大九堡板块进入快速通道 昔日黑马成市场主力

    “地段、地段、还是地段。”这是香港首富李嘉诚先生的一句经典论断。这句早已成为地产投资哲学的话一针见血地指出了区位条件对于地产投资的重要性。然而，在有限的土地资源下，优越的地段都已开发所剩无几。相对于杭州主城区的优质地段，目前的杭州非主城区地段的选择也越来越呈现出资源的差异性和个性更多的特质。这种条件下，无论对作为产品供应者的开发商来说，还是对身为产品需求者的购房者或是投资者而言，如何在余下非主城区区域中选择较为优质的、适合自己居住的区块值得探寻。
　　
　　在当前杭州城市化进程中，近年来催生了诸如钱塘江南岸的滨江区板块、闲林板块、临平板块、大三墩板块、下沙板块以及大九堡板块(九堡—乔司)。在上述板块中，近期以来，大九堡板块尤为受到市场追捧。短短两年不到的时间，当年以“黑马”角色闯入楼市的大九堡板块，俨然已成当前杭州楼市的一股新势力。
　　
　　现状：可售存量供应不足导致一房难求

　　九堡、乔司分别作为连接主城与东部两个副城——下沙副城和临平副城的枢纽，二者由于具有相似的区位和特征，因此市场上通常被划为一个板块。自市政府提出“旅游西进，城市东扩”，又斥巨资“1500亿”吹起决战东部的号角之时，就未曾离开人们的视野。尤其是地铁1号线的动工和2011年底前开通的利好，给入住作为地铁沿线的大九堡板块更好的理由和美好预期。

　　相比其他板块，九堡已建成以及目前在售楼盘已经非常稀少，甚至到了一房难求的局面。早期项目有九堡明珠公寓、东部公寓、锦江半岛、圆梦园、晨光·绿苑等，近期在售楼盘有金海·香滨湾、旅游·红苹果、万科·魅力之城。受一系列利好因素影响，大九堡板块不断升温，非常有限的供应无法满足过热需求，三个楼盘均出现持续热销的局面。

　　位于九堡镇内的金海·香滨湾规划总户数约800户，去年6月开盘价格6290元/平方米，到今年7月开盘的二期价格已达7300元。而旅游·红苹果规划1280户，从去年9月份开盘的5560元的价格一路攀升到今年8月的8500元的均价。万科·魅力之城作为“90/70”新政第一批以小户型为主的项目，已经快速进入市场销售阶段，从6月份开盘的7400元/平方米涨到8月的8200元/平方米的价格。而下半年即将亮相市场的名城·左邻右舍以及万均·九月庭院，目前市场上的反映则更为强烈。“总共不多的几百套新推房源中，就有几千人在排队。”9月9日，一位打算购买上述楼盘的消费者颇为无奈地对记者表示。

　　比较九堡，目前东北部的乔司房地产刚刚起步，新房价格较九堡低一些。目前乔司在售的项目只有东冠逸家和东田·东城丽景。东冠逸家3月份一期开盘均价4250元/平方米，目前价格在5500元/平方米左右。由东田房产开发的东城丽景总建筑面积8.4万平方米，主力户型75—136平方米，今年6月开盘时的价格为4800元/平方米，9月价格达到了5830元/平方米。而作为乔司大盘的复地·连城国际虽然要到今年11月才正式开盘，但是在9月8日，连城国际市区展示中心正式亮相这一天，虽然开发商之前并未进行大规模的推广，但是现场的气氛仍让开发商始料未及。“昨天我们的销售人员都忙疯了，一天时间就接待了将近1000多自发前来咨询项目的消费者。”昨日，复地相关销售人员对记者表示。

　　由此不难发现，虽然今年以来，市场大环境需求在急速升温，但大九堡板块目前市场可售存量的供应不足也导致了供需失衡。尤其是去年万科、复地、绿城等知名房企的介入，给包括开发商和普通购房者提供了足够的想象空间。

　　外因：三大利好因素催热大九堡

　　究竟是什么原因能在短短两年时间让一个市场上并不熟知的板块迅速扮演楼市新主流的角色？分析人士表示，这与大九堡板块所具备的三大优势不无关系。

　　首先是交通优势。九堡作为未来杭州最重要的交通枢纽，地铁一号线、客运中心、快速公交、德胜快速路、未来的磁悬浮等都在九堡交汇，将形成一个大型的换乘中心。而乔司目前已经有沪杭高速公路、杭州绕城公路、德胜快速路、01省道、杭海公路、杭莫线和沪杭铁路等多条国家级、省级交通要道贯穿全镇。规划中还将有杭乔路、东湖路将乔司东西、南北分别紧密连接临平、九堡、下沙、萧山和杭州主城，将于年底建成的连接杭州和上海浦东的又一高速公路——杭浦高速也将从乔司穿过。尤其是地铁一号线在九堡和乔司设立地铁口，对于附近购房者的出行意义重大。

　　其次是规划配套优势。目前，由政府主导的规划工程，包括道路、商业等配套正在实施。规划中四季青服装交易中心将迁入，板块的商业氛围无疑将得到提升，而杭州市客运中心每天10万人次的客流量也将积聚人气。另外，紧邻迎宾路在旅游·红苹果西侧占地2480亩，规划建筑面积130万平方米的杭州最大的经济适用房项目，建成之后将有近5万人入住，将是杭州市东面最大的一个住宅区。根据规划，九堡镇目前有7万常住人口，未来将达到40万，发展潜力巨大。相信随着配套的逐步深入完成，区块的生活氛围会逐渐形成。

　　而目前的乔司已经拥有乔司商厦、乔司贸易市场、联华超市、新新超市、各大银行、公交车站等配套设施。而现有的乔司镇中心小学和中学、余杭第一人民医院乔司分院都将在5年内进行大规模投资改造。此外，乔司在今后几年还将建成天然气工程建设基地和占地30亩的大型综合商城。

　　再次是价格优势。与其他板块相比，目前九堡和乔司的新房仍具有价格优势，尤其是乔司优势更为明显。在资金有限的条件下，通常价格是购房者考量的重要因素，较低的价格对收入不高的购房者无疑具有相当大的诱惑。

　　当然，在三大利好消息之外，要清醒地看到，目前在已规划的地铁一、二号线连接的次外围区域，从成熟度看，三个副城都已经形成了区域城市核，生活居住较为便捷。相比之下，除九堡镇和乔司镇所在地之外，大九堡板块所辖其他地域目前还远未形成居住氛围。

　　远景：未来两年供需失衡局面有望缓解

　　据了解，根据目前土地出让和在建项目来看，大九堡板块近两年重点供应区域将集中在南片临江区域。目前，九堡在建或待建未售项目有：总占地约250亩，总建筑面积约30万平方米的宋都·阳光领秀；另外还有绿城·丽江公寓、石英房产项目、天名房产项目以及中兴房产项目等。由于这几个项目均南临钱塘江，具有一线江景资源，因此未来市场定位将延续高端路线，预计销售价格不菲。

　　另外两个即将开盘的楼盘分别是万均·九月庭院和名城·左邻右舍。九月庭院位于九堡艮山西路北侧，总建筑面积12.7万平方米左右的九月庭院，由10幢简约清朗的高层住宅围合而成，主力户型98平方米到130平方米。而预定于今年10月底开盘的左邻右舍位于新九堡中心居住区，距离钱塘江1300米，社区总建筑面积约12万平方米，总户数约800户。绿地率达到30%，由9幢11—18层小高层、高层合围，建筑风格现代俊朗，58—130平方米主力户型以两房和三房紧凑户型为主。由此可以看出，未来一段时间供应将有所增长，逐步放量，供需失衡的局面将有所缓解。

　　而随着去年复地集团竞得的乔司总计19万平方米的土地，体量达52万方的复地·连城国际一期将于今年11月正式亮相，大九堡板块中的乔司也将迎来北部发展迹象。据了解，乔司的城中村改造规划面积约1100亩，其中280亩用于建设道路、绿地以及农居点等基础设施，剩下的800多亩土地全部用于房地产开发，除了东冠·逸家项目和复地项目合计约320亩，今后还将有500多亩土地将为乔司注入强劲的活力。从长远角度衡量，相对其他板块来讲，乔司的存量土地仍然比较多。

　　目前，市场分析人士普遍认为，现在乔司的房价要比临平低，虽然现在配套不如临平完善，但一旦地铁开通以后，乔司的洼地将被填平。乔司反而因为距离杭州市中心更近，到武林广场和湖滨更加方便而优势明显。“现在，乔司仅仅只是掀开了面纱一角，如果全面掀起，作为杭州绕城高速各个出入口中最后一块房产处女地，我相信它的后发优势将十分突出。”一业内人士对记者表示，“从地图上我们看到，下沙、九堡、临平正以城东金三角状布局，而乔司正处于这个金三角的中心点上。”

　　专家指出，在探寻板块的未来居住或投资潜力同时，必须首先关注城市的规划。城市规划对于房地产的走势和发展具有最为重要的引导作用。相对于国家或地区的经济发展状况、居民收入水平等等宏观指标，以及区块楼盘供应、需求、价格等微观指标，城市规划相当于是中观层面的范畴，较宏观更为现实，较微观更具前瞻，更重要的是政府主导，配套设施建设和规划目标的推进更有保障。由此，大九堡板块在今后市场中的表现仍将强势。