大学城商圈撬动房产经济 投资分析

 

    上海金桥大学城

    金桥大学城是上海大学城"2+2+x"区域规划中重要的特色高校组成部分，位于上海浦东金桥镇东北部，北接外高桥保税区，距浦东国际机场约20公里。该板块是浦东开发较早的区域，生活配套较为完善，内有上海杉达学院、第二工业大学、上海金融学院、复旦大学网络学院等高等学府。整个大学园区占地1000余亩，共有超过25000名学生教工在此学习生活。

   金桥大学城紧邻张江高科技园区、金桥出口加工区和上海银行卡基地，附近有大量的世界500强企业和国内大企业，能够满足大学生实习和就业需求。有相当大的一部分学生在此租房居住，不少白领也在此置业，对于周边二手房及租赁市场有很大的需求。

   【点评】

   目前该区域楼盘售价基本在6500～7000元/平方米。由于大学城的存在，这里的房子租赁市场相对其他地方好很多。但二手房房价也就5000～6000元/平方米，价格不是很高。

   南京江宁大学城

   依托江宁高新开发区的强劲增长，短短4年，占地27平方公里的江宁大学城内就已经聚集了东南大学、中国药科大学、南京航空航天大学、河海大学、南京医科大学、南京工程学院等14所知名院校。预计未来5年的时间内，江宁大学城发展在校学生规模将达20万人。

   除了相应规划教师公寓以外，江宁开发区还给予一些开发商优惠政策。今年江宁板块已成为南京楼市领涨板块，大学城附近的楼盘都有不小涨幅。其中西苑·阳光翠庭2006年初以2999元/平方米的均价开盘，去年年底几个月每月上涨100元/平方米，目前均价已超过4000元/平方米。

   【点评】

   从江宁大学城的规划来说，大学城是城市功能的一种辐射，也就是说，政府规划是要将大学城建设成一个具有良好基础设施、配套服务齐全的新市区。

   近几年，在吸引投资方面，江宁区取得了重大成功。吸引资金建设了三级甲等医院、四星级宾馆、商业步行街等等。大学城周围楼盘近年连续走高，国家近几年出台了土地资源管理相关通知，对大学城有一定影响。因为大学城建筑面积之大必须名副其实，土地面积过大而无相应规模的建筑，往往会造成资源浪费。所以对于吸引投资者来说，也是个投资机遇。因为就土地而言，目前江宁大学城的价值已经是寸土寸金了。

   南京仙林大学城

   仙林大学城集中区占地27平方公里，总规划面积达47平方公里，现已有南京师范大学、南京财经大学、南京邮电大学、应天学院等11所高校已经或即将建成。截至2006年底，在校学生及教职工人数已经突破13万人。同时，大学城还计划引进纽约州立大学等10～12所国际著名学府。

   仙林大学城西侧仙鹤观距市区较近，是大学城楼盘最为集中的区域，仙隐北路两侧集中了别墅及小高层和高层公寓，社区发展已经相当成熟。

   据悉，仙林大学城将拿出1000亩用地，配建高教公寓，吸引各高校1万名教师入住。如此大的供给量似乎并没有减缓仙林板块的上涨步伐。建筑面积达50万平方米的仙林第一大盘亚东城，2005年3月开盘均价不过4600元/平方米，目前已经攀升至6000元/平方米。

   【点评】

   最近大学城周围楼盘热销，主要针对的人群还是大学教师。凭教师证等相关证明，可以获得优惠价格。近几年大学城周围楼盘持续上涨，但是考虑到一些教师的购买力，一般公寓价格还是比较便宜的，还有升值的空间。

   上海闵行大学城

   闵行大学园区以上海交通大学和华东师范大学闵行校区两所全国重点高校为主体，整个闵行有东海学院、机电学院等各类学校200多所，整个大学园区占地4.67平方公里，建筑面积达120万平方米，在大学园内学习工作的师生有6万人之众，已经于2005年全面建成。

  旁边有进驻微软、英特尔、可口可乐、中国网通等著名跨国企业的紫竹科学园区。高等教育与经济、科技的紧密结合，闵行大学城为入驻园区的企业提供高级研发人员、工程师、技术工人等丰富的人力资源。此外，大学城还吸引了众多国际高等学府来此合作办学、定点培养。无论是大学教授还是科技园区工作者、国外研究者和学生等都是周边房产的主要购买人群，而看重大学园区文化氛围和教育配置的家长也在此置业。

  【点评】

   闵行大学城这边交通便利，社区配套发展成熟，距离市区也比较近，现在的房子卖到6000元/平方米左右，应该说这个价格并不是很高，还存在一定的上涨空间，但是涨得不会很快。

  上海南汇大学城

  南汇大学城是规划中660多公顷的南汇科教园的一部分，占整个科教园的三分之二。南有即将建成的上海国际航运中心——洋山深水港，北临浦东国际机场。现有上海理工大学、上海水产大学、上海工商外国语学院等入驻大学城的近十所高校，学生教工总数已经接近五万人。

  南汇大学城目前已颇具规模，但由于距上海市区太远，市区人士一般不会考虑在此置业，购房需求主要来自改善居住条件的城镇居民和周边农转非的住房需求。

  【点评】

   该地区目前主要以现房销售为主，价格在5000～5500元/平方米，最高价格也就6000元/平方米，随着惠南镇的发展成熟，该地区的二手房价会有所上涨，但是上涨幅度会比较缓慢。

   曾几何时，以教育为名的造城运动，推动大学城遍地开花，又一度因为过度扩张和盲目圈地触及宏观调控的高压线而坠入低谷。

   2007年，跟随着全国各地新一轮房价迅猛上涨的步伐，这些远离城市中心的大学城，周边房产又出现明显的上攻迹象。

   那么大学城房产现状究竟如何？是否还有投资机会？春的气息早已萌动，时令似乎又要进入盛夏。

   上海松江大学城

   占地7600亩的松江大学城是长三角规模最大的新兴大学园区，拥有上海外国语大学、华东政法大学、东华大学、复旦大学视觉学院、上海对外贸易学院等七所院校约5万师生，建筑面积达100多万平方米。随着二期工程的完工和高校的进一步扩招，师生规模将达到8万人。

   松江大学城在2004年的大行情下曾出现一波投资热潮。2001～2003年松江新城住房均价仅为2000～2800元/平方米，到了2004年年初，已经上涨至4000元/平方米，涨幅几乎翻番，随后更是一路走高，2005年初达5000～7000元/平方米。但是，自2005年的宏观调控以来，松江大学城房价被打回原形，许多楼盘纷纷降价，最低跌回至3000元/平方米附近。目前，该板块的供应量主要集中在松江新城西部，有十几个楼盘在售，价格在5000～6000元/平方米，这些楼盘多数是2005年开盘，销售十分缓慢，有些项目已经是现房在售。

   【点评】

   目前松江大学城周边房价落差比较大，高的达到8000元/平方米，低的只有5000元/平方米。松江新城的核心区域开发基本完成，房价基本都涨到应有的高度，继续上涨空间不会很大。  

    杭州下沙大学城

   杭州拥有滨江、下沙、小和山和紫金港四个高教园区，下沙是其中规模最大的一个，拥有浙江财经学院、浙江理工大学、浙江传媒学院、浙江工商大学、杭州师范学院等14所大学，占地面积达1.5万亩，全部建成后在校生将达到13.5万人，区域总人口将达到20万人以上。

   下沙大学城附近楼盘主要集中在高教园区2号、3号大道上。低总价、小户型的公寓也颇受市场青睐。浙江传媒学院对面的广场针对即将毕业的高校学生，将在今年推出面积在40～50平方米的小户型酒店公寓，总价稳定在20万～40万元之间。

   目前下沙高教园区的商品房新房价格大致保持在7000元/平方米，之前一些位置较好的楼盘二手房挂牌价已接近8000元/平方米，随着下沙新城的人口增多，未来楼市还有升值空间。

   【点评】

    如今的大学城已经不仅仅是一个简单的大学汇集中心的概念，就下沙大学城而言，教职工会出于工作方便选择购买附近的房子，大学生也会迫于毕业后的就业压力暂时选购附近便宜的房子，因此对下沙区楼盘的销售和增值会有一定带动。这个副城所特有的活力和发展前景刺激了人们投资和购买的欲望。

   杭州小和山大学城

   位于杭州西郊山谷中的小和山高教园区离杭州市区仅9公里，园区总投资34亿元，总占地面积7200亩，总建筑面积210万平方米，规划人口为5.91万人。目前已有浙江工业大学、浙江科技学院、杭州外国语学院、浙江长征职业技术学院等多所院校以及其他科研机构入驻。

   小和山大学城地段狭长，土地供应量有限，与杭州其他三大高教园区不同的是，小和山三面环山，风景优美，大都以别墅为主，兼有小高层公寓，购房者以度假性质居多。

   目前高教园区附近楼盘总体开发量约50万平方米，别墅价格约300万～1000万元，公寓刚刚上了6000元/平方米，由于该区域配套建设尚在初期，因此房价仍在低谷，较有投资潜力。

   【点评】

   在杭州学院地产区域中，小和山具有比较独特的山林资源，这既是它未来的增值所在，也影响到它现在的发展。小和山没有高新技术产业园区作为区域建设的推动点，依附山区有相当的交通瓶颈，开始规划时就是一个有相当独立性的园区，高校园区的迁入带来了小和山的人气，刺激了板快内主要的自然村经济形态，但从长期来看，没有企业的进驻和教育科研的结合，流动性较强、特别是住宅消费力不高的学校资源不是地产蓬勃前进的基础，这些原因导致小和山整体基础建设还相当滞后。

   苏州大学城

   苏州工业园区和高新科技产业区一东一西布局在城市两翼，大学城分布在东西两处，一处是位于吴中区石湖西岸的苏州国际教育园区，一处是位于工业园区独墅湖东岸的研究生城。

   苏州国际教育园入驻院校达13所之多，分为南北两区，南区入驻苏州大学文正学院等9所院校，目前已基本建成；北区入驻苏州科技学院、苏州卫生职业技术学院等4所院校，目前也初具规模，整个石湖大学城入驻师生近8万人。

   苏州国际教育园东临石湖，背靠七子山，位于苏州城南著名景区，距市区也不远，因而颇受一般市民青睐。周边新开楼盘销售火热。

   苏州研究生城距市区较远，但周边房产同样火热。独墅湖高教园区由复旦大学、南京大学、西安交大等十余所国内外知名高校入区联合建立多个研究生院，区内师生规模已近2万人。

   研究生城北即金鸡湖东板块房地产开发迅猛，目前已聚集东湖大郡（查看地图）、欧洲城（查看地图）等近30个大型住宅项目，已经形成一个成熟的居住体系。

   【点评】

   从整个区域规划的角度看，在苏州大学城周围投资房产回报还是很可观的。随着城市发展规模的扩大和交通体系的完善，我们很看好大学城周围的发展前景，以后很有可能继续投资有关项目。

 

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