5-9月杭二手楼市分析:五个月的特快列车

    10月19日，浙江省第十四届房交会将拉开大幕，作为每年两次的楼市风向标，这次房交会吸引了更多人的目光。从5月的春季房交会后，杭州楼市度过了令人难忘的五个月。杭州透明售房网数据统计显示，5-9月杭州主城区累计成交二手房12690套，月均成交2538套，比前四个月月均成交量上升了50%以上；成交均价也有所增长。市场的变化多少有些出乎业内外人士的预料。是什么推动了杭州二手房成交量的明显释放，这五个月内杭州二手房到底发生什么样的变化，本次房交会又将有什么新的看点？

　　供需同步释放成交明显放量

　　4-9月透明售房网数据显示，4月份杭州二手房成交1953套，5月份达到了2904套，6-9月成交量虽然有所下降，但整体维持在月均2000套以上。与此同时，成交均价也有所上调。可见，从5月的春季房交会后杭州楼市开始进入真正的黄金期，在传统淡季的7月、8月也呈现出淡季不淡、行情持续看好的格局。

　　整体环境较为宽松，市场需求大量涌现

　　事实上从去年8月份个税政策出台后，杭州二手楼市就进入了一个相对宽松的宏观环境。虽然其间还是伴随土地增值税、加息等政策的出台，但是整体上这些措施对于市场影响不大，再加上当时房价比较平稳，这些因素有利于购房需求的释放。据我爱我家的历史统计数据，今年5月房交会的客户累积量和成交量都达到了近年来的新高。

　　作为浙江省的省会城市，政治、经济、文化中心，杭州市经济持续向好，对于外来人口的吸引力较大。从一份权威部门发布的数据看，仅大学毕业生留杭人数三年之间就增长了20%，可见杭州的住房需求量非常巨大，在市场的不同层面的刺激下，这些需求随时都可能释放出来。

　　市场供需矛盾仍然紧张

　　从5-9月的情况看，二手楼市的中小户型市场有效供应仍不足。我爱我家市场研究中心认为：二手房市场住宅结构比较稳定，不可能出现中小户型供应量突然放量的情况，因此要扭转现在市场中小户型的供应矛盾，切实可行的办法就是加强新建住宅的中小户型供应量。而从5-9月来看，新房市场供应量仍显不足。所以在过去的5个月里，经常发生购房者难买到满意房子的现象。而且新盘的供应主要集中在一些配套还未非常成熟的新兴区域，如滨江、城北、下沙，这对于希望即住的购房者来说缺乏一定的吸引力；另一方面，老城区的新盘价格局部偏高，迫使更多需求集中到二手房市场上。

　　数据显示，5-9月市场供需比维持在1∶1.8以上的高位，市场有效供应不足导致5-9月份二手房市场经常发生客户抢房、房东临时抬价的情况。

　　我爱我家市场研究中心认为，今年5-9月杭州二手房市场的成交放量还必须考虑到一个宏观背景因素：即人民币升值和物价指数上涨的背景下，不动产物业升值有其内在动力。而且从“5·30”之后，股市获利盘的涌出，市场资金量充裕，股民希望通过房产来固定收益的需求也非常强烈。在这么多的因素作用下，今年5-9月整个房地产市场景气值明显上升是必然的。

　　宏观调控重点由税费转至金融 成效逐渐显现

　　5-9月国家宏观调控手段已从行政税费方面，逐渐转移到金融杠杆方面，这与以往有明显不同。我爱我家市场研究中心认为：调控政策既有今年宏观经济方面的原因，也表明监管层意识到金融环节对于房地产市场起着至关重要的作用。从5-9月的情况来看，金融调整主要分为三个方面：

　　存贷款利率连续调整，房贷成本增加

　　今年央行五次调整利率，其中的四次集中在5-9月之间。经过四次调整之后，一年期贷款利率从6.39%上升到7.29%，公积金贷款利率从4.32%上升到4.77%，这导致新购房者的预期月供和已购房者的月供大幅上升。

　　以20万元15年的商业住房贷款为例，等额本息还款月供从1809.98元/月上升到了1891.73元/月，月供增加82元。而事实上现在房屋按揭贷款总额一般在30万元以上，年限一般也为20年，因此实际上对于大多数购房者来说月供增加在100元以上，以20年为例，总利息支出增加在2万元以上。但是从市场的反应来看，购房者对于加息的抗性比较强，在我爱我家市场研究中心最近做的一次购房者调查中，90%有购房打算的被调查者表示不会改变原有购房打算。

　　“老、旧、小”房停贷限贷，成交量出现下降

　　从今年7月开始，杭州各商业银行和省公积金对“老、旧、小”房先后停贷和限贷，主要针对房龄20年以上，面积60方以下的房子缩紧钱袋。

　　这个调整出台之后，直接导致了该类客户选择小户型、老房子时的购房成本增加，无法再运用金融手段降低首付。据了解，这类房源原成交量占总量的10%-15%，贷款政策调整之后市场热度明显下降，八九月份成交量较之前下降了10%左右。

　　提高第二套住房首付和按揭利率

　　9月底，央行和银监会下发了提高第二套住房首付和按揭利率的通知。通知中规定第二套住房首付须控制在四成以上，利率在基准利率上再上浮10%。

　　这一政策出台曾引起市场较大反响，据杭州多家中介反映，当时有不少购房者因为首付提高和利率提高而表示放弃购房意向。不过，国庆节后，杭州各大商业银行在操作细则中不同程度地给出了相应的优惠条件，并没有实行“一刀切”，这在一定程度上缓解了市场的不安情绪。我爱我家市场研究中心指出：由于杭州的二次改善型需求正处于发展期，比较温和的措施有利于市场的稳定。据了解，现在杭州二手房市场中二次购房者的比例大约在1/4左右，其中90%以上都属于改善型需求。如果对这部分购房者不加以区别的话，会导致其推迟购房行为，从而阻碍住房的有效流通，影响市场有效供应矛盾的缓解。不过从相关方面透露的消息看，未来金融政策也有进一步紧缩的可能，对第二套住房的执行力度有可能会加强。

　　5-9月这三项调整成了楼市调整政策的主旋律，连续的金融政策现在来看已经开始发生作用，市场的投资需求被抑制，一部分购房者也开始选择观望。市场的供需关系正在发生微妙的变化。

　　本届房交会及后市走势预测

　　人气会旺中小户型会俏

　　从市场方面来看，现在的二手房市场客户需求仍保持高位，并且在政策不明确和市场分歧较大下，买卖双方希望通过房交会来“灵市面”的需求比较急迫。从这次房交会的规模来看，今年二手房展位的规模超过往年，光展位面积就创历史新高，而本届房交会的活动内容和房源更是比往常丰富，比如我爱我家将推出现场成交相关费用打8折等非常实惠的活动。从上述情况来看，这次房交会的人气有保障。

　　另外，从4到9月份的成交情况来看，中小户型仍占重要比例。我爱我家针对购房者构成的一次调查发现，首次置业者的比例依然占70%。可见从现阶段来看，中小户型仍然是市场的关注焦点。

　　高端物业需求会是新亮点

　　今年以来，排屋、别墅的成交量和去年同期相比有明显增长，我爱我家市场研究中心数据统计显示此类高端物业的成交量较往年增长了一倍以上。杭州市的一些排屋、别墅项目出现供不应求的情况，一些高品质的项目甚至卖出了相当高的价格。这表明在二手楼市中，排屋、别墅等高端物业的购买阶层正在形成。由于排屋、别墅土地的稀缺性和物价上涨，再加上股市的“获利盘”涌出，今后一段时间内这些高端物业有望继续保持旺盛需求。

　　房交会后房价不会明显上涨

　　由于房交会期间聚集的需求量较大，房交会及房交会以后的一段时间里市场的供需矛盾将有可能进一步加剧。加之其他方面因素的作用，房交会后二手房房价有可能呈有所上升态势。不过随着宏观调控的预期加强、金融政策的不断调整，市场利空消息较多，这些因素都会对房价大幅度上升起到强有力的制约作用。因此预计这次房交会后房价的涨幅空间不大。