调查:银贷收缩的"板子" 打在谁身上？

 

    7月份cpi的数据尘埃落定，关于央行又要加息的传言便再次甚嚣尘上。

　　这个代表居民消费价格指数的数据，比去年同期上涨5.6%，创下了自1997年2月以来的10年来单月新高。这让加息的可能性进一步加大。

　　与此同时，近期有消息称，银监会已明确表示，希望提高房贷首付到四五成。一是为控制商业银行的信贷规模；二是目前一些地区房价上涨得十分厉害。马上，这一消息在深圳成为现实：当地一些银行已将按揭贷款首付比例提高至四成。

　　而在杭州，受国家宏观调控影响，多家银行已停止个人经营性贷款和个人信用贷款，有的银行还全面暂停二手房按揭贷款。

　　对于银行在房屋信贷方面不断打下或者预备打下的“板子”，杭州楼市已经掀起阵阵涟漪。

　　房奴：骆驼上的稻草加重

　　对于已经拥有房子，却还在银行欠了大量按揭款的人来说，陆续的加息让他们更加意识到了“房奴”的真实含义。

　　范小姐，2006年年初在杭州购入一套小户型二手房，按揭30万元，13年还清，每月还款2000多元。之后，便频频传出加息消息。去年8月19日、今年3月18日、5月19日和7月21日，从5.81%到6.04%，到7.20%，再到7.38%……一年还不到的时间里，央行就加了4次息，范小姐的脑子就一直被这一连串数字搞得昏头昏脑的。

　　她跟男朋友细细算了一下，明年年初，他们每月交给银行的按揭款就要多出10%，也就是200多元。

　　虽然200多元不算很多，但是对于普通工薪阶层来说，还是可以做相当多的事：去电影院看4场大片；充4张公交a卡；多吃10多斤猪肉；可以多买很多本畅销书等等。而这些积累成一年、几十年，就更是一笔很大的数目了。

　　而更让范小姐们苦恼的是，加息周期要到何时才真正画上句号。

　　对于加息给自己生活带来的影响，以“房奴”自居的陈先生把它称之为“温水煮青蛙”，“你不会感觉到每次加息会给你的生活带来多么大的影响，开始也会不以为然，但是一点点加起来，说不定会让你的生活发生质的变化。”

　　无房户：买房的机会越来越少

　　而对于无房户小韩来说，银行收缩房贷给他带来的影响，就不是一根“稻草”那么简单了。

　　今年27岁的小韩在杭州工作了3年，跟女朋友两人省吃俭用积蓄起15万元，他们打算买一套50万元左右的二手房。前两天，两人兴致勃勃地跑到中介公司去找房源，看中了城东一套1985年以前的老房子，总价刚好是50万元。结果中介公司的经纪人给他们“泼”了一盆冷水。

　　“这种比较老的房子，银行基本上要求首付在4成左右，也就是20万元。房子房龄跟贷款年限加起来不能超过30年，因为年代比较老，公积金贷款成数也会比较少。”眼看着首付一下子多出5万元，小韩和女朋友泄了气。他说，原来一直听说在加息，他们还稍微有点心理准备，没想到首付还要提高，这就有点措手不及了。

　　不过，让小韩们更为痛苦的事情可能还在后面。银监会已经表示希望提高房贷首付到四五成，而深圳一些银行也已经先行一步，把首付四成变成了事实。那么，一旦杭州银行也开始实行这样的政策，情况又会怎么样？

　　二手房市场已经提前闻风而动。信义房产经理刘峰表示，最近来买二手房的人很多，其中不乏有害怕首付提高而提前买房的购房者。他说，除了建行以外，其他银行二手房贷款业务还是比较稳定的，但是对抵押贷款已经收得很紧，对于贷款套数比较多的业务，也会要求提供很多材料。整体来说，银行给出的信号，确实有趋向首付提高的意思。

　　业内人士表示，相对于加息来说，首付提高对于首次置业者来说影响更大。并且它实实在在地对刚性需求有抑制作用。而从房源类型上来说，它对总价不高的小户型公寓的购买力影响最大。因为这些买家往往经济承受能力不高，对价格比较敏感，一旦原先精打细算凑出来的首付无法再支付房款，就只能退出购房者的队列了。

　　投资客：心理威慑大于实际作用

　　加息增加了按揭者的每月还款额，提高首付对于买房者的资金实力提出更高的要求。那么，这会不会使得重新回归的投资者们退出舞台？

　　资深房产业内人士李丽琴认为，银贷收紧可以在一定程度上降低市场投机成分，减少泡沫。但是对于实力较强的投资买家来说，把首付从三成提高到四成，或者每个月增加几百块钱的按揭款，相对于他们把房子出手能够获得的收益来说，简直是小巫见大巫，根本就不值得一提。

　　“现在还在投资房产的人，资金实力都非常雄厚。银根收紧对于他们心理上的影响，要远远大于经济上的影响。体现在行动上，可能只是从原来的炒10套，减少到现在的炒8套。”

　　而另一位不愿意透露姓名的业内人士则表示，物价指数接连攀升，这让更多的人意识到既然任何东西都涨了，不如买套房子放着。把房子作为实物来投资的人，可能还大有人在。

　　开发商：短期影响不是很大

　　加息会给购房者增加经济压力，对于要借贷几千万元甚至上亿元资金的开发商来说，是不是影响更为深远？

　　当记者把这一问题抛给杭州某房产公司董事长时，他显得有点愕然：“加息？我们已经麻木了，没感觉了。”

　　随后他表示，最近的风声确实是越来越紧了，银行对于开发贷款也是卡得越来越严，这对于开发商的心理预期肯定会有影响。但是因为加息太频繁了，他实在“说不出什么精辟的观点”。

　　据了解，目前杭州楼盘开发资金基本上有60%左右来源于银行贷款。加息意味着开发商的融资成本加大，贷款的负担加重，利润空间缩小，以开发商年贷款10亿为例，在贷款利率上调0.27个百分点之后，开发商一年增加还款额270万元。

　　对此，杭州一位资深的业内分析人士表示，加息对于开发商的短期影响不会很大，这跟目前开发商所处的市场环境有关。

　　今年以来楼市回暖，销售顺畅，开发商回笼资金无论在速度还是量上，都超出了开发商原先的预期，这个超出的资金量比例基本上在30%左右，这就让开发商短期内的资金不会有大问题。与此同时，宏观调控两年以来，许多开发商对市场失去了信心，不再拿地，或者拿地非常谨慎，使得众多资金还握在手里没有用出去。

　　此外，宏观调控是一个大浪淘沙的过程，到现在为止，剩下的都是一些融资和操盘能力都非常强的房企，能够抗得住市场的风险，他们通过上市、合作等方式已经部分解决了资金问题。

　　但他同时表示，银行在加息、首付上的一系列举措，对于购房者产生的需求减少等影响，也会间接地反映到开发商身上来。但是，这可能要到半年或者一年以后会比较明显，短期内影响不是很大。

　　房价：上涨还是下跌还不清晰

　　加息、提高首付、缩减按揭年限对于楼市意味着什么？有人说有利于调控楼市、并且最终抑制房价疯狂上涨。但是也有人认为，加息其实反而助推了房价。

　　杭州一位房产专家分析说，影响房价的根本因素还是供求关系。加息能够抑制一部分购房的刚性需求，但是因为两年宏观调控所抑制的需求在近期大幅度反弹，这种被抑制的需求受到抵消，所以并没有对供求关系产生实质上的影响。

　　而从成本上来说，其实房贷利息很大程度上是房价的一部分，虽然它没有在买房时一次性体现出来，但是其后偿还按揭款时增加了购房者拥有房子所要付出的代价。而在市场供不应求的情况下，这部分成本被开发商、卖家不断转嫁到下家头上，从而增加了购房总价，自然也提高了房价。

 

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