另眼看低价

楼市专栏

编者按：卖家的价格战，最终受益的是买家，在普通消费品市场里，这是个规律。然而，房产品毕竟不是普通商品，同样是低价，不同的区域呈现的表情也不尽相同。换个角度看低价，是否会有更多的启示？

拿什么拯救你，下沙？
文/沧海

曾经十分看好下沙，原因很简单：地铁、江景、大学城，要规划有规划，要资源有资源，有此丰富的题材，下沙房产想不热都难啊！2005年宏观调控前的下沙，和别的区域一样，房价涨得飞快，未名园等一批二手房挂价直奔6000元/平方米，福雷德一期开盘均价5500元/平方米，据说当时的预定情况十分可观。可好景不长，调控泼了一盆冷水，下沙一下子凉了个彻头彻尾，房子一下子卖不动了。此时，沿江的三个大盘着急了，那可个个都是20万平方米以上的盘子啊，该怎么办呢？
几乎全杭州的开发商都一筹莫展之际，下沙一个叫天元2005的楼盘一鸣惊人。4月底，这个一直默默无闻的楼盘以4500元/平方米的低价开盘热销，梦琴湾紧随其后，高举低价大旗，自然也是风光一时。从此，低价便开始被各区域开发商奉为扭转销售颓势的不二法门。然而随着海天城和伊萨卡继续低价夺市，低价，这个由下沙开发商首先举起的武器，击碎了市场坚冰，却又砸了自己的脚。
尽管2005年的成交榜上，下沙主要在售楼盘均位居前列，可是风光的背后，掩盖不住的是“血拼”的残酷：从天元2005到梦琴湾再到海天城，4500元/平方米均价、3800元/平方米起、3680元/平方米起，价格越开越低，不夺人眼球誓不罢休；还有折扣满天飞：9.5折、9.3折、折后返现，招招见血。梦琴湾抢过天元2005的风头，海天城复又盖住梦琴湾的光芒，最后开盘的伊萨卡再爆新低，3460元/平方米的起价，彻底终结了下沙的销售神话。海天城销售放缓，伊萨卡却也没有了去年下沙楼盘的气势。从透明售房网显示的数据，伊萨卡已开盘两次，6月17日二次开盘至今，销售率未达30%。
至此，低价这柄利剑已锋芒不在。而下沙楼市也不免遭遇尴尬境地：想拿地的开发商谈下沙色变；而早已传出将有大量供地的沿江区块迟迟不见动静；业内人士私下里用“半死不活”来形容曾经风光的下沙……
前未有过的危机已经降临，拿什么拯救你，下沙？
海天城自3月房交会后便延缓了推房源的进度，近期在价格和折扣上严守尺度，一改往日作风，梦琴湾也有类似举动。可是除了低价，开发商还有何“自救”良策？
也许只能靠产品说话了。而我们也发现，价格拉不开差距的三个楼盘在产品上却还是各有特色的。当初梦琴湾也曾极力宣传自己的建筑和景观，在产品定位上突出的是人文特色，而海天城海洋社区的口号也已深得人心，目前梦琴湾和海天城都已部分结顶，诸如此类种种迹象的重叠，我们似乎看见——步入准现房阶段的下沙大盘，也许将迎来下一个契机。

闲林：半路杀出程咬金
文/楼行

有一个朋友2003年开始筹备买房，那时候还是买房要托关系的年代，四处寻房苦无门路，最后总算遇上贵人，弄到一套闲林某楼盘的“号子”，那时的闲林才刚刚闯入杭州人的视线，房价在4000元/平方米左右，总算了一桩心事。之后，闲林房价一路突飞猛进，一度直冲6000元/平方米大关，还是宏观调控，形势急转直下。眼看着近6000元/平方米的期望一下子被周边楼盘4500元/平方米、4700元/平方米，甚至3700元/平方米越贬越低，开发商愁眉不展，买了房的人何尝不是心急如焚。
2006年，闲林新开楼盘数量锐减，总算稳住了新开楼盘价格持续下探的趋势，开发商也算喘了口气。不料，这窃喜持续了没多久，却被这“半路杀出的程咬金”给搅和得无影无踪。所谓来者不善，看看这样的帖子就能明白了：“急售闲林山水的房屋：1.海棠苑 4/6F 约130方 4600元/方净价，2.木兰苑 3/6F 约127方 4300元/方净价；另有几套华立爵士风情的房屋出售：1. 华立爵士风情 2/6F 86方 4300元/方净 2.华立爵士风情 1.5/6F 119方 4300元/方净……”在许多房源信息表上，诸如“该小区内另有多套房源”的字样对闲林已交付、即将交付的楼盘来说都已是司空见惯了。
按照目前的市场行情，还个万把块钱不是问题，粗略一算，闲林业主的心估算就凉了半截了。以出现频率较多的4300元/平方米给这些数量不小的二手房算笔账：买这样一套120平方米左右的二手房，净价约51.6万元，购房者需要额外支出的费用大致为38700元，其中未满5年需缴纳的营业税计28380元；余杭区二手房交易需缴纳的2%个调税计10320元（此外，契税等交易费用与新房交易相差不大，在此姑且忽略），把这些额外的费用折入房价，折合价约4622元/平方米。再给两年前买入的业主算笔账：假设当时以4000元/平方米的价格买入120平方米的房产，总价48万元，首付10万元，剩下38万元做20年商业贷款，两年按揭下来，利息约有30000元，也即意味着至今该业主购房成本已达51万元。51.6万元与51万元，业主出售该房产获利仅6000元，而且这是在尚没有考虑资金成本的前提下。而对购房者而言，4622元/平方米的价格买现房自然比同等价格买期房更有吸引力。
大量抛售的二手房俨然已成为闲林房价新的“低价先锋”，由于投资客比例较大已无法改变，要避免低价的恶性循环，决定权最终还在开发商手中。二手房市场的挂价原则通常是以周边的楼盘为参照的，在好的市场环境下，新交付楼盘在二手房市场的挂价可能与在售新盘不相上下甚至略高于新盘，而一旦市场形势不佳，投资客急于套现，便可能出现“抛售”和滥价的恶性循环。因此，闲林开发商该做的还是认清自己。

滨江：透支总是要还的
与闲林下沙不同，滨江大规模的房地产开发时间较早，并且经历了2002-2004的快速上涨，当时就有专家认为滨江的房价上涨速度过快透支了未来的发展潜力。
滨江的开发商推行低价策略承受的压力较其它区域更大：一方面，滨江前期开发的楼盘众多，且大部分楼盘基本售罄，一旦降价，打击的购房者甚众；另一方面，滨江后续的供应量也十分巨大，粗略估计应在100万方以上，一旦恶性循环，后果不堪设想，当时就有预言称杭州楼市一旦崩盘，滨江首当其冲。
正因如此，去年调控初期，域内曾有开发商推出过“买房送车”的促销措施，不但购房者不买账，还引来业内一片指责。之后，也有几个开发商曾私下结成价格同盟，以守住区域的价格体系。然而，在低迷的市场行情和巨大的销售压力下，这种价格同盟形同虚设，依然无法阻挡其他新开楼盘推行低价。不过，其他开发商同样也深谙其中道理，尽管是低价，但6200-6500元/平方米的均价却也没有向下突破。
但是低价还是动摇了区域曾经虚高的价格期望，于是，在域内楼盘集中交付的高潮期，业主与开发商矛盾激化，几乎没有一个楼盘能够顺利交付。
与此同时，透明网显示的区域成交数据却是十分平稳。没有持续探底的顾虑，更多的购房者欣然接受了价格的回调。如果把两年前的房价视为“透支”，滨江经历的低价适时地“偿还”了透支，开发商和购房者重新找到平衡点。当然，那些高位入市的购房者利益难免受损，因此，在短期内收房纠纷还将持续。