国际比较 我国居民购房能力低国际水平

    由于我国当前居民收入水平的平均数和中位数与上世纪90年代后期的国际平均水平接近，所以可以用我国当前的房价收入比水平与上世纪90年代后期的国际平均水平进行比较。

　　第一，我国平均房价收入比接近国际水平。关于房价收入比的合理范围，有国际机构曾提出4：1-6：1的区间，但由于国内外对家庭收入、房屋成套面积的统计口径不一致，国内有学者曾提出我国房价收入比的合理范围应该是4：1-9：1之间。但实际上，不同国家、不同时期相关的影响因素很不一样，因此，房价收入比的国家差别很大，并没有所谓的国际惯例。

　　例如，世界银行对全球96个国家(地区)1998年的统计资料显示，各国(地区)房价收入比的数值是高度离散的，这96个国家(地区)房价收入比最高的为30，最低的为0.8，平均值为8.4，中位数为6.4。一半以上国家(地区)的房价收入比在6以上，还有一部分在4以下，列入4-6范围内的只有一小部分国家(地区)。

　　虽然没有国际惯例，但通过上述数据可以看出，在全球范围内，房价收入比的平均水平在6.4-8.4之间(见表4)。从这个标准来看，我国当前的平均房价收入比是较低的，而且与国际平均水平接近。

　　第二，我国房价收入比差距比国际水平更大。根据世界银行《2001年世界发展指标》提供的1998年全球96个国家(地区)房价收入比资料进行的分组测算：家庭收入在999美元以下(最低收入户)的国家(地区)，房价收入比平均数为13.2；家庭收入在3000-3999美元之间(中等收入户)的国家(地区)，房价收入比平均数为9；家庭收入在10000美元以上(高等收入户)的国家(地区)，房价收入比平均数为5.6(见表4)。

　　2006年，我国最低收入户家庭收入为11421元，按当年中间价平均汇率(1美元等于7.9718元人民币)计算，约合1433美元，属于表4中的1000-1999美元组；中等收入户家庭收入为32604元，约合4090美元，属于表4中的4000-5999美元组；最高收入户家庭收入为102761元，约合12891美元，属于表4中的10000美元以上组。但2006年，我国最低收入户房价收入比是22，是同组国际平均水平(9.7)的2.3倍；中等收入户房价收入比是7.7，是同组国际平均水平(5.4)的1.4倍；最高收入户房价收入比是2.44，只有同组国际平均水平(5.6)的44%。

　　从全球96个国家(地区)的平均水平来看，高收入家庭的房价收入比与低收入家庭的差距要比我国小很多。但我国高收入家庭与低收入家庭房价收入比的差距总体上还是要高于国际平均水平。

　　综上分析，我国房价收入比的总体水平不高，也与国际平均水平接近，但我国不同收入群体的房价收入比差距较大。这再次说明，我国住房问题的核心是居民收入差距过大导致居民购房能力的社会差距扩大。

　　理论和实践都证明，在市场经济条件下，中低收入家庭不太可能通过提高家庭收入来显著提高购房能力。因此，基本居住权的保障、购房能力社会差距的调节需要政府住房政策发挥作用。

　　胡锦涛总书记在十七大报告中提出，要“努力使全体人民学有所教、劳有所得、病有所医、老有所养、住有所居，推动建设和谐社会”，把“住有所居”列入社会建设的重要内容。从这个高度来看，尽快建立具有中国特色、符合社会主义初级阶段这一基本国情的住房政策体系，不仅是完善政府职能的需要，更是建设社会主义和谐社会的需要。

　　看点

　　我国平均房价收入比变动三大特点：第一，我国平均房价收入比并不高；第二，我国平均房价收入比变动四个阶段特征：第一阶段是1991-1993年，房价收入较快增长并处于较高水平。第二阶段是1994-1998年，为平稳上升阶段。第三阶段是1999-2003年，为平稳下降阶段。第四阶段是2004年到2006年，为较速上升阶段；第三，家庭收入增速与房价增速是影响我国房价收入比变动主要因素。

　　居民收入差距扩大导致我国房价收入比差距扩大。第一，不同收入群体的房价收入比差距较大。从平均水平来看，我国当前的房价收入比不高，但除了我国房价增长速度有低估的成分以外，我国居民收入差距很大，用简单平均数并不能真实反映我国居民的购房能力；第二，不同收入群体房价收入比差距很大，反映了我国居民购房能力的社会差距较大，且有越来越大的趋势；第三，居民收入差距过大是导致房价收入比差距扩大主要原因。我国房价收入比差距扩大的主要原因是居民收入差距过大，低收入家庭收入增长缓慢，而房价上涨过快。

　　从国际比较来看，目前我国居民购房能力要明显低于国际水平。尽管从房价收入比的国际平均水平(6.4-8.4之间)来看，我国当前的平均房价收入比是较低的，而且与国际平均水平接近。但是，我国不同收入群体的房价收入比差距较大。这说明，我国住房问题的核心是居民收入差距过大导致居民购房能力的社会差距扩大。在市场经济条件下，中低收入家庭不太可能通过提高家庭收入来显著提高购房能力。因此，基本居住权的保障、购房能力社会差距的调节需要政府住房政策发挥作用。

　　我国房地产价格的快速上涨，让更多的人意识到一点，房价快速上涨已形成了房地产泡沫。但是，也有人认为，目前我国的房地产价格不存在泡沫，房价上涨是合理、正常的。那么，究竟如何分析这一现象呢？

　　作者金三林通过对我国房价收入比的变化趋势、特点、及其影响因素等详尽分析后认为，尽管与国际水平相比，目前我国的平均房价收入比并不高，但是，由于我国居民收入差距很大，用简单平均数并不能真实反映我国居民的购房能力。如果从这个角度分析，居民收入差距扩大导致了我国居民(尤其是中低收入群体)的购房能力下降。这也是为何大家会感受到房价这么高的原因之一。

　　就如何解决这一问题？作者指出，调节居民购房能力的社会差距，政府的住房政策应当发挥作用。这一思路也是与目前我国政府将“住有所居”列入和谐社会建设的重要内容相一致的。

　　透过文章可以发现，对我国房地产市场的分析，我们不能仅仅局限于市场本身的狭小范围，而应当把触角延伸到居民收入增长速度及居民收入差距扩大等深层次因素的分析上。这样，我们才能真正把握我国房价快速上涨对收入差距很大的不同层次的居民购房能力下降有突出影响的真实原因，才能理解房价上涨过快是不利于和谐社会建设的。当然，政府的住房政策也应当发挥其应有的作用。

　　从目前来看，我国政府已经意识到发挥政府住房政策的社会效用，从《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》等政策出台中，我们可以看到目前我国住房体制将迎来又一次变革，并可能会有助于解决我国中低收入居民购房能力不足的问题，对促进我国房地产市场健康发展也将产生积极的影响。