调查 城市居住小区业主与物业纠纷透视

 

    10月1日起，新修订的《物业管理条例》将正式实施。引人注意的是，与这个新条例同时实施的还有备受瞩目的物权法。消息传出，人们期待着历来纠纷不断的城市居住小区能走上一条建设“和谐小区”的幸福之路。

　　但是，就在新的物业管理条例公布后的这段时间里，仅8月28日至9月5日，记者就在网上搜索到了各地相关纠纷的资讯达30多条。

　　我们的小区到底怎么了？谁动了我们本该安居的小区？新的物业管理条例能从根本上遏止纷乱复杂的小区纠纷吗？

　　纠纷一：谁动了我的绿地和停车位？

　　典型事件

　　今年5月24日，百余名男子手持钢管铁棍，冲入北京北沙滩8号院殴打业主。上百根铁棍、钢管乱舞中，七八名业主相继倒下。有8人受伤送医院治疗，其中一人头部骨折，生命一度垂危。据业主反映，血案的发生与小区内一块绿地使用权的归属有关。

　　纠纷透视

　　事实上，近年来发生在我国很多地方的业主和物业的纠纷，相当大的一部分都集中在诸如小区绿地的变更、停车位的收费和管理等实实在在侵犯了业主权益的事件上。

　　解决之道

　　北京远东律师事务所律师孙树理：按照物业管理条例和物权法的有关规定，物业公司擅自变更、占用绿地以及停车位的侵占收益，都属违规和违法行为，因为建筑区划内的绿地、停车位，原则上是业主共有的。要解决这个问题，除了让物业和业主都明晰法律的规定外，更关键的是我们政府的有关部门应该形成一个协调和调解机制，在发生纠纷的时候能及时介入并妥善解决问题，不能让纠纷恶化甚至导致流血事件。

　　纠纷二：我的产权“红利”哪去了？

　　典型事件

　　今年5月11日，北京东城区人民法院受理了一起“特殊”的案件。家住北京市丽源公司家属院的居民肖先生在2003年购房后发现，被告北京市丽源公司(具有物业管理职能)将该楼屋顶出租给北京领先艺术广告公司占用，并设置了广告牌。肖先生认为，作为业主，自己对楼顶的共有建筑面积享有相应的权利，要求被告立即停止侵害，拆除广告牌，偿还广告收益3422元。

　　纠纷透视

　　记者调查发现，小区内物业公司在没有征得业主同意的情况下，擅自签订协议，将本小区楼顶、外墙以及地下室等公共产权单位出租给广告公司和个人使用，可观的收益基本上落入自己的腰包。而一旦小区业主向物业公司讨要自己该得的产权“红利”时，往往被物业公司拒绝。

　　解决之道

　　中央党校研究室赵杰博士：根据新修订的《物业管理条例》，业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。现在应该非常明确的是，小区物业公司从业主共有的产权单位获得的任何商业收益都应交业主或业主委员会共同支配，小区物业公司没有任何独占的权利和理由。这一点是不容争议的。

　　纠纷三：业委会和物业的“暗战”

　　典型事件

　　今年8月11日，北京美丽园业委会状告物业公司案件再次胜诉，北京市第一中级人民法院维持了一审判决，再次支持了业委会13项诉求中的12项，鸿铭物业公司向小区业主收取的物业费单价由每月每平方米2.72元降为1.58元。

　　纠纷透视

　　在一些成立了业委会的小区，代表业主权益的业委会似乎从一开始就与物业公司处于一种“暗战”状态中，一方面是物业公司千方百计地阻挠业委会行使权力，另一方面是业委会也在尽可能地让物业公司“听话”，并想方设法地“炒”掉不满意的物业公司。

　　解决之道

　　中国社会科学院资讯研究所所长尹韵公：要避免这种小区的“暗战”应当明确两点：一是物业公司应立足服务而不是管理。新修订的《物业管理条例》最引人注意的就是把物业管理企业改成了物业服务企业。因此，物业公司应该把精力放在提高服务质量上。二是业委会更好地发挥应有的作用，进一步明确和完善业委会的职能，提升业委会的素质也很重要。

　　纠纷四：物业费收缴与拒缴的持久战

　　典型事件

　　今年8月8日，家住通州区靓景明居的聂先生等3名业主，因不满物业服务、拒交物业费用被物业告上法庭，通州区人民法院一审判其败诉后，聂先生等3人提起上诉。聂先生对媒体称，之所以不交物业费是因为小区里多次发生业主被打、车辆被偷等治安案件。

　　纠纷透视

　　“收费难！”这是在记者调查中，各物业公司负责人最头疼的一个问题。他们表示，很多业主有这样一个心理，就是花钱越少越好，但实际上，不少物业公司是在微利经营，维持已是步履维艰，有的甚至面临倒闭。而另一方面，“对服务不满意！”这是大部分业主陈述的不愿交费的原因。

　　解决之道

　　中国人民大学法学院院长王利明：应该看到，新修订的《物业管理条例》有很重要的一部分是分别强调了业主和物业各自的责任和义务，而缴纳物业费是业主的基本责任和义务之一。

　　解决纠纷的关键，是必须保证物业收费标准和服务质量相称、相一致。物业公司必须在提高服务质量和水平上下工夫。

　　此外，物业收费要阳光、透明，服务流程要公示，这也有助于问题的解决。可以采用公示的方法让业主了解，甚至可以邀请业主参与到物业管理中来，还可以设立监督的平台，这样有助于改善物业和业主的关系，使收费纠纷得到解决。

 

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