专家 房产特殊利益集团善消解宏观调控

    昨天中国房地产业协会发布的相关研究报告显示，由于市场供不应求的加剧，今年下半年，中国住房价格上涨的压力依然存在。

　　专家指出，不少地方土地价格的攀升，也在推动房价上涨。比如北京、上海、杭州等地近期出让地块的楼面价格加上当地建安成本后的价格，已超过同地段在售商品住房项目的销售价格。

　　另据新华社电 近年来，围绕着房地产市场的宏观调控，不同利益群体的博弈非常激烈。在共同利益的扭结下，一些房地产商、地方政府、党政官员、专家学者、媒体专刊构成了一个特殊利益集团，使普通购房者极易陷入“越涨越抢，越抢越涨”的陷阱。

　　中央党校研究员曾业松指出，房地产商一般以赚取最大利润为核心，一些地方政府为房地产业推波助澜，从中获得gdp和政绩；一批学术精英引导公众预期，影响政府决策，获得地产商的“好处费”；媒体专刊为地产商制造舆论，从中获得其广告回报。这些利益集团，不仅具有强大的自我保护能力，而且善于消解国家宏观调控，扭曲国家政策“为我所用”。

    房市调控主导者应有自省精神

    房价迎着调控政策逆势上涨不仅是诸多统计数据证明了的，也是公众深切感受得到的，是不可争辩的事实。然而，有关部门却意外地抛出了一份成绩单：

　　房地产市场调控取得初步成效。一是房地产开发投资增长总体平稳。二是住房供应结构调整有了好的开端。据建设部信息系统数据，在全国40个重点城市批准预售商品住房中，套型建筑面积90平方米以下的住房面积所占比重由2006年上半年的19.18%提高到今年上半年的24.31%。三是住房价格总体平稳。2003年以来，随着各项调控政策措施的落实，全国房价总体上趋于平稳，绝大多数城市住房价格涨幅较低，长江三角洲地区一些城市房价一度稳中趋降。

　　这份乐观的总结是值得商榷的。房市调控有没有达到预期效果首先要看两个方面：一是高房价是否回调、趋稳。二是住房供应结构是否符合调控要求。但恰恰是在这两点上，调控远未到位。不顾实际情况的盲目乐观只会陷入自欺欺人的误区，从而，把今后的房市调控引向歧途。

　　以住房供应结构为例。第二次房市调控政策出台时中央明确要求：“自2006年6月1日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房（含经济适用住房）面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上。”紧挨着这句话后面还有一句重要的表述：“过去已审批但未取得施工许可证的项目凡不符合上述要求的，应根据要求进行套型调整。”

　　显然，如果中央的这项政策得到认真执行，即使剔除时间差因素，套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比重到今年上半年为止怎么可能只有24.31%？发改委公布的数据更清楚地说明了问题的严重性。国家发改委7月31日发布的数据显示，今年1-6月90平方米以下住房完成投资仅占住宅投资的19.5%。大户型仍是主流。对于这种严重偏离中央调控要求的状况，有关部门不仅不自省，反而沾沾自喜地拿出了一份表功的成绩单，委实令人费解。

　　同样，对于房价的快速上涨，民众无不有深切的感受。一些城市更是创下了离谱的记录。据报道，截至6月21日，深圳楼市均价为15487元／平方米，与2006年深州市全年平均房价每平方米9384元相比，上涨竟然超过七成！北京的房价更是在有关部门的眼皮子底下上演了一波强势上涨行情。所谓“住房价格总体平稳”的依据源自哪里？

　　有关部门不仅未能正视阻碍调控的原因，甚至，也未能反省自己在房市调控中一度错位的立场和表现。恰恰是有关部门自己成为挖开房市调控墙脚、把刚性政策软化的主导者。

　　比如，对于“套型建筑面积90平方米以下住房面积要占开发总面积的70%”这一被高度刚性化的细则，建设部先是下发“解释”，认为“70%比例要求适用于各城市年度新审批、新开工的商品住房总面积”而不再是某一具体的项目，使得70%的要求因植入整个城市的大背景下而加大了回旋余地。接着，建设部又在1月9日公布的《90平方米以下住宅设计要点》中，把小户型面积标准“放宽”，所幸的是，这一“房宽”意见被国务院紧急叫停，建设部也公开承认其做法“不符合国务院办公厅和建设部文件要求”。一个部委自己违犯自己的“文件要求”只是一种偶然吗？还有比这更滑稽的吗？

　　刻意掩盖问题、缩小问题而夸大调控效果、夸大成绩，很容易误导中央对房市调控效果的判断和对今后调控政策走向的布局。事实上，有关部门现在连很基本的一些问题都还没有真正弄清楚。比如，对于空置率问题，连空置率的定义都还没有确定下来，遑论空置率？再比如，对于房价的统计问题，发改委、建设部、统计局和地方房管局等部门，统计方法各异，结果自然也相差千里。对于同一城市同一时期的房价，有的统计结果是上涨，有的则是下跌。面对如此乱局，有关部门想对房价的真实走势作出准确判断都非常困难，哪来的心情表功？

　　古人云，知耻而后勇。房市调控需要自省精神，只有严格执行中央调控政策，不断地正视问题、反思不足，并查找根源，及时研究、制定针对性的措施并认真执行，才能使房市调控逐渐步入良性轨道。倘若一味沉浸在虚幻的政绩中不能自拔，只会离调控目标越来越远。