七家开发商畅谈杭州别墅的今生今世

 

    8月底，杭州转塘一幅2.0容积率的住宅土地以9688元/平方米的楼面价成交，这再次提升了人们对杭州别墅的想象空间——2.0容积率一般为公寓项目，如果公寓项目能拍出近万元的楼面价，别墅项目又该卖多少？

　　事实上，在今天的市场环境下，别墅的土地资源、居住舒适度价值更得到了人们的认同。今年以来新开盘的别墅项目，几乎推出多少卖出多少。对占有良好景观资源的别墅来说，到底该怎么保护性开发？别墅的需求市场在发生哪些变化？该如何创新来不断满足这种需求的变化？近日，本报房产资讯会客厅请来了杭州七家别墅项目相关负责人以及城市规划和设计专家，共同探讨这些问题。

　　大盘在变化中求生存——需求在变，别墅产品更要变

　　林伶(杭州桃花源房地产开发有限公司总经理助理)

　　别墅讲究人与自然，建筑与生态的和谐统一。桃花源别墅是绿城别墅项目的代表作之一，从它的发展上就能反映出我们在开发过程中，对产品、对人、对居住生活的认识在不断提高。

　　桃花源东区是比较早期的工程，东区讲究原生水系和植被的保护，而西区更注重对细部的提升，开始注重庭院的精装修，施工工艺上也更为讲究，配套设施也更为完善。同时，在开发中我们也发现国外别墅项目惯用的方式在杭州未必适用。比如，国外别墅绿化最常见的就是大片大片的草地，但实际上这么做虽然开阔了视野，但维护、管理成本很高，这种设计的实用性并不大，所以我们之后在设计中就采用了硬质地面与草地结合的办法，进行庭院精装修，这样能把室内生活外延化，提高庭院利用率。

　　从桃花源南区开始，我们尝试进行室内精装修。事实证明，我们的客户完全能接受这样的产品。在事后的统计、分析中，我们发现了原因，以前别墅客户的年龄多在45~50岁，而现在购买人群已呈年轻化趋势，甚至出现了“80后”客户群，而这些人普遍从事it、外贸业，大多有留学经历，或经常出国。他们能接受精装修，也愿意接受更多改变。

　　不同于桃花源的东西区别墅，我们8月份推出的水岸别墅是相对经济、高密度的别墅，设计采用了采光式地下室。这种附送200多平方米地下室的别墅吸引了很多第一次买别墅的消费者，结果在开盘当天4小时内全部售完。

　　所以我觉得，做别墅真正需要担心的不是购买力，而是如何做出适合不同人群、不同需求的好产品。

　　大盘求变、求快才是出路

　　刘强(浙江临安中都置业有限公司常务副总经理)

　　青山湖畔这个项目森林覆盖率高达79%，由18个小山包组成，它讲究建筑的多样化，每期建筑都不相同，就像一个大型的世界别墅建筑博览园。从二期的乡村别墅、陡坡别墅到三期的新古典主义中式大宅，中都一直在进行别墅产品的创新。

　　我们在别墅开发上走的是一条更为务实的道路，别人引进国外别墅的建筑风格、建筑用材，我们则把重点放在引进先进的建筑技术，通过建筑构造的改变设计出更节能、更宜居的别墅产品。

　　这跟我们项目本身的条件也有关系，因为我们总用地规模达3000亩，这么大的项目不适合做成精装修别墅。而且项目内每个组团都由一个个小山坡形成天然隔断，私密性强，最好的办法就是利用天然地势建造房屋。

　　做产品除了针对建筑本身做变化外，还有就是针对精神文化的回归而推出新产品。在与客户接触的过程中我们发现，客户希望能找到自己的精神家园，希望能跟几个好朋友住在一起，既有独立的居住空间又能分享公共空间。所以在第三期我们推出了中式别墅，结果很受欢迎。四期我们准备推出院落式别墅，几幢别墅围合起来，可分享共有院落，然后每户又有各自的私有院落，既相亲又独立。

　　现在，大盘的政策风险比规模小的楼盘更大，所以我觉得，开发速度和建筑创新是大盘，特别是别墅大盘生存、发展最重要的两大要诀。

　　环境在不变中体现价值——原生植被就是最好的小区绿化

　　王一兵(浙江锦绣钱塘房地产开发有限公司总经理)

　　其实做别墅是很苦的一件事。因为别墅是建筑与环境、建筑和人文、文化的结合体，要建造好的别墅前提在于对地形的了解。在获得土地之前，就要对土地进行实地勘察，拿到土地后又要根据地形和自然环境来确定别墅的风格和设计，最大限度地使别墅与周边环境融洽，做出适合地形的产品。

　　遗憾的是，建筑不对周围环境产生破坏几乎是不可能的，我们能做的只是最大限度地控制破坏程度，将破坏周期缩到最短。锦绣钱塘别墅2004年1月获得土地，一期2005年1月开盘，2006年10月全部交付。

　　一期工程的开发速度非常快，因为经验不足，对原本的地形保护没有我们原先想象的那么好。所以我们吸取一期的经验教训，对二期工程进行了调整，与地形的结合更为紧密，我们坚持保留山体，维持山地生态系统的完整。而且二期原生植被的条件非常好，有很多枫树、杉树，我们全都编了号，在图纸上标明，严格保护起来。因此相邻别墅间的原生植被多数都被完整的保留了下来。这样的保留到底有多大价值？如果我们能做到房子造好了，山还是原来的山，树还是原来的树，哪里还需要做什么小区景观绿化！

　　我们还给工程队配备了两个专职测绘人员，根据每天的工程进度、遇到的新情况对小区道路走向、房屋位置及朝向做出调整。这么做都是为了让生态原貌能被最大限度地保留下来，让生态环境与经济效益协调。

　　好的开发商要懂得与自然对话

　　张汛翰(浙江大学城市规划与设计研究所专家)

　　现在的别墅开发表现出三大趋势，可以用三个词来概括：环城布局、山清水秀、产品多元化。从中我们可以看到别墅产品往往占据了很好的景观资源，有很多创新的可能性，但同时，我也发现环境保护仍然是别墅建设过程中最大的问题。

　　别墅设计着重强调人与自然的交流。但是很奇怪，有的开发商就是喜欢把山顶推平，把房子建到山顶上去，我很难理解他们这种做法，却又无力改变他们的想法。

　　我曾经跟一些开发商讨论过这个问题。的确，从成本角度考虑，确实是遇坡平坡，遇谷填谷最简单、最节约成本。而且成本不是一个单一的概念，因为即使你做了保护措施，在规划阶段把一棵树保留下来，但是在施工过程中它也随时有可能死亡，很可能你追加了设计成本、管理成本最后连一棵树也没得到。是不是因为这样就不去做呢？一个好的别墅产品与其完整、和谐的自然景观密不可分，而一个好的开发商应该对自然做更深入、更细致的交流才对。

　　产品在细节中传递文化——用材展现江南气质

　　赵菲(杭州宋城景观房地产有限公司董事长助理)

　　顶级别墅的价值在于对文化价值的挖掘，对环境资源、交通设施等配套设施的完善和利用，需要有浓厚的人文底蕴。而杭州作为“东方休闲之都”、“生活品质之城”以其浓厚的历史文化底蕴和城市气质为杭城打造顶级别墅创造了良好的条件。

　　现在购买别墅的人群对文化的渴求度大，宋城集团就依据这一需求着力打造“地中海别墅”这一顶级别墅，利用原有的地域文化来增加别墅的文化厚度。比如，我们的别墅有不少都是依湖而建，所以采用了很多落地玻璃窗，让人在室内可以看到更多户外的风景。再比如别墅立面，我们采用了手工面砖，因为手工面砖有色差，有一种水墨画的效果，更能衬托出江南文化的气质。

　　我们首批推出37栋地中海别墅，每栋价值1200万~2500万元，两个月卖掉35栋。10月我们还将推出14栋岛居别墅，现在已经有客户对这种城市岛居生活的理念感兴趣了。

　　需求在城市发展中产生——城市田园生活是一种居住趋势

　　陈东东(赞成房产营销部经理)

　　随着城市发展，住到自然环境优越，配套齐全的郊区过田园生活是一种发展趋势。

　　我们认为真正适合居住的地方应该符合三大要求：区块近城，自然山水，配套周全。我们的项目所在的之江国家旅游度假区块，距离主城区和西湖风景区都比较近，又具有优越的山水资源和完善的配套设施，是现代人的理想居所。

　　赞成岭上项目是一个建在带状平原上的排屋和公寓，共有86户排屋，用材和设计都力求品质，即将正式开盘，正在客户积累阶段，但是现在已经获得了非常高的关注度。

　　个性在设计中体现——别墅也要配电梯

　　陈艳(浙江天都实业有限公司营销策划部经理)

　　天都城是杭州东北角一个集生态、休闲、产业、居住为一体的生态型核心居住区。在别墅建造过程中我们也很注重对于山地的保护，希望能凭借良好的山地生态环境来提升产品层次。

　　天都城爱丽山庄一期排屋会在10月份推出，每套售价约250万元以上。它的设计也将更为人性化，除了太阳能、花园、游泳池等一般的设施，还特别配备了室内双电梯的设计。

　　在湘湖仙人峰吟诗会客

　　刘嘉龙(杭州奥兰多置业有限公司副总经理)

　　奥兰多小镇位于湘湖文脉的仙人峰，“山不在高，有仙则灵”。南坡23栋别墅是湘湖板块不多的可以一览湘湖全景的别墅，每幢售价600~1300万元不等。每幢别墅的建筑面积在500~800平方米之间，“坐拥山水，进退繁华”，是目前杭州市郊及其罕见的城市别墅群，主卧、客厅在100~200平方米，是人们向往的山水型别墅，别墅内配置观光电梯。

　　北坡别墅则相对安静，虽然看不见湖景，但小区环境更为幽雅，小桥流水，可以使住户独享一份宁静和安闲。在建造山地别墅的过程中，奥兰多小镇非常注重山地和山林生态的保护，按照坡地的自然落差而建，尽可能保留原生植被，高大树木基本不动，北坡别墅面积300~400平方米，每栋售价在为400万~600万元。

 

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