房产调控密集 逼楼市进入低速运行轨道

    央行和银监会日前对购买第二套住房及开发商贷款做出新规，此前不久，国土资源部已展开全国经营性土地清理整顿。与中央部委调控同步，上海、广州开始加大土地供应，南京对住房公积金“限贷一次”、监管开发企业账户……

　　业内人士认为，近期中央和地方房产调控密集，几乎涵盖产业链所有环节，高速发展的房地产业极有可能被逼入低速运行轨道。

　　中产阶层投资性需求可能受到抑制

　　业内人士分析，新政规定，利用贷款所购第二套（含）以上住房首付不得低于四成，贷款利率不得低于同期银行基准利率的1．1倍。新政对消费需求“有保有压”，受影响最大的应该是中产阶层的投资性需求。

　　“我爱我家”经理舒莉莉给记者算了一笔账，以总房价100万元、贷款15年为例。原贷款七成70万，利率按照基准利率下浮15％即6．6555％计算，执行新政后，买第二套房不仅首付一次性要多付出10万元，贷款利息总额也多支付了6万多元。

　　舒莉莉介绍，从“我爱我家”的消费者结构来分析，购买第二套住房的主要是中产阶层。他们手中有一定积蓄，如果按老政策购买第二套住房，能够付清首付款，并负担起商业贷款或公积金贷款。而新政实施后，购买第二套住房的首付和还贷压力将陡增，这很可能会减少中产阶层的投资行为。对于以小换大、以旧换新的改善性居住需求来说，新政可能使其中一部分资金本来就比较紧张的人打消购房念头或推迟购房计划。

　　新政在“打压”第二套以上住房需求的同时，鼓励自住性需求，尤其是中小户型自住消费。新政对初次购90平方米以下的购房者实行了“保护”，有助于调整住房供应结构。

　　“地王”频出现象有望得到遏制

　　今年以来，长三角地区不断涌现新地王。上海近日拍出6万元／平方米的地价，南京最高地价也达到3万元／平方米。长发地产副总经理周力明认为，央行新政要求开发商购地自有资金不少于35％，贷款本身不能超过地价的70％。这种对开发商贷款做出严厉约束的政策，是对最近不断出现的“地王”现象的回应，有望在一定程度上减小开发商不理性的购地行为。

　　南京市国土局副局长丁和庚说，前段时间南京房产、物价、国土等部门已对开发商囤房、囤地行为做出规范，要求开发商将项目开工、进度、竣工时间都写进土地出让合同。央行新政规定，土地贷款期限不得超过2年，囤积3年以上的商品房不得抵押贷款，这为相关部门清理经营性用地提供了金融方面的依据，将有利促进市场供给，减少开发企业囤积土地坐等房价上涨的行为。

　　房地产可能进入低速运行轨道

　　南京网尚研究机构负责人胡光辉分析，一些统计表明，流动性过剩促使今年以来南京投资性购房比例大幅上升。在一些地段较好的楼盘投资性购房的比例已经达到了六成。

　　房贷新政执行后，投资性需求有可能会大幅下降。今后一段时期，新房开盘就被抢光的现象可能不会再有。

　　一手房销售速度减慢后，一些中小开发商有可能会调整销售策略，比如加大优惠幅度刺激消费，减缓价格上调频率等。一手房销售速度放慢将对二手房市场产生传导效应。由于二手房买卖此前已经加征了超过10％的税收，一手房需求减少又会增加二手房交易成本，最终两者相互影响可能让房价稳定。

　　不过业内专家仍然分析指出，造成当前房价过快上涨的原因主要来自两个方面，一是流动性过剩刺激投资性需求猛增；二是城市化高速发展带来的刚性需求越来越大。因此，如果要有力抑制房价的进一步上涨，缓和供求关系依然是当务之急。