新规未执行 第二套房购买者急赶末班车

    昨天，央行关于提高第二套(含)以上住房贷款首付比例的消息无疑最吸引人们的眼球，对此消息人们心态不一。业内人士分析，新规的出台，将对投资性购房产生较大影响
　　“第二套房子首付要提高，我也是刚从网络上看到这条消息的。”农行省分行有关负责人昨天表示，既然央行发了通知，各家银行提高二套房首付已是铁板钉钉，只是各银行执行的时间和具体细则不同。

　　昨天上午，杭州各家银行房贷中心的员工到单位上班，听到的第一件事就是央行提高第二套(含)以上住房的贷款首付。广发银行德胜支行房贷专家李杰(李杰博客,李杰资讯,李杰说吧)说，“目前还没有接到总行的实施细则，我们现在还是按老规定操作。”

　　招商银行杭州分行个金部副总经理张学峰分析，一般从央行发出通知，到总行制定具体实施细则，再把细则传达到各家分行，这个时间大概会有一个星期左右。因此，杭州各家银行要启用新的房贷规则估计要在国庆节后。

　　购房者急急搭乘末班车

　　家住城西丹桂公寓的周先生看中了一套位于市中心价值200万元的新房，还没来得及下单，就听到提高第二次购房的首付比例的消息。这就意味着现住房房贷款还未还清的他在下单之时要多准备20万元。

　　昨天中午,工行之江支行二楼房贷中心，咨询房贷首付政策的客户一拨接着一拨。许女士这两天在张罗着买第二套房子，购房协议都签好了，听说房贷首付要提高，她赶紧跑来问个究竟。银行工作人员解释，根据新规，只有在银行已办有按揭贷款的购买者，若再打算购买新房，其购房首付将被提高至4成。由于许女士第一套房子没有按揭，在银行征信系统无贷款记录，因此该政策制定对许女士购房应该不会有影响。

　　像许女士这样心里充满疑惑的客户还不少。“整个上午，先是大堂的电话铃声接连不断，亲自登门咨询的人也很多。”银行的业务员说忙得连吃午饭都顾不上了。

　　银行

　　这两天房贷业务放量

　　据了解，在房贷首付提高消息的影响下，最近许多贷款购房客户要求尽快成交，特别是已经签订了买卖合同的客户，都希望在“十一”前签订借款合同，以免新政策出台，需要增加首付款。“现在传闻成真，估计这两天会迎来房贷业务放量高峰。”李杰说。

　　另外，按照新规，第二套房贷款利率提高至基准利率的1.1倍。据了解，目前对于一套住房，各家银行多执行基准利率基础上打8.5折的下限利率，如果第二套房贷款利率提高至基准利率的1.1倍，那跟现在的下限利率相比，利率上浮幅度很大，对想买第二套房子的房贷者来说，这个压力显然比加息大得多。

　　专家

　　可有效控制房贷风险

　　一位商业银行杭州分行房贷负责人表示，第二套房房贷首付及利率上调对银行控制房贷风险是很有利的。

　　今年前三季度银行贷款已经发放很多，甚至有些银行都已提前透支了全年额度，而房贷当中相当一部分量是二手房贷款。该负责人说，“随着住房贷款业务量加大，风险日益增加，本次监管层统一上调房贷首付比例及利率，实际上对银行控制风险是有好处的。”

　　值得注意的是，在央行此次通知中有这样一句描述：为防商业银行过度授信，不得发放“随房价上涨追加贷款”的住房贷款。对此李杰表示， “个人住房循环授信”等贷款产品的主要特点是信用额度随房价的不断攀升而增加，如果房价出现剧烈波动，贷款的信用风险将显著上升。《通知》中的规定防止商业银行过度授信，维护金融稳定。而实际上，考虑到风险问题，杭州不少推出该业务的银行都已经停办了这项业务。

　　不过，各家银行在具体执行中都会有相同的困惑，即第二套住房的判断问题。央行征信系统可能会对个人贷款记录进行登记，但很难对其配偶或者子女的贷款进行关联记录。

　　开发商实力再受挑战

　　除了首付以及利率的变化，在央行通知的第三条：“严格住房消费贷款管理。商业银行应重点支持借款人购买首套中小户型自住住房的贷款需求，且只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放住房贷款。”业内人士认为，这条对于开发商的资金实力要求大大加强。

　　据记者了解，目前杭州楼盘销售，一般都是在预售证领取之后，银行就会对买房者发放贷款，而如果按照新政策，开发商申领到预售证之后，就算开始销售，也只是收回客户的首付款，银行贷款要等到建筑结顶之后才能发放。

　　业内人士认为，这条政策，对于部分中小开发商、“三外”开发商，无疑是迎头痛击。“今年拍出的高价土地中的郊区类项目，如三墩地块等，将面临很严峻的营造问题和资金回收周期延长问题，对中小公司的资金链造成更大压力。”攻略机构董事长祝军华说，这些项目也许会为了规避风险，被迫挺进高端市场，从而引起楼市再次出现报复性的价格整体走高现象，楼盘处境会十分尴尬。

　　投资性需求将受影响

　　短期内对整体销售形势及房价影响不大

　　“央行提高房贷首付至四成！”昨天早上，陈小姐一打开办公电脑，看到这条资讯，就慌了神。幸好，点开资讯内页，发现是针对第二套住房，她才松了口气。

　　26岁的陈小姐，今年打算买房。工作3年的她，好不容易攒够了三成首付的钱，近期正在物色房子。“如果提高到四成，那我的买房计划不知道又要拖到什么时候了。”昨天，有不少购房者都被这条消息吓了一大跳。而央行通知也成了昨天点击率最高的资讯。

　　“政策影响肯定是有的，尤其是这次除了首付变化，还提高了基准利率。这是抑制投资性需求的一个重要信号。”天阳置业营销总监石炎认为，短期内可能还是心理影响大于实际压力。

　　石炎认为，杭州一手楼市的刚性需求还是很旺盛的，只是因为投资者的加入，使得需求被瞬间扩大了。“尽管有些方面的要素还没有明确，但央行政策的目的也比较明显，就是抑制投资性需求。如果那样的话，对于真正自住的客户反而是好事，买房子会容易些。”

  　攻略机构董事长祝军华也持类似观点。“该政策对后市的影响，一方面是楼市重新回到正常的销售环境中来，自住型购房者成为后市主体，但不会直接造成价格的下降。”他认为，后期楼市销售会再次出现状况落差，“性价比成为重要关键词。许多前面狂欢时期随行虚高的楼盘，会出现品牌品质上的比较劣势而销售受阻。”

　　昨天，记者采访了杭州多个楼盘的相关负责人，他们比较一致的观点是：央行提高第二套住房的首付，的确会抑制部分投资性购房需求，但从目前杭州的具体情况来看，年内整体销售情况可能不会受到很大的影响。

　　“通知出台，到各大银行的具体细则出台，应该还有一个时间差。从我们二手房这块来看，问的客户是很多，不过都没有反映到行动上。”中原地产荆海燕告诉记者。

　　10月份即将开盘的西溪湿地楼盘留庄（查看地图），套均总价将会在1000万元左右。“我们的意向客户中，肯定会有第一套、甚至是第二、三套住房的，不过我觉得首付提高影响应该不大的。”该楼盘相关负责人告诉记者，其实杭州的银行对于高端物业的首付，原先就有首付四成的要求，他们在对客户说的时候，也都明确说过这点。“只是之前可能有把关不十分严格的现象，今后可能会严格按照规定来实施。”

　　新规对房产类个股走势影响不会太大

　　很多人担心，新规对房产类个股今后走势会产生很大影响，对此早报证券团专家孙皓认为，其实只要人民币升值趋势不变，房产类个股就不会因为房产政策紧缩而大受影响，他坚信房产类股票会在牛市中继续走强。

　　国金投资证券分析师宣震则认为，只要不出进一步的紧缩政策，目前对房产股影响还不会太大，但是像万科这样的房产股，现在自身的调整还没有完全结束，可能还会有进一步的修整。从短期看房产股现在只是一个反弹行情。只有等房价在未来的两三个月内出现平稳的势头，房产股才会真正有所表现。

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