注意 二套房标准由个人征信系统来认定

    《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》(下称《通知》)发布一周后，部分商业银行已经在总行层面出台实施细则，或是由分行层面把握并制定实施办法。虽然目前各家银行对“第二套住房”还无法统一界定标准，可以肯定的是，各行“房贷新规细则”近期将陆续出台。目前工行总行细则实施意见已下发分行，交行总行意见也已制定完毕，只待行长签批。

　　工行、交行总行房贷实施细则将出炉
　　
    根据记者最新收集的信息，部分商业银行已在总行层面下发实施细则，部分银行则是总行放权由分行层面把握具体实施办法。不过工行总行人士表示，按照惯例应由各行总行出台细则报批银监部门审核后再发予分行实施。

　　目前，工行上海分行办公室已收到总行的实施细则意见，交行总行也已完成房贷实施细则制定，只等行长签批即可下发。工行上海分行个贷部门负责人表示，“虽然该部门还未看到总行细则说明，但对分行的最终细则已有初步设想”。交行总行人士则表示，具体实施办法还要以本周出台的最终细则为准。

　　股份制商业银行的动作则更为迅速。目前，招行、浦发在江苏的分行已经出台细化的实施办法。然而同一银行在各地分行的具体办法并不完全一致，相关人士表示还是要根据地方特点厘定新规。

　　目前，上海地区各商业银行分行在以户为单位还是以个人为单位界定房产套数的问题,以及已还清贷款的再贷款时是否能算作第一套房的问题上步调不一。如工行偏向于以户为单位而非个人为单位来界定房产套数，交行则认为应该参考个人是否贷了款。同时，交行也更看中贷款存量，即已经还请贷款的再贷款仍可以第一套住房计算贷款成数及利率。

　　细则宽泛且步调划一？
　　
    一国有银行权威人士坦言，目前各行对出台房贷实施细则仍有观望情绪，“毕竟细则过宽达不到监管部门加强房贷风险控制的政策意图，细则过紧又不利于商业银行的市场竞争。”他表示，各行在出台细则之前多少会进行协商，松紧程度不会相差太远。

　　而从少数银行如中行、招行的表现来看，分行层面已经有相当大的规则界定权限。虽然总行没有公布统一的实施细则，但部分省市分行已经开始实施新规。而像兴业银行(行情股吧)则是分阶段实施《通知》规定，先对没有争议的“第二套住房”客户实施新的贷款成数和利率。深发展、民生、浦发等银行则表示在总行细则未明确之前暂以原办法开展业务。

　　一沪上股份制银行人士则表示，在观望情绪浓重的情况下，各行会选择在差不多时间发布新规，“第一个吃螃蟹的人总是要冒点风险”。再有一点可以肯定的是，近期各行“第二套房贷新规细则”就将陆续揭晓。

　　“第二套住房”标准由个人征信系统认定

　　采访中，多家商业银行零售银行或个贷部门负责人表示，虽然《通知》没有明确“第二套住房”定义，但各行领会监管层的意图已经相当明确。鉴于提高首付比例、提高利率水平的多重房贷紧缩措施，各行实施房贷新规之后，房贷供需市场很快就会有所反应。目前各行已经达成一致，将通过人民银行个人征信系统进行对“第二套住房”的考量。

　　而央行副行长苏宁日前在上海公开表示，人民银行征信系统已经能够覆盖到全国的企业和个人，所有银行都能够查到企业或个人的信贷及违约信息，不存在同一自然人在不同银行贷款都算作第一套房的情况。

　　央行上海总部征信管理中心人士昨日亦确认，目前除个别基层农信社外，个人信用信息基础数据库已经可以与全国所有商业银行和农村信用社联网运行。即使借款人是在城商行或农信社办理房贷，再贷款时商业银行都能够通过个人信用信息基础数据库查到相关信息。

　　而对于此前《通知》未涉及但目前仍处在信息收集不完全阶段的公积金贷款，征信管理中心人士明确表示，个人信用信息基础数据库还未能覆盖所有省市的公积金贷款信息，“目前征信管理中心正与各地住房公积金管理中心取得沟通，希望能将公积金贷款数据全部纳入个人信用信息基础数据库，以便商业银行在考量借款人是否已借贷的问题上公平对待”。

　　外资行：第二套住房贷款标准未提高

　　《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》(下称《通知》)要求在华外资银行也应执行相同的房贷政策调整标准，《通知》发布一周后，记者昨日从一些外资银行了解到，他们对于内地居民申请第二套住房贷款的条款尚无明显变化。

　　央行、银监会国庆节前共同发布通知，要求严格住房消费贷款管理。通知要求，对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率不得低于央行公布的同期同档次基准利率的1.1倍。

　　根据通知，各商业银行需抓紧制定或完善房地产信贷业务管理操作细则，并向央行、银监会报备。外商独资、中外合资商业银行，以及外国银行分行等都被囊括在商业银行范围之内。

　　然而，渣打、汇丰、花旗等已推出内地居民人民币房贷业务的外资银行相关人士表示，对于内地居民申请第二套住房贷款仍是原有条件，对首付款、贷款利率等并未提高标准。

　　渣打银行(中国)一位客户经理告诉记者，对于提高二套房首付款、贷款利率等，目前渣打尚无相关条款，仍是执行原有标准。“住房贷款依然最高可以贷至房屋估值总额的七成，贷款利率可以是央行基准利率的85%。”

　　另一外资银行(中国)负责住房按揭贷款业务的一位人士举例说，对于10年以内房龄的二手房，无论一套、二套住房都可最多可贷至房屋总额的七成、利率执行央行基准利率85%的优惠标准。他进一步说：“目前，外资银行对一套、二套住房贷款并未有太大区分。在其它中资银行的房贷也一般不被考虑为第一套住房贷款。”

　　新近获得全面人民币业务牌照的恒生银行(中国)一位客户经理则表示，目前，针对内地居民的人民币房贷业务尚无详细内容，但具体产品会很快推出。

　　此外，记者从花旗、汇丰等外资银行的房贷业务人员了解到，目前外资银行对于内地居民只能提供人民币住房按揭贷款，最多可贷至房屋总额的七、八成不等，贷款利率一般执行央行基准利率的85%的优惠利率。目前，外资银行仅提供住房商业贷款，尚不能提供公积金、商业混合住房贷款。