把购房者牵线到海外 有人争做国际房东

    豪世沃德海外部人员刚刚从温州房交会上赶回来，公司在展会上推广了一个德国商贸城招商项目以及澳大利亚、迪拜住宅项目，取得很不错的效果。豪世沃德海外部负责人秦楚懿兴奋地说：“德国的招商项目，有四五个意向很明确的客户；澳大利亚住宅项目，五六个客户准备下个月组团去考察，还有一个客户有很多朋友在澳洲，他们打算团购。”前不久，浙江省中国国际旅行社也推出“马来西亚第二家园购房考察团”，组织杭州市民去马来西亚看房、投资房产，引起了不少人的兴趣……
　　
    正当欧洲和美国投资者源源不断地把手中资金投向中国房地产市场时，中国投资者对海外房地产的兴趣正日渐升温，以全球化的投资视野优化配置自己的资产组合，纷纷成为“国际房东”。

    中介把购房者牵线到海外

　　据了解，杭城已有一些中介公司逐渐开拓跨国购房业务。早在去年下半年，豪世沃德在杭城率先推出了跨国买房代理——澳大利亚form项目投资，专门在世贸中心召开说明会。这次成功的尝试给他们发展海外购房业务增添了信心。

　　今年豪世沃德成立了国际业务部，专门从事涉外房产代理，为购房客户牵线搭桥。所代理的地产项目除了澳大利亚外，还有加拿大、西班牙、法国、阿联酋、新西兰的公寓、别墅或是投资型酒店等。今年5月，豪世沃德又在温州推荐了澳大利亚投资型酒店项目，当天即成交7套。豪世沃德海外部负责人秦楚懿介绍说，该项目名为“holiday inn （假日酒店）”，位于澳大利亚昆斯兰州黄金海岸，地处被称为“冲浪者天堂”的白金地段elkhorn大道，离海边仅100米距离。人们看中该项目的投资回报，一部分是年租金回报率高达7.5％，一部分是澳洲房产平均每年增值7%—12%，还有部分为澳币持续增长。

　　有些中介为有海外购房需求的客户，提供“一对一”找房服务。“我们已积累了七八个客户，他们有意向在美国投资房产。”杭州易居臣信有关负责人龚芸芸介绍，今年5月起，杭州易居臣信也着力于拓展业务渠道，尝试性地为有意向海外购房的客户找房。易居臣信在美国有洛杉矶公司，为配合中国置业群体来美国购房，公司集结了多名资深经纪人，组成精英顾问团，通晓中英文，对美国各州的住宅、商业、土地的买卖、投资和开发，有着丰富的知识以及经验。“只要我们这边客户有美国置业需求，在我们这里填写需找房源的具体要求，比如价格、位置、面积、个人喜好等，公司美国那边的经纪人根据要求找到房子后，再跟我们联系。”龚芸芸说。

　　另一家中介21世纪不动产利用全球加盟店的网络，让身处杭州的客户也能实现海外购房的愿望。杭州总部的张新伟介绍说：“杭州客户提出所购房屋的具体要求，海外21世纪不动产当地公司的经纪人以此找房、接洽。”

　　在香港、澳门异地经营红火的盛世管家，也有意向发展海外购房服务。“买港澳地区房子的客户，其经济实力也可能升级海外购房客户。”公司策划部经理谭微平表示。

　　留学移民投资是主流客群

　　据了解，海外购房的买家大部分属于国外有亲戚朋友，或有频繁的生意往来。比如，从事外贸人士购置了海外房产，方便签证。豪世沃德在5月澳大利亚假日酒店成交了7套房源，其中两位买家是在当地有过长年的生活经历，还有几位买家是与澳洲当地人有生意往来的；易居臣信积累的七八位海外购房意向客户中，平时经常能往返于国内外，或是商贸往来或是探亲。因此，海外项目推荐对象有针对性，“我们5月推荐的澳大利亚项目宣传是跟温州商会联系。因为这些商会的会员中，海外亲朋好友会比较多的，或是国外生活来往频繁。”秦楚懿介绍说。

　　“海外置业主要集中在留学、移民、投资三大主流群体。 留学生家庭在海外长期居住，并且希望通过物业投资获得回报，有移民或海外度假需求客户也在增加。”美亚置业集团上海分公司海外置业高级顾问陆大伟指出：在国外有资产能够帮助移民，在当地购置的房屋为申请投资移民提供了一个很好的资产证明。

　　“法律效力也很有地域性，符合这里的法律条文，在外不一定生效。境外购房，肯定要房屋所在的当地律师处理。”浙江腾飞金鹰律师事务所资深律师吴方荣强调说，法律具有明显的地方性，购房者在增强政策、市场、法律与诚信意识的同时，当地律师把关交易手续的合法性和法律文本的合法性。在国内买房，购房者对本国房产经济政策、法律规定比较熟悉，但是到国外买房则不同。

　　“请当地的专业律师可以运用其专业知识、办案经验以及特殊的身份掌握真实的国外当地房产经济政策、法律规定，降低投资风险。在海外，房产律师在购房时发挥的作用很大，会就买卖合同中的条款进行审查，对买家不利的条款，房产律师会提出意见并负责帮买家与发展商谈判，直到双方达成协议为止。”浙江六和律师事务所律师叶宏伟认为，一般来讲，律师可为投资者海外购房提供下列法律服务：调查当地政府对外国投资者的政治、法律、经济政策，特别是开发商承诺的优惠政策。国外买房不同于国内买房，一国的房产经济政策、法律规定是投资的大环境和保证，对于房产投资者的投资至关重要，只有在较良好的政策环境中投资才能获取较好的收益。

　　因此，前不久豪世沃德操作的澳大利亚项目也是通过当地律师协助购买的。“涉及购买海外的地产项目，我们建议他们要请当地专业的律师参与。”秦楚懿介绍说，比如，澳大利亚的投资型酒店，他们会将客户的签订正式合同首付款送至客户委托的当地律师账户，开发商、买家、律师三方任何一方无权动用，直到房屋产权证、质检证、合格证全部办理完毕。经律师审核通过的合同以及预付款会在审核完成之后转交至开发商所委托的律师处。买家律师确认无误方通知买家办理房款过户手续，此时买家已拿到正式的产权证。客户在交付所有款项或者办理完购房贷款之后，就可以得到这套物业的拥有权了。

　　“只需要支付房款的10%，且这10%并不是直接交给开发商，而是存在律师的账户里面，直到拿到房屋的产权证才支付剩余的90％。如果发展商不按期合格交楼，一分钱也收不到；而买家也无任何损失，将收回全部首期付款及利息。”

　　购房按揭直接找当地银行

　　已进驻杭州的外资银行能否办理海外购房按揭？近日，记者分别咨询了汇丰、东亚等驻杭州外资银行。作为较早进驻杭州的汇丰银行，其个人放贷部工作人员称，目前还没有推出该项业务，最快可能在年底。东亚银行驻杭的工作人员表示，现在还未开展过类似业务。

　　据了解，我国除了中国银行外，其他商业银行在国外的机构与网点不多。“海外购房直接在当地办理按揭情况比较多，现在成交的几单境外房产，都是在当地银行办理的。因为国内银行在国外网点很少，如果在国内办按揭，要把钱汇到海外账户上，要通过‘中转站’，是要一笔中转费用的。而且，对于国内投资者来说，通过外汇融资、审核过关的难度比较大。”一位业内人士向记者透露，代理公司计划安排多种途径供投资者选择，他说，“ 不论是用于自住还是投资，在国外买房的中国人通常是与当地发生一定联系的。最快捷的方式还是依照当地法律，使用自有外汇资金在国外直接购房。”

　　需要注意的是，海外购房跟国内的按揭要求有很大的差别。“澳大利亚的购房贷款流程与国内完全不同，买家只付10%首期。如果是在澳洲贷款，国内的资产是不算数的，须提供在澳大利亚境内可以核实的资产，如存款、房、车等等。还有一方面是收入的问题，出于避税的考虑，很多朋友，尤其是在中国人公司或者自己做生意的朋友，都会把收入做得很低，但是当需要贷款的时候，这就是个麻烦了，因为一般正常的贷款会要求你连续两年的收入证明，如果无法提供足够的收入证明，贷款申请就不会得到批准。”秦楚懿介绍说。

　　以澳大利亚买房贷款为例，海外购房办理按揭流程通常分为三步：第一步是预审，这一步主要审核资信条件和还款能力；第二步，再根据贷款申请获取一个有条件的批准，就是“你的资信条件和还款能力符合我们的要求，只要你的房屋可以评估到价格，就可得到贷款”，然后是评估；第三步，就是批准贷款，在这一步中贷款机构将要给你出具贷款合同等等，然后你和你的律师审阅合同，签字交换合同，一笔贷款就办完了。