化的景象：一方面中小户型项目的价格会相对平稳，不会出现大幅增长；另一方面，大户型及别墅产品的价格则会不断上涨，总价预料会达到新的高度。

　　同时，明年将是大量通过公开出让方式取得土地的项目陆续完工并推出市场的一年。由于已经知道该地块的拿地成本，我们也就能比较容易地推算出它的销售价格以及发展商的利润有多少，从而使得整个商品住宅的价格透明度大大增加。不过，从另一个角度看，既然土地成本摆在那，没人会做亏本的生意，所以指望商品住宅单价大幅下跌的想法只能是一厢情愿了。价格再怎么调整，也不可能回落到前几年的水平了。

    20%还是9.9%？

　　有“阳光”就好了

　　广州楼市价格回归理性通道，这是众所周知的事实，各方有所争议的是楼价下跌的幅度究竟有多少。最近，央视《经济半小时》记者在广州采访了一些地产人士，网上对这篇报道提炼出来的标题耸人听闻：《广州半数楼盘平均下跌20%》。而据广州市国土房管局发布的最新广州房价数据显示：广州11月房价下降了1141元/m2，降幅为9.9%。

　　从统计学来说，央视的调查结果与广州市房管局公布的数据并没有冲突。在楼价下跌的过程中，一些以投资为主的楼盘被挤出最多“水分”，而有强大自住需求的楼盘则降幅有限。把最高跌幅亮出来固然是“抓眼球”的做法，可是对于行业的健康、可持续发展，却有可能带来不可估量的伤害。我们更认同广州市国土房管局的数据：降价近10%是近期广州楼市的总体走向。

　　跌，不是争议的问题；但跌多少，这是个问题。有人或许会说：你干吗要斤斤计较这降幅？我们认为，房地产业需要的是理性和有建设性的观点，尤其在市况不明的时期，更需要媒体以科学、理性的态度对待每一个资讯事件和每一份数据。

　　在漫天飞舞的“猛降”信息之中，市民和房地产业界人士格外希望广州市国土房管局的“阳光家缘”网站能重新恢复提供实时交易数据的服务。若有“阳光数据”，必然可以减少市场上众说纷纭的无谓猜测。

　　在今年“5·30”股市大跌后，一个朋友的msn签名愤然改为：“罗马不是一天建成的，却可以在一天摧毁。”房地产业在整个国民经济中是牵一发而动全身的，地位举足轻重。“楼市打喷嚏，gdp害感冒”。希望楼市重拾理性，告别非理性繁荣，大庇天下寒士尽欢颜。

　　第一个70%保障：更多人有房可买

　　政策要点

　　国家政策：2006年5月，国家9部委联合发布《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》，明确规定“自2006年6月1日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房（含经济适用住房）面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上。直辖市、计划单列市、省会城市因特殊情况需要调整上述比例的，必须报建设部批准。过去已审批但未取得施工许可证的项目凡不符合上述要求的，应根据要求进行套型调整”。

　　广州市政策细则：广州市出台了《广州市住房建设规划（2006~2010）》，规定5年内广州将建设各类住房56.24万套，总建筑面积5350万平方米，平均每年建筑面积为1070万平方米。同时，套型建筑面积90平方米以下的住房要占供应总量70％的比例实行总量控制，而且每年必须达到。

　　楼市将是中小户型的天下

　　在具体执行“90·70”规定的过程中，到底按什么标准执行，业界普遍有三种说法：一种是每个楼盘都必须满足“90·70”的规定；一种是根据区域来划分，比如说在珠江新城内，大户型的开发比例可超过30%，但郊区或者老城区则要严格执行甚至高于这个比例，但全市的整体供应比例必须满足“90·70”的要求；第三种说法则是把户型结构调控的自主权下放给开发商，即整个楼盘的户型比例能满足“90·70”这个条件即可。迄今为止，广州的“90·70”到底按照哪个标准执行，并没有权威的说法。但就记者了解到的信息，目前似乎是单盘的户型比例满足“90·70”的为多。

　　由于去年下半年以来，广州的新开发或新报建项目都因为要符合“90·70”的要求，几乎全部进行重新规划或重新报建。由于工期的延误，现时满足“90·70”条件的项目非常少，目前市场上仍以大户型为主，90平方米以下的货量在整体供应量中所占的比例远远未达到70%。

　　经过一年的规划、报建及开发，预计明年市场上将会出现越来越多的“90·70”项目，小户型会逐渐增多。由于中小户型大量增加，相互间形成了激烈的竞争，因此其价格将保持在合理的水平，不会大幅飙升。由于房子的总价降低了，更多的市民将能买得起房。

　　大户型价格会升

　　“90·70”政策是为了调控市场上大户型偏多的不合理产品结构，将购房者的购房观念导入理性，促进房地产市场的良性发展，并进一步稳定房价。但是随着大户型的逐渐减少，其稀缺性以及出于置业升级的需要，使得大户型产品的需求将会日益增多，未来大户型的价格将会升高。

　　别墅与大户型奇货可居

　　业内人士认为，小户型的增多，将对今后的住宅销售带来巨大压力。同时，大户型稀缺也将造成未来大户型单位价格卖得高、发展商不愁卖的局面。另外，去年国家连续出台一系列调控政策，其中最关键的一条，就是严把土地关，停止别墅类房地产项目供地和办理相关用地手续。由此看来，独立别墅将是未来真正稀缺的贵价产品。

　　“90·70”楼盘总想钻空子

　　目前，出于销售策略的考虑，市场上很少有楼盘会宣传自己是“90·70”项目，但据记者了解到的情况，其实有个别新盘实际上就是“90·70”项目，但在建设、销售时做了一些“变通”，颇有点掩人耳目的意味。最通常的做法是“二合为一”，就是将相邻的两套小户型打通，把2套小房变成1套大房。而合并中又可以分为“上下合并”和“左右合并”两种，其中“上下合并”就可形成复式单位。在销售时，会向买家表明“买的是两套房，签合同也是两份”，但在合同中买、卖双方会约定在楼盘交付使用时，开发商会把所有的结构、装修都做好。一位不愿透露姓名的开发商负责人向记者表示：“目前这种做法在行内是约定俗成的，买家也接受。”

　　“90·70”留了两个“尾巴”

　　第一个“尾巴”是改善型自住者的住房需求未得到足够重视。要知道，现在的买家中有相当大一部分是出于改善居住条件考虑的自住者。当然，也有人会说：“让改善型自住者去买那30%的大户型啊。”可是我们要看到，由于政策约束，未来大户型十分稀缺，其价格可能被推高到远非普通家庭所能承受的水平。

　　“90·70”政策，我个人认为政府的意图是先满足基本需求，再来谈更高的要求。这一点当然无可厚非。但是，改善型自住者也是一个极其庞大的社会群体，未来这种需求可能会越来越强烈。所以，假以时日，政府也应重视如何让人们住得更好的问题。

　　第二个“尾巴”，是对于现在有一些“90·70”楼盘出现“上有政策，下有对策”的变通做法，到底是任其自由发展，还是严格查处控制？如果是任其自由发展，就不能达到政策初衷；但如果要严格控制，似乎又难以实现，因为在不违反相关工程规定的情况下，买家完全可以买两套房打通实现自我变通。到底如何在两者之间取得平衡？是考验政府智慧的大课题。