依条例可租卖 杭州老房子有新出路

    杭州老城区和西湖边，有着不少具有历史、科学、人文价值，体现城市传统风貌和地方特色的老房子，如今，这些老房子都将有了新出路。即将出台的《杭州市历史文化街区和历史建筑保护条例》规定：“鼓励国内外组织和个人购买或租用历史建筑。”

    杭州目前共有192处历史建筑，这些凝聚了岁月沧桑和人文故事的老房子，这些年正日益吸引着一部分公司、单位和富裕阶层购房、租房的目光。

    杭州一家专门从事古建筑买卖和租赁的中介公司最近正忙着一单大生意——西湖边有一幢属于历史建筑的老别墅，建筑面积约400平方米，房主有意出售。有意向的买主是位海外华人，派人来实地看过，还拍了很多照片回去。如果这单生意成交，这幢老别墅会是2005年《杭州市历史文化街区和历史建筑保护办法》出台后，杭州第一幢成功买卖的历史建筑。

    对购买、租赁历史建筑，杭州市政府部门是积极鼓励的。早在2005年，杭州就曾以政府令的形式出台过《杭州市历史文化街区和历史建筑保护办法》，也提到“鼓励国内外组织和个人购买或租用历史建筑”。但这次的《条例》上升到了地方法规的高度，也就是说，政府已进一步明确了“购买、租赁”这种对历史建筑的利用形式和保护形式，并通过法律来保障实施。

    想购买历史建筑，首先就得看房子产权在谁手里。目前杭州的192处历史建筑，产权绝大多数为公有，真正属于私人、可以拿出来交易的，数量很少。据业内人士估计，产权私有的老别墅不会超过10幢；另外，在一些成片的历史建筑群里，譬如思鑫坊、学士坊、源茂里、湖边邨，有一些单元墙门属于私人所有，但这两者加起来，估计也只在20处左右。

   “老房子”卖天价

    南山路中国美院旁有3幢老房子，2002年南山路整治时，连带产权拍卖，目前都归私人老板所有，其中贝尼尼咖啡馆以前是中国桥梁大师茅以升的旧居。茅以升的旧居， 2002年拍卖价格为2240万元。贝尼尼咖啡馆建筑面积约800平方米，当时拍卖价是2.8万元/平方米；两岸咖啡建筑面积约400平方米，当时拍卖价为2.7万元/平方米；恒庐面积最大，将近2000平方米，拍卖价是2万元/平方米。

    购买历史建筑有两难

    虽然在2005年，杭州就以政府令的形式出台《杭州市历史文化街区和历史建筑保护办法》，“鼓励国内外组织和个人购买或租用历史建筑”。但3年来，购买没有成交过一单，其中原因，业内人士认为主要有两个：

    第一自然是价格，动辄以“千万”计，不是一般人吃得消的。据了解，有意向买杭州老别墅的大多为海外华人，想找个好地方叶落归根，他们有实力，在价钱上不太计较。

    第二个难是“土地证”问题。由于历史建筑很多是在解放前造的，历经岁月，很多房子的“土地证”或失效，或已不存在，这给交易带来很大麻烦，毕竟没有人想花“千万”的价钱买幢没证的房子。

不过对这个问题业内人士还是持乐观态度的，他们认为，随着将来《物权法》的实施，这部分老房子的土地证问题，有关部门会予以考虑并解决，那时，老房子交易的“春天”才算是真正来临。

    买卖有难度 租赁成最佳

    既然买卖有难度，租赁就成了最佳选择。

    这几年来，越来越多的企业和个人在西湖边求租老房子。灵隐路10号是一家外国建筑协会驻中国办事处；断桥边的石函路蒋经国旧居是一家房产公司的会所；北山路上的抱青别墅今年被一家交通企业租去开了餐馆；葛岭上的张静江别墅和不远处的毓秀庵，被一家著名房产企业租了当会所和办公场所；菩提精舍也成了一家企业的会所；北山路94号别墅穗庐，成为了省作协开的江南文学馆。

    在城区内，东坡路上的民庐，被一家企业租下后开了“翡冷翠”餐厅，生意很好；东平巷的蒋宅，西泠印社在这开书画商店。

    这些历史建筑的租期一般都在3年以上，租赁价格依每幢房子的面积、新旧、周围环境、人文积淀、停车位等不同而不同，可以说是一房一价。像北山路上的菩提精舍，租金200多万一年，而不远处的穗庐，租金则为80多万一年。

    一位在新新饭店租了一层面积约356平方米房子作为私人会所的杭州某房产公司老总，2001年以10年期租约，租下该楼面，租金15万一年，两年递增一次，增幅2%。

    不准钉钉子 装修规矩严

    和其他房子不同，承租历史建筑有一系列的规章制度要严格遵守。2005年颁发的《杭州市历史文化街区和历史建筑保护办法》中，对历史建筑的修缮利用就有了非常细致的规定：历史建筑的外部、内部风貌及附属物，都要在修缮中得到妥善保护，建筑色彩、阳台扶手栏杆挂落等花饰、厅门厢房的台阶踏步、屋顶屋盖的檐沟盖瓦、楼梯位置式样尺寸、天井廊沿装饰线脚，都在受保护之列。

    即将出台的《杭州市历史文化街区和历史建筑保护条例》中规定，如果要改变历史建筑使用性质——譬如改成餐馆、商店等，必须先报市规划部门批准，规划部门在审批前，还要征求历史建筑保护办公室、国土、文物等部门的意见。

    装修施工前要将设计、施工方案报杭州市历史建筑保护办公室，经同意后，才能开工；如果擅自拆卸、转让历史建筑构件，要处以2000元以上1万元以下的罚款。

    比如，恒庐里的润缘餐馆，当时装修时，想改动一面青砖墙，没有获准，最后是在青砖墙上贴了一层木板再做装饰；连接恒庐前后两幢建筑的连廊(现在是茶馆)，装修时被要求——连廊的两端部分，不准钉一颗钉子。

    除了历史建筑外观不得擅自改变，户外广告也是禁止的。为做好监督，杭州市文物保护部门还专门设立了一个巡查制度，不定期地到历史建筑巡查。

    有专家指出“以前老谈保护，可老房子自己不会产出，政府又没那么多钱，放在那里不用，只能白白看着房梁蛀掉。通过租赁或出售，把部分老房子的价值盘活，让喜爱老房子又有经济实力的人来使用维修它们，不是一种更好的方法吗？”

    事实上，许多被出租的历史建筑，的确得到了新生——菩提精舍，以前是作为政府部门的工作用房，出租后，成了会所和餐馆，更多人可以走进去领略老建筑的精美；现在的恒庐，一部分开辟成了恒庐艺术馆，每周一次请名人名家来开设“恒庐讲堂”，浓郁的文化氛围和历史建筑相得益彰。

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    上海老房子 成抢手货

    上海老房子洋溢着怀旧和浪漫的色彩，却因数量有限而身价非凡。不过本地房地产商和投资者却告诉笔者，现在是购买老房子的好时机。

    目前上海的新楼房价稳健上涨，不过上海老房子一枝独秀，虽然表面上身价颇高，价格还是在短短3年内猛涨了至少两三倍。

    上海的老房子一般指1960年以前建造的石库门里弄、新式里弄和三四层楼高的老公寓等旧式建筑。这批早在20世纪30年代还是外国人寻找异国情调的历史建筑，现在已逐渐成为新一代上海人怀旧的目标。

    有报道指出，上海的老房子市场已开始进入成熟期，租赁市场已经出现了供不应求的迹象。

    杰凯物业总经理林明富说，现在的老房子每平方米的价格与新房子不相上下，有的高达每平方米2万元至3万元，但由于老房子面积较大，租金也因此相对更高。

    不过他指出，要在上海买老房子有其风险。严格来说，所有的老房子都属于中国政府，买家只是购买到房子的使用权，一般长达70年。有的房价从3年前的200万元飙升到现在的500万元。

    老房子买卖前 勿忘算笔账

    业内人士指出，虽然眼下不少老式花园洋房的挂牌价格出现了“水涨船高”的走势，但买卖双方在交易过程中必须对一些须知事项有足够的了解。首先是必须弄清老式花园洋房的产权是否清晰，究竟是产权房还是使用权房；然后必须知道老房子的产权是个人产权还是事业单位产权，个人产权是否所有的共同人都同意出售，事业单位产权是否其上级主管部门同意出售；另外就是要知道是否补过土地出让金。此外，还需要注意一下老式花园洋房的交易费用问题，毕竟这些费用与普通商品房并不一样。

    据了解，因为在房地产市场中，老式花园洋房属于一个比较特殊的范畴，所以在交易过程中发生的费用也和普通的商品房不太一样，业主和购房者在交易前必须有所注意。同时需要注意的是，有些从未上市交易过的花园洋房还必须根据其容积率补足地价。至于新式里弄和老公寓的交易税费则与普通商品房相一致。
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