开发商 为什么频玩"有房不卖"的把戏？

    近日，一则原本很不起眼的通知的发布，成为杭州有关部门出手打击房地产“捂盘惜售”的标志事件。

　　杭州房产信息网是杭州市房管局官方网站，9月20日该网发布了一则通知：“杭州嘉园置业有限公司，你公司开发建设的今日嘉园项目a#楼(标准地名1号楼)已领取杭售许字(2007)第0042号商品房预售证，现经调查，你公司对该幢楼尚未开盘公开销售。经研究，现通知今日嘉园楼盘a#楼(标准地名1号楼)于2007年9月21日进行重新公示三天，公示期限内不得销售，公示三天后按商品房预售和透明售房网相关规定即2007年9月24日8：30开盘。”

　　这则短短的通知末尾还对开发商下了最后通牒：“若到时不公开销售，你公司将承担一切责任后果。”

　  这是今年杭州首个因捂盘而被房管部门点名的楼盘。一时间，这个地处杭州文教区热点地段的楼盘再度引起业内关注。

　　开发商惜售打起“迷踪拳”

　　据杭州市房管局“透明售房网”的信息显示，今日嘉园于今年4月28日申领预售证。根据某营销机构今年上半年房交会时的在售楼盘价格统计资料显示，该楼盘当时均价约为14000元/平方米。这家房产商”捂盘”达5个多月后开盘均价为19000元/平方米，每平方米均价上扬5000元左右，应该说是得到了可观的增值利润。过去的这5个月，恰好是杭州地价、房价快速上扬的一个高峰期。

　　房价稳步抬升，很多人都想尽快买到房子，偏偏可以买到的房子总是僧多粥少。明明有房子却不赶紧卖，很多人都开始质疑：开发商是否都在以惜售来“捂”出更高的利润？

　　杭州房产信息网专门有个分页叫商品房诚信档案，其中有一项是专门供购房者投诉开发商销售环节问题的，从今年6月开始至今有记录的投诉，绝大部分都是反映部分楼盘惜售问题的，诸如“迟迟不开盘”，“有房却买不到”，“有房不卖，没有充足理由”等字眼充斥其间，然而绝大多数投诉都被开发商轻易化解，令投诉者既愤怒又无奈。其实，玩起惜售“迷踪拳”的开发商，早就为此准备了应对之招。

　　“迷踪拳”一：慢慢领取预售证

　　按规定，领取预售证后的一定时间内必须开盘。否则，就像“今日嘉园”项目a#楼早在今年4月已领取商品房预售证，却迟迟不开盘，被查处起来是有凭有据。于是，就有部分开发商尽可能地拖延拿预售许可证的时间，或分次分批地拿证，这已经成为开发商变相延长销售周期的普遍手法。

　　”我司商品房预售证仍在申领中，因此暂未具备开盘条件，敬请关注我司项目的社会人士谅解。”——这种冠冕堂皇的解释，巧妙地掩饰了捂盘惜售。不仅可以将一个项目中品质较差的房源先变现，同时还可以为楼盘争取更多的宣传预热和前期客户积累时间。

　　“迷踪拳”二：大幅提高开盘售价

　　除了滞后销售的方法外，开发商惜售的另外一种办法是大幅提高开盘价，导致市场内无人应价，借此变相拉长销售周期。而周边的楼盘在这种高价位的对比下也似乎”涨之有理“了。在大中城市的黄金地段往往会出现这样的情况。去年上海黄浦江边”汤臣一品”的楼盘项目每平米11万元的开盘均价，就让人望尘莫及，几个月下来成交房源寥寥无几，被业内直指其为变相囤房。

　　开发商脱离市场均价，大幅提高开盘价，导致市场内无人应价，变相拉长销售周期，这是最典型的惜售行为。对于想长期捂盘的开发商来说，这种手段效果很好。

　　“迷踪拳”三：有房不售谎称卖完

　　在文二路上的某楼盘售楼处，售楼人员告诉兴冲冲前往的购房者：”我们现在就剩下一套房源了。“随即摆出一副你爱买不买的样子，但是在杭州透明售房网上，却清晰地显示该楼盘目前共有70多套房源可售。

　　有些楼盘，对外宣传已经全部卖出，但如果上网查询，则会发现还有房子根本没有售出。这种手段不算高明，但也被开发商利用，成为惜售的一种手段。毕竟不是每一位购房者都会上网去查询，就算查到了售楼人员也有解释：”人家交了定金没过几天就来签合同，所以网上还没有数据。“

　　通常目前多数楼盘都是分期开发、分期销售的。至于选择什么时间开盘，先销售哪一个位置的楼盘，都是经过精心策划的。通常，开发商最先推向市场的往往是整个小区里位置相对较差的楼群，或者是朝向采光不太好的房源。这样，相对差一些的房子先出手后，开发商就没有后顾之忧，不担心自己的房子卖不出去，而囤积下好的房子等待涨价。而在今年房地产形势全面火爆的情况下，稍慢一步的购房者往往会得到这样的答复：”这一期的楼盘已经卖完了，你得等下一期”，或者“我们只有两三套剩余房源你可以选”。

　　房产利润无

　　今年8月初，南京一家房地产开发商因为多次推迟开盘时间，涉嫌囤房惜售，被南京市房地产主管部门勒令项目停盘6个月，并且还要求它在恢复销售的时候不能涨价。

　　与杭州“今日嘉园”相比，南京这家公司在今年1月30日就取得了旗下楼盘多幢商品房的预售许可证。此后开发商两度改变开盘时间，引起社会的关注和购房者的不满，后来，该项目又以在建工程为由第三次推迟开盘时间。南京市房管部门随即于8月1日函告这家公司，并要求其3天内解押三分之一的房屋上市销售。但这家公司仍未整改，因此，南京市房管部门勒令该项目停盘6个月，并且恢复销售时不得涨价。这让原来靠捂盘赌一把升值的开发商“竹篮打水一场空”。

　　早在去年出台的“国六条”中就有严格打击开发商捂盘的要求，如“对捂盘惜售、囤积房源，恶意炒作、哄抬房价的房地产企业，要加大整治查处力度，情节恶劣、性质严重的，依法依规给予经济处罚，直至吊销营业执照，并追究有关负责人的责任。”此后，建设部、国家发展改革委、工商总局2006年9月6日联合作出部署，在全国范围内集中开展为期一年的房地产交易秩序专项整治行动。其中，包括捂盘惜售、囤积房源及雇佣他人炒作房价等恶意炒作行为在内的六类违法违规行为将成为此次整治行动的重点打击对象。

　　杭州市禁止“捂盘”行为的《市区商品房预(销)售合同网上备案办法》，早在2004年就出台了。今年8月中旬，杭州市房管局专门出通知规定：对房屋用途为住宅的商品房在申请商品房(预)销售审批时，所有房源应一次性全部上网对外公开销售。

9月初，上海出台最新预售规定，开发商不能再以少量多批的形式卖楼，已经达到预售标准的住宅楼盘(不超过3万平方米)必须一次性申请预售许可证。根据上海的规定，开发商申请楼盘预售许可证时，必须通过上海房管部门检查，如果该楼盘达到预售标准的总量未达到3万平方米，则这部分楼盘必须一次性申请预售许可证；而如果楼盘可售面积超过3万平方米，则同批申请预售许可证的范围至少要达到3万平方米。上海此前规定预售许可证下发10天内必须开盘，这样开发商必须将大量房源短期内全部上市。

　　不过，到目前为止从中央到各地出台的各种政策，都还缺少具体处罚规定。

　　事实证明，在市场前景一片看好中，开发商并非一味捂盘才能获利。钱江南岸某楼盘的营销负责人向记者表示，像他们这样踩准市场脉搏，按阶段如期开盘照样取得了可观的销售结果。“今年5月份认购率先突破100套，达120余套，是4月的150%。6月份，尽管没有新房源，但也达到119套销量，7月底新房源推出，当月创下300余套的成交量，8月份消化了100多套。仅仅4个月，销售额突破4亿，特别是8月的前三天，销售额达1亿。9月15日，我们再推90套房源，三天内也一扫而空。”

　　由于该楼盘销售节奏控制得好，保持良好的供求比，楼盘价格也稳中有升：“当然售价也是直线拉升，4月我们的高层江景公寓均价约5300元/平方米，5月份到了5500元/平方米，7月底是5800元/平方米。8月初到6300元/平方米。9月中旬接近6500-6700元/平方米。6000元/平方米以下的房源已消灭了。”

　　此外，城西的万家花城、西城年华、文鼎苑，九堡的魅力之城、红苹果，滨江区中央花园等楼盘都在今年适时开盘，取得了相当不错的市场反应。

　　解决捂盘的出路在哪里

　　重新公示三天后，也就是9月24日早上8：30，今日嘉园在房管部门规定“最后大限”到来时，终于启动a#楼销售，到当天下午1点多，短短几个小时，杭州透明售房网上显示已有17套预定，此时主城区其他楼盘仅有总计2套预定。来自今日嘉园售楼处的消息说，开盘均价在19000元/平方米左右。最新的数据显示，推出181套房源的今日嘉园，三天预订了43套，已有1套转为成交，该套房单价为18307元/平方米。

　　从9月21起，连续三天都有楼盘预售审批公告出现在杭州房产信息网上，杭州主城区分别有3个楼盘取得预售证。杭州轻都实业有限公司、杭州欣盛房地产开发有限公司、浙江华都房地产开发有限公司、杭州野风海天房地产开发有限公司等4家开发商的项目也在网上公示于9月28日开盘。

　　“今日嘉园”限期开盘被很多人认为是值得拍手称快之事，但是也有一些熟悉房地产运作的业内人士对此持保留意见：“对这样明显的捂盘却没有一点相应的惩罚，能产生令其他开发商不敢再搞‘捂盘’违规行为的警示效果吗？说得不好听点，恐怕他们反倒会更加放心大胆地捂盘了——‘被查着了再开盘不迟’。”

　　“首先要明白，开发商‘捂盘’的根本原因是处于供不应求的市场环境中，‘惜售’行为的发生动机就是追求利润最大化。要打击“捂盘惜售”，其实质就是涉及到政府能否干预开发商销售时机及销售节奏的选择权利。“杭州和创行销机构负责人毕明辉认为：“虽然在囤房过程中，开发商也需要支付银行贷款等一部分成本，但是只要开发商经过判断日后把房子卖出去的收益大于成本风险，那他就会毫不犹豫地承担这种风险。要说从商品经营来说，我觉得捂盘惜售是有一个市场规律的，由供求关系决定的，如果捂了，涨价涨的部分比利息高得多，才值得去冒这个风险。”

　　中国社会科学院金融所研究员易宪容认为，各地房地产部门针对捂盘现象出台的政策是用心良苦，但是对于房地产开发捂盘之现象，如果不能够把握着问题的实质，不知道捂盘产生之原因，只看到现象表面，头痛医头，脚痛医脚，那么要解决房地产开发商的捂盘问题是不可能的。

　　“捂盘惜售所反映的只是一个表面现象，其本质是开发商采取的一种销售策略，涉及到的是对销售时机和推售节奏的选择。开发商存在着利润最大化的追求，将为其在追求利润最大化的过程中所选择的行为承担风险。”资深地产评论员刘轩表示。

　　“如果政府要对这种先天的垄断性进行干预，首先就要在土地转让的过程中进行限制，在土地转让成本中要相应减少该部分成本。开发商不能既承担垄断成本，又不能获取垄断价格。退一步，即使政府要对这种垄断性或者垄断程度进行干预，那也是对价格进行干预，而不是对开发商的销售时机选择进行干预——要知道，开发商在选择销售时机的时候，不仅承担着实际利息成本，也承担着市场发展一旦出乎预料所带来的巨大风险。”刘轩进一步表示。