下沙房产，一座城市的光荣与梦想

   从去年至今，下沙俨然成为杭州土地市场上的当仁不让的主角之一。良好的发展前景和基础建设的逐步到位，使得凯觎下沙已久的外地大鳄们今年终于行动起来了。上海世茂以81625万元竞得下沙415亩的地块；北京金隅嘉业竞得位于杭州经济技术开发区的下沙东部沿江区块一宗超过350亩的"航母"地块；南京朗诗置业股份有限公司以3亿元竞得下沙109亩的江景地块。从06年51号地块的成交楼面地价1319元/㎡，再到最近的35号地块成交楼面地价3326元/㎡，不到半年的时间里下沙的地价已经翻了一番多，由此产生的连带效应就是，不管是开发企业还是消费者都对下沙的潜力价值更具信心。
因为这些大鳄的进驻，下沙不成为焦点也难，不少购房者更是看见了下沙楼盘的升值空间，不少本地开发商也在静静观望外来的大鳄如何在下沙"唱戏"。面对许多大鳄进驻下沙的现象，一些业内人士认为，这是大企业在战略布局上的要求。外地开发商的项目无疑能够增加下沙房产品的多样性，丰富下沙楼市。
杭州城市向东烘热了下沙这个区块，烘高了下沙的楼盘价格和土地拍卖，也烘热了下沙的楼盘销售业绩。下沙的房价水涨船高，不拿1-2年前3-4千的价格来比，就在2-3个月之前，房价还在5000左右徘徊，但是现在价格却已经在6000左右了，上升的速度让所有观望的人始料不及。今年5月首次亮相人居展的中庆·第6大道一期精装小户型，受到了消费者的热捧，四天内就积累了大量意向客户。9月7日上市的5#楼，房源仅176套在短短的一天时间内就销售了136套，当天的销售率达到了近80%。
到今年上半年为止，下沙虽说只挂牌3宗土地，但在推地总量上，却是位居杭州第一。宗数少、面积大的“航母”级土地拍卖，以及外来房产大鳄云集，成为下沙今年土地出让的特色。今年下沙总出让面积达1311亩，根据开发进度，下沙的超级大盘将集中在明、后两年推出。于是，就是有人对“2008年，下沙楼盘会不会因此出现井喷，这些超级大盘的销售会不会因此而备感压力”提出了疑问，对下沙即将出现万元房，更是充满了质疑之声。
大量楼盘将分批面市
目前下沙房产已经全面启动，老居住区目前有11个楼盘，建筑面积110万平方米；沿江区域可开发面积有300万平方米，建成后将吸引15万人口；中心区域可开发量达到200万平方米，将吸引10万人口居住。这也就是说，下沙目前在开发的房产面积有610万平方米。
“这样的土地供应量，不会使明年的下沙楼盘供应出现井喷。因为这些土地的集中放量，估计会在明、后两年，加上各家公司房源推出的节奏有快有慢，所以这1311亩的土地并不会出现井喷，最多是明年出现几个超大楼盘的集中放量。”保利地产有关人士这样分析。
之前下沙住宅用地集中供应是在2003年，当年住宅用地出让5宗，面积均在100亩至390亩之间，共计1184.91亩，出让面积达到78.99万平方米。由此可见，今年的供应量规模并不算超常。2004年—2006年，下沙的住宅供地6宗，但规模明显缩小，共计367.41亩，仅占2003年的31%。
高端房产品丰富下沙
南京朗诗房产在下沙准备打造一个高品质、高科技楼盘。因为在开发商的眼里，下沙是块不可多得的宝地。“下沙濒临钱塘江，面山依水，这种自然风光不可复制，这种资源会越来越稀少。”朗诗房产的负责人这样说道。
“不能简单地提万元房概念。第一，不能确定我们的最初开盘价是不是会逾万元，但目前预期成本确实已在9000元/平方米，而我们不是要拉高房价，只是为下沙提供更为丰富的房产品。谁说下沙的房产品只能以低价取胜？如今的下沙已不再是制造业、大学城这样的概念。新加坡科技园的建立，显示着这一区域业态组成的高端化趋势，而包含了恒温、恒湿、恒氧、静音、适光等6大高科技、人性化设计的朗诗·国际街区，不是为了迎合市场，而是要创造市场需求。”杭州朗诗置业有限公司总经理向炯这样说。
即便是井喷局面真的出现，为防同质化竞争的价格战，我们更要仔细地研究杭州市场，在房产品的设计上体现出保利地产的品质和格调。”上海保利地产董事长陈冬桔，在今年7月底拿下下沙434亩土地后，就曾作过这样的表述。保利地产擅长做高端产品，而下沙是杭州观江景的最佳位置，江面最宽最大气，江边还有着最为原生态的湿地，和悠闲栖息的成群白鹭。去年沿着江边12公里的古江堤，开发区又筑起了一条融中西文化特质的沿江大道，集休闲、景观、交通、旅游等功能于一体，全面提升了江边的生活居住品质。因此，很适合在这里打造一个高端的物业。
而上海保利房产经理王希岩在随后的采访中说：“下沙的资源很丰富的，特别是下沙的绿化带，这一点我们是特别感到欣喜。所以我们觉得江景的资源，对城市的发展相对来说是比较稀缺的。我们的项目也应该会做成一个高档的小区。”其论调显然支持下沙出现万元房。
高价房或成泡沫拐点
房产品已经不仅仅是消费品了，而是一种资产。”浙大房地产研究中心主任贾生华教授如此认为。“当老百姓越来越富裕时，必然会遇到一个投资的问题。而目前居民的投资途径还很少，大多数人的选择都是金融资产和不动产。”他认为，在未来几年，不动产将逐渐成为富人资产配置中不可缺少的一项，而当房产品逐渐带有“投资品”的色彩后，我们就很难用普通的消费品去衡量它。股市有泡沫，同为金融产品的房产，为什么不能有呢？
问题是，怎么样的泡沫才算是合理的？在当前的价格下，下沙的万元房，如果买来是自住或者准备出租，显然是不赚钱的。支撑起购买力的主要原因是房价的不断上涨，购房者在一次次转手中得以套利。几乎所有的人都认为房价不会跌，于是这种模式得以循环延续，但若是有一天房价发生滞涨，接盘者迅速减少，楼市的泡沫会瞬间破灭。
所以，一个有趣的心理现象正在发生。下沙每平方米一万元，不贵，有人甚至说会涨到一万以上。但前提是，只要最后不是自己接盘。
当每个人都知道高了，但都自以为最后一棒不会自己接的时候，有一个问题油然而生：泡沫的拐点在哪里呢？
以个性化抢占市场
据悉，2003年下沙住宅供应体量最大，平均建筑面积达到137.92万平方米，平均容积率为1.77； 2004至2006年平均建筑面积为77.79万平方米，平均容积率为3.65； 2007年平均建筑面积为78.7万平方米，平均容积率为2.32。据业内人士分析，虽然住宅用地容积率指标有所提升，一方面是为了政府的普通住宅政策调控而抬高容积率；另一方面保证了用地的建筑面积，也意味着楼面成本得到平衡。三个时间段的平均楼面价分别为1400元/平方米、1200元/平方米和1500元/平方米左右，同时通过土地平均成交价的情况来分析，根据区域内地段不同有所起伏，相对而言下沙的土地较为平稳，不易产生恶性竞争。
而据攻略地产祝军华分析，从现有下沙在售楼盘销售来看，区域整体态势平稳的同时，也反映出区域内各盘的市场境遇的差异，同质性问题是个突出的市场反映：梦琴湾借江景区位，销售步伐快于海天城，已接近产品销售尾声，从阶段性销售来看，海天城步伐落后，售价上吃亏，应该说同质性是销售处于劣势的必然结果。另外，伊萨卡的排屋出现，以及阳光华城“两小一低”面市，弥补区域内差异和空白，也说明市场细分更加明显，市场预期心理作用，也是促使市场“抢位”的最主要的前提所在。今后世茂等新盘的介入，在综合品质对弈的同时，产品创新非常必要。

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